Calculadora de Rendimiento de SOCIMI (REIT Español)
Calcula la rentabilidad total de una inversión en SOCIMI en España — ROI total y tasa anualizada, tras la tributación de dividendos y plusvalías en la base del ahorro del IRPF. Las SOCIMI son el vehículo cotizado español para invertir en inmobiliario sin gestionarlo directamente.
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Year-by-year value projection
Comparar escenarios
How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Total ROI | Annualized ROI | Net profit |
|---|---|---|---|
| €12k → €21k · 7 años | 75.00% | 8.32% | $9,000.00 |
| €50k → €45k · 4 años | -10.00% | -2.60% | -$5,000.00 |
| €30k → €58k · 10 años | 93.33% | 6.81% | $28,000.00 |
Cómo funciona esta calculadora
Introduce el capital invertido, el total recuperado (reventa + dividendos netos cumulados) y el periodo. La calculadora devuelve el ROI total, la tasa anualizada (CAGR) y el beneficio neto. Los dividendos de SOCIMI tributan en la base del ahorro del IRPF (19%-28%), igual que las plusvalías por venta de las acciones.
La fórmula
Return on Investment
V_start = amount invested, V_end = amount returned; annualized ROI = (V_end / V_start)^(1/n) − 1
Ejemplo práctico
12.000 € invertidos en una SOCIMI cotizada en BME Growth. Dividendos netos ~4%/año × 12.000 = 480 €/año × 7 = 3.360 €. Reventa por 17.640 € (revalorización). Total recuperado: 17.640 + 3.360 = 21.000 €. ROI: (21.000 − 12.000) / 12.000 = +75% en 7 años, ~8,3%/año. Sobre la plusvalencia de 5.640 € se aplica el 19% (primer tramo) = 1.072 € en el IRPF.
Idea clave
Las SOCIMI fueron introducidas por la Ley 11/2009 y modificadas por la Ley 16/2012, que les concedió un tipo del IS del 0% sobre las actividades cualificadas (esencialmente alquiler de inmuebles) y bonificaciones complementarias, a condición de distribuir como mínimo el 80% de los beneficios procedentes del alquiler. Este régimen ha alimentado un crecimiento espectacular del sector: España es hoy uno de los principales mercados de SOCIMI en Europa, con grandes nombres cotizados en el continuo (Merlin Properties, Colonial, Lar España) y muchas SOCIMI más pequeñas en BME Growth. La Ley 11/2021 (lucha contra el fraude fiscal) ha introducido un gravamen del 15% sobre los beneficios no distribuidos, lo que ha reducido en parte la ventaja inicial. Para el inversor persona física, dividendos y plusvalías tributan al 19%-28% en la base del ahorro — una fiscalidad clara y predecible, sin reducción por antigüedad.
Régimen SOCIMI: el REIT español y sus condiciones
Las SOCIMI son el equivalente español de los REIT estadounidenses, creadas por la Ley 11/2009 y consolidadas por la Ley 16/2012. El régimen ofrece un tipo del Impuesto sobre Sociedades del 0% sobre las actividades cualificadas (esencialmente arrendamiento de inmuebles urbanos), a cambio de obligaciones estrictas: distribuir como mínimo el 80% del beneficio derivado del alquiler, el 50% de las plusvalías por venta de inmuebles y el 100% de los dividendos recibidos de otras SOCIMI. Esta estructura evita la doble imposición y traslada la carga al inversor final.
Las condiciones para acceder al régimen son exigentes: al menos el 80% del activo debe estar invertido en inmuebles urbanos en alquiler, terrenos para promoción de los mismos o participaciones en otras SOCIMI; los inmuebles deben mantenerse en arrendamiento al menos 3 años; debe haber pluralidad de inversores (no concentración excesiva); las acciones deben estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral (BME Growth). La normativa fue endurecida por la Ley 11/2021 con un gravamen del 15% sobre beneficios no distribuidos, que reduce el incentivo a retener.
Desde la creación del régimen, el sector ha crecido espectacularmente: España es hoy uno de los principales mercados europeos de REIT/SOCIMI, con líderes como Merlin Properties (oficinas y logística), Inmobiliaria Colonial (oficinas prime en Madrid, Barcelona, París), Lar España (centros comerciales) en el continuo, además de decenas de SOCIMI más pequeñas cotizadas en BME Growth para activos específicos (residencial, hoteles, logística, healthcare).
Fiscalidad del inversor y liquidez
Para el inversor persona física residente, las SOCIMI presentan una fiscalidad clara y predecible: dividendos y plusvalías tributan en la base del ahorro del IRPF (19%-28%), con retención del 19% en origen sobre los dividendos. No existe reducción por antigüedad, a diferencia del régimen francés de plus-values immobilières. Las pérdidas patrimoniales pueden compensarse con ganancias del mismo ejercicio y de los cuatro siguientes según las reglas estándar.
Para el inversor no residente, las SOCIMI distribuyen normalmente bajo el régimen del DTA (Tratado de Doble Imposición) aplicable, lo que puede reducir significativamente la retención respecto al tipo interno español. Algunos inversores institucionales (fondos de pensiones extranjeros, soberanos) pueden incluso beneficiarse de exenciones específicas.
En términos de liquidez, las SOCIMI cotizadas en el continuo (Merlin, Colonial, Lar España) son muy líquidas, con spreads bid-ask estrechos. Las SOCIMI de BME Growth, en cambio, suelen tener una liquidez muy reducida con descuentos significativos respecto al NAV (10-30%). Para inversores que buscan exposición inmobiliaria sin gestión directa, las SOCIMI grandes ofrecen un equilibrio razonable entre rentabilidad, diversificación y liquidez; las pequeñas de BME Growth son adecuadas solo para inversores especializados con horizonte largo.
SOCIMI en España (2024-2025)
Régimen y rendimientos del equivalente español del REIT.
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Ley | 11/2009 (modificada 16/2012, 11/2021) |
| IS sobre actividades cualificadas | 0% |
| Gravamen sobre beneficios no distribuidos | 15% (Ley 11/2021) |
| Distribución mínima alquiler | 80% |
| Distribución mínima plusvalías inmuebles | 50% |
| Distribución mínima dividendos de SOCIMI participadas | 100% |
| Mantenimiento inmuebles en alquiler | ≥ 3 años |
| Tributación dividendos (IRPF) | 19%-28% (base ahorro) |
| Tributación plusvalías acciones | 19%-28% (base ahorro) |
| Líderes mercado continuo | Merlin, Colonial, Lar España |
Régimen del IS del 0% a cambio de distribución estricta. Sin reducción por antigüedad para el inversor. Fuentes: AEAT, BOE, BME.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una SOCIMI?
Una Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, equivalente español del REIT. Regulada por la Ley 11/2009, tiene un tipo del IS del 0% sobre actividades cualificadas (alquiler), siempre que distribuya el 80% del beneficio de alquiler, el 50% de las plusvalías y el 100% de los dividendos recibidos de otras SOCIMI.
¿Cómo tributan los dividendos de una SOCIMI?
Para el inversor persona física residente: se integran en la base del ahorro del IRPF y tributan según la escala 2024 (19% hasta 6.000 €, 21% de 6.000 a 50.000 €, 23% hasta 200.000 €, 27% hasta 300.000 € y 28% por encima). La retención del 19% es a cuenta de la regularización en la declaración.
¿Cómo tributan las plusvalías por venta de acciones SOCIMI?
Igualmente en la base del ahorro del IRPF, con la misma escala (19%-28%). Las pérdidas pueden compensarse con ganancias del mismo ejercicio y de los cuatro siguientes, según las reglas estándar de la base del ahorro.
¿Qué cambió con la Ley 11/2021?
Se introdujo un gravamen del 15% en el Impuesto sobre Sociedades sobre los beneficios obtenidos por una SOCIMI que no se distribuyan a los socios. Esta medida reduce el incentivo a acumular beneficios no distribuidos, pero no afecta a las SOCIMI que distribuyen el 100% del beneficio recurrente.
¿Cuáles son las principales SOCIMI cotizadas?
Merlin Properties (oficinas, logística), Colonial (oficinas prime), Lar España (centros comerciales) en el mercado continuo. En BME Growth hay decenas de SOCIMI más pequeñas con activos específicos (residencial, hoteles, logística). El sector ha crecido fuertemente desde 2014.
¿Qué rentabilidad cabe esperar?
Las SOCIMI españolas han ofrecido rentabilidades por dividendo del 3-5%/año históricamente, con revalorización variable según la sociedad y el ciclo. La rentabilidad total a largo plazo ha estado en línea con el mercado inmobiliario nacional + el factor de apalancamiento financiero típico del sector (5-8%/año en la última década).
Referencias y fuentes oficiales
- BOE — Ley 11/2009 — Régimen fiscal de las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) · consulted May 31, 2026 · Ley que crea el régimen de las SOCIMI
- Agencia Tributaria (AEAT) — Régimen tributario de las SOCIMI y de sus inversores · consulted May 31, 2026 · Tributación de las SOCIMI a nivel sociedad y a nivel inversor
- BME — Bolsas y Mercados Españoles — Mercado Continuo y BME Growth — SOCIMI cotizadas · consulted May 31, 2026 · Mercado de cotización de las SOCIMI españolas
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Metodología y revisión
Cálculo del ROI total y anualizado de una inversión en SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, equivalente español del REIT). Importe invertido = precio de compra de las acciones + comisiones de negociación (0,1-1%). Importe recuperado = precio de reventa + dividendos netos cumulados. Las SOCIMI, reguladas por la Ley 11/2009, tienen un tipo de IS del 0% sobre actividades cualificadas (alquiler) si distribuyen el 80% de los beneficios de alquiler, el 50% de las plusvalías por venta de inmuebles y el 100% de los dividendos recibidos de otras SOCIMI participadas. Recientemente se ha introducido un gravamen del 15% sobre beneficios no distribuidos (Ley 11/2021). Para el inversor persona física, los dividendos y plusvalías se integran en la base del ahorro del IRPF (19%-28%). El cálculo no considera la leverage de un préstamo.
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