Calculadora Rentabilidad Alquiler España: ROI Total

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How This Calculator Works

Indica el capital total invertido (precio + gastos compra ~10% + reforma inicial), el total recuperado (valor venta + alquileres netos cumulativos) y el período de tenencia. La calculadora devuelve el ROI total, CAGR (tasa anualizada) y ganancia neta. Para alquileres netos: RESTAR del bruto: IRPF con reducción 60% para vivienda habitual del inquilino (Ley 2/2024 ha modificado el porcentaje), IBI no recuperado del inquilino, comunidad extraordinaria, administración inmobiliaria (5-10%), vacancia (5-10% típico), manutención (1% valor inmueble/año). Típicamente: alquiler neto = 55-70% del bruto.

The Formula

Return on Investment

V_start = amount invested, V_end = amount returned; annualized ROI = (V_end / V_start)^(1/n) − 1

Worked Example

Piso adquirido por 250 000 € + gastos 25 000 € = 275 000 € invertidos. Alquiler bruto 1 200 €/mes. Neto tras gastos e IRPF (con reducción 60%): 850 € (70%). Alquiler anual neto: 10 200 €. En 10 años: alquileres cumulativos 102 000 €. Reventa tras 10 años: 320 000 € (apreciación ~28%). Total recuperado: 422 000 €. INVERSIÓN INICIAL: 275 000 €. GANANCIA NETA: 147 000 €. ROI total: 53%. CAGR: 4,38% anual. COMPARACIÓN con depósito 3% bruto: 30% acumulado = mucho peor. Comparación con cartera mixta acciones+bonos (~6% nominal): 79% acumulado = mejor. Para inmuebles en zonas con alta apreciación (centro Madrid, Barcelona, Málaga): rentabilidad puede llegar a 7-9% anual. Para zonas estancadas o en declive: rentabilidad real puede ser <3%.

Key Insight

Invertir en inmueble de alquiler en España combina dos fuentes de retorno: el rendimiento anual del alquiler neto (típicamente 3-5% bruto, 2-3,5% neto tras IRPF y gastos) y la potencial plusvalía a la venta (apreciación histórica ~2-4% real anual en zonas demandadas). La reducción del 60% del IRPF para vivienda habitual del inquilino (Ley 35/2006 modificada por Ley 2/2024) es la palanca fiscal clave: sin ella, el rendimiento neto cae 30-40%. Riesgos a considerar: vacancia (5-10% típico), morosidad, gastos extraordinarios de comunidad, regulación de precio en zonas tensionadas (Cataluña, próximamente otras CCAA), liquidez baja (tiempo de venta 6-12 meses). Para diversificación: combinar inmueble (50-60%) con cartera financiera (40-50%) reduce volatilidad y exposición geográfica.

Alquiler bruto vs neto: el gap real español

Como en otros países, el 'rendimiento bruto' anunciado para inmuebles en España (alquiler mensual ÷ valor inmueble × 100) es frecuentemente decepcionante cuando se convierte en rendimiento líquido. Para inversor español: importante comprender el gap real para decidir.

GASTOS QUE REDUCEN EL ALQUILER BRUTO. (1) IRPF con tarifa progresiva. Tras reducción 60% para vivienda habitual: tipo efectivo significativamente reducido. Para inversor en escalón 37%: efectivo ~14,8%. (2) IBI no recuperado del inquilino: parte comunal del propietario. (3) Comunidad extraordinaria (mantenimiento, mejoras): 100-500 €/año. (4) Administración inmobiliaria: 5-10% del alquiler si profesionalizada. (5) Vacancia: 5-10% del tiempo en media. (6) Manutención del inmueble: 1-2% del valor por año. (7) Inadimplencia ocasional. Suma típica: 25-40% del alquiler bruto evapora.

EJEMPLO. Alquiler bruto 1 200 €/mes en Madrid. Gastos mensuales medios: 350 € (29%). Alquiler LÍQUIDO efectivo: 850 €/mes. Anual: 10 200 € vs 14 400 € bruto. Para inmueble 250 000 €: rendimiento líquido 4,1% anual (vs 5,76% bruto inicial). Sumar IRPF con reducción 60% (efectivo ~6%): R$ 612 IR adicional. Líquido tras IR: 588 €/mes = 7 056 €/año = 2,8%. CON REDUCCIÓN AMPLIADA al 90% (zonas tensionadas, Ley 2/2024): IR reducido aún más → ~3% rendimiento líquido. COMPARACIÓN. Alternativas pasivas: depósitos 2-3% (líquido tras 28% IR), Tesoro Letras 3% líquido, fondos indexados 6-8% nominal, AFORE/Plan pensiones 5-7%. Para inversor puramente buscando rentabilidad: SOCIMIs o ETF inmobiliario frecuentemente superiores.

Reducción IRPF: la clave para alquiler residencial

La reducción del 60% sobre rendimientos del capital inmobiliario por alquiler de vivienda habitual del inquilino es uno de los mecanismos fiscales más generosos del sistema español. Permite a los propietarios pagar significativamente menos IRPF, beneficiando el mercado del alquiler residencial estable.

MECÁNICA. Artículo 23.2 LIRPF. Para alquiler de inmueble destinado a VIVIENDA HABITUAL del inquilino: 60% de reducción sobre el rendimiento NETO POSITIVO. Aplicado en la declaración anual de IRPF. EFECTO. Para rendimiento neto 6 000 €/año: reducción 60% × 6 000 = 3 600 €. Rendimiento gravable: 2 400 €. IRPF al tipo marginal 30%: 720 €. TASA EFECTIVA sobre rendimiento bruto: 12% (vs 30% sin reducción).

CONDICIONES. (1) Inmueble destinado a VIVIENDA HABITUAL del inquilino. (2) Inquilino documentado (contrato + empadronamiento). (3) Alquiler turístico, locales comerciales, garajes sueltos: SIN reducción. (4) Para algunas formas de contrato (sublocación parcial, alquiler vacacional): aplicación discutida. NUEVO RÉGIMEN LEY 2/2024 (Ley Vivienda). Para CONTRATOS NUEVOS en ZONAS TENSIONADAS declaradas por las comunidades autónomas: REDUCCIÓN AMPLIADA HASTA 90% si: (a) alquiler subido <IPC + 3% año anterior (control de subida). (b) Inmueble en zona tensionada designada. ZONAS TENSIONADAS: definidas por Generalitat de Catalunya (Barcelona, Sant Boi, Sabadell, etc.), Comunidad Madrid (algunos distritos), País Vasco. Disposición progresiva — mapa en evolución. EFECTO PARA INVERSOR. Reducción 90% sobre rendimiento neto 6 000 €: gravable 600 €, IRPF 180 €. Tasa efectiva: 3%. Excelente. PERO: condicionado a CONTROL DE SUBIDA del alquiler — limitación a posible apreciación de rentabilidad. Para inversores que aceptan limitación: reducción 90% atractiva. PARA INVERSORES QUE QUIEREN FLEXIBILIDAD máxima: alquiler turístico (sin reducción 60% pero sin control) o no-residencial.

SOCIMIs vs inmueble físico: comparación esencial

Las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son equivalentes españolas de los REITs internacionales — sociedades especializadas en inversión inmobiliaria cotizadas en bolsa. Para inversor que quiere exposición al sector inmobiliario español, la elección entre SOCIMI e inmueble físico merece análisis detallado.

INMUEBLE FÍSICO. Ventajas: control total, posibilidad de uso futuro (vivienda principal, herencia), inversión 'tangible', apalancamiento via hipoteca. Desventajas: ILIQUIDEZ (3-12 meses para vender), GESTIÓN ACTIVA (inquilinos, mantenimiento), IRPF 19-47% sobre rendimientos (con reducción 60% vivienda), riesgo vacancia, riesgo inadimplencia, costos transacción significativos (10% compra + 5% venta).

SOCIMI. Ventajas: LIQUIDEZ TOTAL (negociación en bolsa), GESTIÓN PROFESIONAL (gestor experimentado), DIVERSIFICACIÓN (SOCIMI típica tiene 10-50 inmuebles), DIVIDENDOS REGULARES, aporte mínimo bajo (50-500 € por acción). Régimen fiscal especial: SOCIMI no paga Impuesto Sociedades (0%) si distribuye 80%+ de beneficios como dividendos. Inversor: tributa dividendos al ahorro (19-28%). Desventajas: ganancia capital en venta 19-28%, volatilidad diaria, costos administrativos del fondo, riesgo gestión. RENDIMIENTO COMPARATIVO. 100 000 € invertidos en 2014, mantenidos 10 años. INMUEBLE FÍSICO: alquileres líquidos cumulativos ~45 000 € + venta 2024 ~135 000 € = 180 000 €. ROI 80% en 10 años = 6,1% anual. SOCIMI portfolio (Merlin Properties, Colonial, Lar España): dividendos mensuales cumulativos ~55 000 € + valor acciones actual ~110 000 € = 165 000 €. ROI 65% = 5,1% anual. PERÍODO 2014-2024: inmueble físico ganó marginalmente. Periodo más volátil (incluida pandemia 2020): SOCIMIs sufrieron caídas pero recuperaron. CONCLUSIÓN. Para 80% de inversores españoles: SOCIMI es instrumento PRÁCTICO Y MÁS LÍQUIDO. Para 20% que QUIEREN inmueble físico (uso futuro, factor psicológico): inmueble es viable pero saber que rentabilidad puede no batir alternativas. ESTRATEGIA HÍBRIDA: 50% inmueble físico + 50% SOCIMI ofrece diversificación + ventajas de ambos.

ROI anualizado por escenarios de inversión inmobiliaria España (10 años)

Estimación ROI anualizado según alquiler bruto/líquido típico + apreciación inmueble. Compara con alternativas comunes. Para perfiles específicos: rentabilidad real varía significativamente.

Cifras orientativas para 350-450 k € invertidos por 10 años. Inmuebles: rendimiento líquido ~3-4% típico vs SOCIMIs/Tesoro 5-8%. Ventajas no monetarias del inmueble físico: control, herencia, uso futuro. Para inversor puramente buscando rentabilidad: SOCIMIs frecuentemente superiores.

Frequently Asked Questions

References & Authoritative Sources

• Ley 35/2006 IRPF — artículo 23 — Rendimientos del capital inmobiliario y reducción 60% · consulted May 31, 2026 · Ley reguladora del IRPF — categoría F, deducciones, reducción 60% por vivienda habitual
• Ley 12/2023 Vivienda + Ley 2/2024 — Nueva regulación alquileres y reducciones IRPF · consulted May 31, 2026 · Ley Vivienda 2023 + Ley 2/2024 — reducción IRPF hasta 90% en zonas tensionadas con control alquiler
• AEAT — Tributación inmuebles alquilados — Guía oficial fiscalidad del alquiler · consulted May 31, 2026 · Agencia Tributaria — guía oficial sobre IRPF de alquiler, deducciones, reducciones, modelos

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