Calculadora IBI: Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Calcula el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) anual en España — tributo municipal sobre inmuebles urbanos y rústicos, con tipo decidido por cada ayuntamiento dentro del rango legal 0,4-1,1%.
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How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | IBI anual estimado | Valor catastral residual |
|---|---|---|
| Valor 100 000 € · Madrid 0,456% | 456 | 99,544 |
| Valor 150 000 € · Barcelona 0,75% | 1,125 | 148,875 |
| Valor 200 000 € · Valencia 0,803% | 1,606 | 198,394 |
| Valor 80 000 € · Bilbao 0,4% | 320 | 79,680 |
How This Calculator Works
Indica el VALOR CATASTRAL del inmueble (consultar en el recibo IBI o sede.catastro.gob.es) y el tipo IBI municipal aplicable (consultar ordenanza fiscal). La calculadora multiplica para obtener el IBI anual. PAGO: anual, vencimiento típico abril-octubre según municipio. Para inmuebles en alquiler: a cargo del PROPIETARIO. Para inmuebles VACÍOS: posible recargo municipal (Madrid, Barcelona, Vitoria-Gasteiz tienen recargos 10-50% sobre el IBI standard).
The Formula
Percentage of an Amount
Amount is the base value, Percentage is the rate applied to it
Worked Example
Vivienda con valor catastral 100 000 € y tipo municipal 0,5%: IBI anual 500 €. Para Madrid (0,456%) con valor catastral 100 000 €: 456 €. Barcelona (0,75%): 750 €. Valencia (0,803%): 803 €. RECARGO POR VIVIENDA VACÍA en algunas comunidades: Madrid 50% adicional para vivienda vacía >2 años en zonas de tensión — sobre el IBI standard 456 €, recargo 228 €, IBI total con recargo 684 €. PARA INMUEBLE EN ALQUILER: pagado por el propietario (no repercutible al inquilino salvo cláusula específica del contrato, generalmente no aplicable en vivienda habitual). PARA INMUEBLES DE INVERSIÓN: el IBI es coste deducible de los rendimientos del alquiler en el IRPF (categoría F).
Key Insight
El IBI es el principal tributo municipal en España, generando aproximadamente 15 mil millones € anuales para los 8 100 ayuntamientos españoles. Es la principal fuente de ingresos municipales junto con tasas de basura y vado. Regulado por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDLeg 2/2004). CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES. (1) Tributo MUNICIPAL — cada ayuntamiento decide tipo dentro del rango legal y ordenanza fiscal local. (2) Aplicado a TODO inmueble urbano y rústico (con algunas exenciones). (3) Pagado por el PROPIETARIO el 1 de enero del año (sin importar si vende durante el año — IBI completo para el propietario al 1/1). (4) Sin pago: el ayuntamiento puede ejecutar el inmueble vía Apremio Municipal (procedimiento ejecutivo). VALOR CATASTRAL — la base de cálculo. Valor administrativo determinado por la Dirección General del Catastro (organismo nacional, depende del Ministerio de Hacienda). Componentes del valor catastral: (a) valor del suelo, (b) valor de la construcción, (c) coeficientes de ubicación, calidad, antigüedad, uso. REVISIONES PERIÓDICAS por Ponencia de Valores municipal. La última revisión general fue 2014 — desde entonces actualizaciones anuales por coeficientes (~1-3% por año). VALOR CATASTRAL TÍPICAMENTE 50-70% DEL VALOR DE MERCADO. Para Madrid en 2025: vivienda con valor de mercado 400 000 € puede tener valor catastral ~250 000 €. PARA EL IBI: aplica directamente el valor catastral (no el valor de mercado). TIPOS POR MUNICIPIO. Variabilidad significativa: cada ayuntamiento decide. EJEMPLOS 2025: Madrid 0,456%, Barcelona 0,75%, Valencia 0,803%, Sevilla 0,653%, Zaragoza 0,572%, Bilbao 0,4%, Málaga 0,8%, Murcia 0,67%, Vigo 0,55%, Las Palmas 0,55%. Algunos municipios pequeños o turísticos: tipos más altos (1-1,1%). RECARGO POR INMUEBLES DESOCUPADOS. Algunas comunidades autónomas/municipios aplican RECARGO sobre el IBI para inmuebles vacíos por más de cierto tiempo (típico 2 años). Objetivo: incentivar la salida al alquiler de viviendas vacías para reducir la presión sobre el mercado. APLICADO POR: Madrid (recargo 50%), Barcelona (recargo 50%), Vitoria-Gasteiz, Zaragoza, La Coruña. CONDICIONES: vivienda urbana con uso residencial, vacía por más de 2 años, ubicada en zonas con problemas de habitabilidad. RECARGO típico: 25-50% del IBI standard. EXENCIONES IBI. (1) Inmuebles del ESTADO, CCAA y entidades locales (excepto cuando se ceden a privados). (2) Inmuebles afectos a la defensa nacional. (3) BIENES DE INTERÉS CULTURAL (BIC) — inmuebles declarados como patrimonio histórico. (4) IGLESIAS Y BIENES RELIGIOSOS (Concordato). (5) UNIVERSIDADES públicas. (6) Algunos inmuebles agrícolas pequeños. PARA PARTICULARES: prácticamente todos los inmuebles propios pagan IBI — sin exenciones generales para vivienda habitual. BONIFICACIONES POSIBLES. (1) FAMILIA NUMEROSA: muchos ayuntamientos aplican bonificación del 25-90% para familias numerosas (según categoría y régimen municipal). (2) VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL (VPO): bonificación del 50% durante primeros años. (3) INSTALACIONES DE APROVECHAMIENTO TÉRMICO O ELÉCTRICO DEL SOL: bonificación 30-50% durante 3-5 años (incentivo a instalaciones solares). (4) ACTIVIDADES ECONÓMICAS NUEVAS: bonificación para empresas que se instalan en municipios menos desarrollados. (5) PARA INMUEBLES INSCRITOS A FAVOR DE UNIONES DE COOPERATIVAS. Consultar SIEMPRE las bonificaciones disponibles con el departamento de tributos municipal — frecuentemente NO aplicadas automáticamente, requiere solicitud expresa. PAGO Y PLAZOS. Calendario varía por municipio. Plazos típicos: período voluntario abril-junio o septiembre-noviembre. Pagaes anual único o en dos cuotas (mayo-octubre típico). Posibilidad de DOMICILIACIÓN BANCARIA para pago automático con descuento (~3-5% en algunos municipios). RECIBO DEL IBI: enviado por correo o disponible en sede electrónica del ayuntamiento. RETRASO EN PAGO: período voluntario expirado → recargo automático 5% + intereses + posible procedimiento ejecutivo. APREMIO: ayuntamiento puede embargar cuenta bancaria, sueldo (limites), y ejecutar el propio inmueble en caso de impago grave. RELACIÓN CON OTROS TRIBUTOS MUNICIPALES. (1) TASA DE BASURA: pagada junto al IBI o separadamente. Tipos 60-300 € anuales según municipio. (2) VADO: para inmuebles con entrada de vehículos a garaje privado. 30-200 € anuales. (3) IMPUESTO SOBRE VEHÍCULOS DE TRACCIÓN MECÁNICA (IVTM): sobre vehículos. 30-200 € anuales conforme cilindrada. (4) PLUSVALÍA MUNICIPAL: a la venta del inmueble. PARA INVERSORES INMOBILIARIOS. (1) El IBI es deducible de los rendimientos del alquiler en el IRPF (categoría F). Para inmueble con valor catastral 100 000 € en Madrid (IBI 456 €): deducción IRPF al tipo marginal 30% = 137 € ahorrados. (2) Verificar bonificaciones aplicables al portfolio. (3) Para inmuebles vacíos: cuidado con el recargo por desocupación, especialmente en grandes ciudades.
Valor catastral: la base del IBI y su evolución
El VALOR CATASTRAL es la base de cálculo del IBI y de otros tributos relacionados con inmuebles (Impuesto sobre Patrimonio en algunos casos, base de cálculo de ITP cuando el valor de referencia es inferior). Determinado por la Dirección General del Catastro (organismo nacional, depende del Ministerio de Hacienda).
COMPONENTES del valor catastral. (1) Valor del SUELO: en función de ubicación, calidad urbanística, infraestructuras disponibles. (2) Valor de la CONSTRUCCIÓN: en función de superficie, calidad constructiva, instalaciones, materiales. (3) Coeficientes correctores: por antigüedad, estado de conservación, eficiencia energética. (4) Coeficiente de tipología.
ÚLTIMA REVISIÓN GENERAL: 2014, con la Reforma Catastral que actualizó significativamente los valores. Desde entonces: actualizaciones anuales por COEFICIENTES (~1-3% por año, dependiendo de Ley de Presupuestos). PARA PROPIETARIOS: el valor catastral típicamente 50-70% del valor de mercado real. Para Madrid 2025: vivienda con valor de mercado 400 000 € puede tener valor catastral ~220 000-280 000 €. IMPORTANTE: el valor catastral NO incluye dimensión de mercado real-time. Cuando los precios suben rápidamente (boom inmobiliario 2020-2022), el valor catastral se rezaga significativamente. Esto BENEFICIA a propietarios (IBI relativamente bajo respecto al valor real). Cuando los precios bajan: el valor catastral se mantiene alto, IBI percibido como excesivo. PUEDE IMPUGNAR el valor catastral si considera excesivo: vía Gerencia del Catastro Territorial. Argumentos: características específicas del inmueble peor que el promedio, errores en la valoración, etc. Procedimiento administrativo gratuito pero específico — recomendado abogado tributario para casos complejos.
Recargos por vivienda vacía: la política de las grandes ciudades
El recargo del IBI por inmueble vacío es una medida creciente en grandes ciudades españolas para combatir la escasez de vivienda en el mercado de alquiler. Iniciada hace años, ha ganado terreno significativamente en 2023-2025 con la nueva Ley de Vivienda.
MUNICIPIOS QUE LO APLICAN. Madrid: recargo 50% para vivienda urbana residencial vacía por más de 2 años en zonas de tensión. Barcelona: similar, 50%. Vitoria-Gasteiz: pionera (desde 2010). Zaragoza. La Coruña. Varias ciudades medianas en seguimiento.
CRITERIOS de clasificación como 'vivienda vacía'. (a) Uso residencial (no comercial ni industrial). (b) Vacía por más de 2 años (computo desde declaración o evidencias). (c) Ubicada en municipio que aplica el recargo. (d) Pertenece a propietario con más de 4 viviendas (en algunos casos — exclusión de pequeños propietarios). EVIDENCIAS para clasificarla como vacía: bajo consumo de electricidad, agua, gas; ausencia de empadronamiento. PARA EVITAR el recargo: alquilar a un inquilino (incluso por período breve), declarar el uso esporádico documentado (visitas regulares, mantenimiento periódico), ofrecer al SDA (sistema social de alquiler asequible — programa autonómico). RECARGO 50% típico: para inmueble en Madrid con IBI standard 600 €, recargo adicional 300 € = total 900 €/año. SIGNIFICATIVO para inmuebles vacíos por mucho tiempo. ESTRATEGIA PARA INVERSORES con inmuebles vacíos por reformas o reposicionamiento: completar la reforma en menos de 2 años o documentar la operación con permisos municipales para evitar clasificación como vacía.
El IBI como coste deducible para inversores inmobiliarios
Para inversores propietarios de inmuebles en alquiler, el IBI es uno de los gastos deducibles más significativos del IRPF en la categoría F (rendimientos del capital inmobiliario). Conocer y aplicar correctamente esta deducción puede reducir significativamente la carga fiscal anual.
DEDUCCIÓN del IBI en IRPF — Categoría F. El IBI pagado por el propietario es deducible DIRECTAMENTE de los rendimientos del alquiler en la base general del IRPF. Aplicado a la base imponible: el propietario paga IRPF sobre la diferencia (alquiler − IBI − otros gastos deducibles).
EJEMPLO COMPLETO. Inversor con vivienda en Madrid: valor catastral 100 000 €, IBI 456 €. Vivienda alquilada por 1 000 €/mes = 12 000 €/año brutos. Gastos deducibles: IBI 456 + comunidad 600 + IRPF 240 + reparaciones 400 + seguro 200 + interés mutuo 1 200 = 3 096 €. RENDIMIENTO NETO: 12 000 − 3 096 = 8 904 €. Aplicación reducción 60% (vivienda destinada a residencia habitual del inquilino, Ley 2/2024): rendimiento reducido = 3 562 €. IRPF al tipo marginal 30% = 1 069 €. AHORRO POR DEDUCCIÓN IBI: 456 × 30% × 0,4 (después de reducción 60%) = 55 €. Modesto pero real. Para inversor con CARTERA de 5 propiedades: 5 × 55 = 275 € anuales en ahorro IRPF solo por deducción IBI. ADICIONAL: REDUCCIÓN POR ARRENDAMIENTO VIVIENDA HABITUAL. Para viviendas destinadas a residencia habitual del inquilino: reducción 50-60% sobre el rendimiento neto en IRPF (Ley 2/2024 ha modificado el % anteriormente 60%). Combinación con deducción de gastos: mecanismo significativo de reducción carga fiscal del alquiler residencial. PARA INVERSORES PROFESIONALES con SL (sociedad inmobiliaria): el IBI es coste empresarial deducible 100% al tipo del Impuesto sobre Sociedades (25%), no IRPF al marginal. Análisis costes-beneficios entre tributar como persona física o como sociedad — frecuentemente vale la pena para portfolios significativos (>500 000 €).
IBI anual estimado por valor catastral y municipio
IBI anual según valor catastral y tipo aplicado por el municipio. Adicionar tasa de basura (60-300 € anuales típico) y vado (30-200 €) para coste municipal total anual.
| Valor catastral | Madrid 0,456% | Barcelona 0,75% | Valencia 0,803% | Recargo vacía 50% (Madrid) |
|---|---|---|---|---|
| €50 000 | €228 | €375 | €402 | €342 |
| €100 000 | €456 | €750 | €803 | €684 |
| €150 000 | €684 | €1 125 | €1 205 | €1 026 |
| €250 000 | €1 140 | €1 875 | €2 008 | €1 710 |
| €400 000 | €1 824 | €3 000 | €3 212 | €2 736 |
| €600 000 (vivienda premium) | €2 736 | €4 500 | €4 818 | €4 104 |
El valor catastral es típicamente 50-70% del valor de mercado real. Para vivienda con valor de mercado 400 000 € en Madrid: valor catastral ~220 000 €, IBI ~1 000 €. RECARGO VIVIENDA VACÍA: aplicable en Madrid, Barcelona y otros municipios para inmuebles desocupados >2 años en zonas de tensión. Verificar bonificaciones (familia numerosa, VPO, solares).
Frequently Asked Questions
Qué es el IBI?
Impuesto sobre Bienes Inmuebles — tributo MUNICIPAL anual sobre inmuebles urbanos y rústicos en España. Base: valor catastral del inmueble. Tipo: 0,4-1,1% para urbanos (decidido por cada ayuntamiento). Pagado por el PROPIETARIO a 1 de enero del año (sin importar venta posterior).
Dónde consulto el valor catastral?
En el recibo del IBI del año anterior (incluido como dato base). Online: sede electrónica del Catastro (sede.catastro.gob.es), con identificación digital (DNI electrónico, certificado digital, Cl@ve PIN). Para el propietario: gratis. Para terceros: con autorización.
Cuáles son los tipos del IBI en España?
Variable por ayuntamiento dentro del rango legal 0,4-1,1% urbanos. Madrid 0,456% (más bajo entre grandes ciudades). Barcelona 0,75%. Valencia 0,803%. Sevilla 0,653%. Bilbao 0,4%. Málaga 0,8%. Algunos municipios pequeños/turísticos: hasta 1,1%. Para rústicos: tipos algo más bajos (0,3-0,9%).
Hay recargo por vivienda vacía?
Sí, en algunos municipios (Madrid, Barcelona, Vitoria-Gasteiz, Zaragoza). RECARGO: 25-50% sobre el IBI standard para vivienda residencial urbana vacía por más de 2 años. OBJETIVO: incentivar salida al alquiler para reducir presión sobre el mercado. Para evitar: mantener inmueble alquilado o documentar uso/visitas periódicas.
Hay bonificaciones?
Posibles según ayuntamiento. PRINCIPALES: (1) Familia numerosa: 25-90% según categoría. (2) Viviendas Protección Oficial (VPO): 50% primeros años. (3) Instalaciones solares: 30-50% durante 3-5 años. (4) Vehículos eléctricos en garaje privado: 25-50% (algunos municipios). (5) Inmuebles inscritos en cooperativas. Consultar SIEMPRE — frecuentemente NO automáticas, requieren solicitud.
Es deducible en el IRPF?
Para INMUEBLES EN ALQUILER (rendimientos categoría F): SÍ, el IBI es deducible directamente de los rendimientos del alquiler — reducción del IRPF al tipo marginal. Para VIVIENDA HABITUAL: NO, el IBI NO es deducible. Para SEGUNDA VIVIENDA propia (sin alquilar): NO deducible salvo en algunas comunidades con bonificaciones autonómicas específicas.
References & Authoritative Sources
- Real Decreto Legislativo 2/2004 — Texto Refundido Ley Reguladora de las Haciendas Locales — Ley reguladora del IBI en España · consulted May 31, 2026 · Fuente legislativa primaria del IBI en España — tipos, exenciones, bonificaciones
- Dirección General del Catastro — Sede Electrónica — Consulta del valor catastral · consulted May 31, 2026 · Portal oficial del Catastro — consulta valor catastral, características inmueble, ponencia de valores
- Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda — Recargo IBI por vivienda vacía y nuevo régimen · consulted May 31, 2026 · Ley de Vivienda 2023 que estableció el marco para el recargo del IBI sobre vivienda vacía en zonas tensionadas
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Methodology & Review
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es tributo MUNICIPAL anual regulado por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDLeg 2/2004). Base de cálculo: VALOR CATASTRAL del inmueble (revisado periódicamente por la Dirección General del Catastro). Tipos: 0,4-1,1% para urbanos según decisión del ayuntamiento (Madrid 0,456%, Barcelona 0,75%, Sevilla 0,653%). Rústicos: 0,3-0,9%. Características especiales: 0,4-1,3%. Pago anual, vencimiento típico mayo-octubre según municipio.
Written by Ugo Candido · Last updated June 1, 2026.