Calculadora Plusvalía Municipal: IIVTNU España
Calcula la plusvalía municipal (IIVTNU) en España al vender un inmueble urbano — tributo municipal sobre el incremento del valor del suelo. Reforma 2021 introdujo opción de elegir entre método REAL u OBJETIVO.
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How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Plusvalía municipal (IIVTNU) | Beneficio neto venta |
|---|---|---|
| Base €30 000 · Madrid 29% | 8,700 | 21,300 |
| Base €15 000 · Sevilla 25% | 3,750 | 11,250 |
| Base €50 000 · Barcelona 30% | 15,000 | 35,000 |
| Base €8 000 · municipio rural 18% | 1,440 | 6,560 |
How This Calculator Works
El IIVTNU se aplica cuando se transmite un inmueble urbano con incremento de valor. SI NO HAY INCREMENTO: NO SE PAGA IIVTNU (Sentencia TC 182/2021 + reforma RD-Ley 26/2021). DOS MÉTODOS: (1) MÉTODO OBJETIVO — valor catastral del SUELO × coeficiente por años de tenencia × tipo municipal. (2) MÉTODO REAL — plusvalía real (precio venta − precio compra) × proporción valor terreno / valor catastral total × tipo. El contribuyente PUEDE ELEGIR el método que dé menor base imponible (artículo 107.5 LHL). PAGADO por el VENDEDOR (donante o herederos en transmisiones gratuitas).
The Formula
Percentage of an Amount
Amount is the base value, Percentage is the rate applied to it
Worked Example
Piso vendido en Madrid: comprado en 2010 por 200 000 €, vendido en 2025 por 280 000 €. Plusvalía real: 80 000 €. Valor catastral terreno: 60 000 €, construcción 90 000 € (total 150 000 €). Proporción terreno: 60/150 = 40%. MÉTODO REAL: 80 000 × 40% = 32 000 € base. Tipo Madrid 29% = 9 280 € IIVTNU. MÉTODO OBJETIVO: 60 000 × coeficiente 15 años (~0,16) = 9 600 €. Tipo 29% = 2 784 €. ELECCIÓN: método objetivo en este caso (mucho menor). MÁS COMÚN: para ventas recientes con plusvalía moderada — método objetivo. Para ventas con plusvalía alta sobre terrenos relativamente nuevos: método real puede ser más bajo.
Key Insight
La plusvalía municipal (IIVTNU) es uno de los tributos más controvertidos del sistema fiscal español. La Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 (octubre 2021) declaró INCONSTITUCIONAL el método objetivo único que se aplicaba antes — porque cobraba impuesto incluso sobre plusvalías inexistentes. La Reforma del RD-Ley 26/2021 introdujo el sistema dual actual que protege significativamente a los contribuyentes. CONTEXTO HISTÓRICO. El IIVTNU se aplicaba con fórmula objetiva única durante décadas: valor catastral × coeficiente × tipo. Para vendedores que perdieron dinero (frecuente tras crisis 2008-2014): pagaban impuesto sobre 'plusvalía' que NO EXISTÍA. Resultado: profunda injusticia, cientos de miles de reclamaciones, doctrinas judiciales contradictorias. Sentencia TC 182/2021 + reforma 2021 finalmente solucionaron el problema. SISTEMA DUAL ACTUAL. (1) MÉTODO OBJETIVO: valor catastral del SUELO × coeficiente por años de tenencia × tipo municipal. Coeficientes oficiales se ACTUALIZAN para reflejar mejor la realidad de cada año. (2) MÉTODO REAL: plusvalía real (precio venta − precio compra) × proporción valor catastral terreno/total × tipo municipal. Contribuyente PUEDE ELEGIR el que arroje MENOR base. SIN INCREMENTO documentado: NO se paga IIVTNU. RECUPERACIÓN PARA CONTRIBUYENTES QUE PAGARON SIN PLUSVALÍA (2014-2021). Para contribuyentes que pagaron IIVTNU sobre plusvalías inexistentes: POSIBILIDAD DE RECLAMAR retroactivamente. Plazo prescripción: 4 años desde la fecha del pago. Procedimiento: reclamación al ayuntamiento + posibilidad de recurso al Tribunal Económico-Administrativo. SENTENCIAS recientes han concedido devoluciones significativas. Para vendedores en este período: VERIFICAR si la transmisión tenía plusvalía real — si no: reclamar. ABOGADO especialista frecuentemente recomendado para procesos significativos. EXENCIONES IMPORTANTES. (1) SIN INCREMENTO de valor entre compra y venta (Sentencia TC 182/2021 + reforma). (2) DACIÓN EN PAGO a entidad financiera (transmisión coactiva). (3) Transmisión a favor del CÓNYUGE en separación o divorcio. (4) Operaciones de FUSIÓN, ESCISIÓN, aportaciones de rama de actividad. (5) BONIFICACIÓN MORTIS CAUSA entre cónyuges, ascendientes y descendientes (algunos ayuntamientos hasta 95% — reducción significativa). (6) VIVIENDA HABITUAL transmitida a familiares directos: bonificación variable por municipio. TIPOS POR AYUNTAMIENTO. Madrid 29% (máximo legal alto), Barcelona 30% (máximo legal), Valencia 30%, Sevilla 25%, Málaga 27%, Bilbao 30%. Ayuntamientos PEQUEÑOS: tipos variables (15-25%). Diferencia significativa entre municipios — verificar ordenanza local. CASOS ESPECIALES. (1) TERRENOS RÚSTICOS: NO se aplica IIVTNU (solo urbanos). (2) Inmuebles afectos a la defensa nacional, BIC (Bienes de Interés Cultural): exentos. (3) Transmisión a Estado, CCAA, municipios: exentos. PROCEDIMIENTO. AUTOLIQUIDACIÓN: contribuyente calcula y paga. PLAZOS: 30 días desde escritura (compraventa), 6 meses desde fallecimiento (herencia). MODELO: específico por ayuntamiento, generalmente online. PAGO: junto con declaración o por giro. SIN PAGO/DECLARACIÓN: REQUERIMIENTO + recargos + procedimiento ejecutivo. RECOMENDACIÓN. Antes de transmitir inmueble: calcular AMBOS métodos y elegir el favorable. Para casos complejos o ventas con pérdida: consultar abogado fiscal — ahorro potencial significativo, especialmente si hay derecho a EXENCIÓN o RECLAMACIÓN.
Reforma 2021: el fin de la plusvalía obligatoria sin ganancia
Durante años, la plusvalía municipal española se calculó SOLO con método objetivo: valor catastral × coeficiente × tipo. Resultado: se cobraba IIVTNU incluso cuando NO HABÍA plusvalía real (vendedor PERDÍA dinero pero pagaba impuesto sobre plusvalía 'teórica' del suelo). Esto era profundamente injusto pero fue legal durante décadas.
TRIBUNAL CONSTITUCIONAL — SENTENCIA 182/2021 (26 octubre 2021). Declaró INCONSTITUCIONAL la fórmula objetiva única. RAZONAMIENTO: violaba principio de capacidad económica (artículo 31 CE) cobrar impuesto sobre 'plusvalía' inexistente. EFECTOS: ayuntamientos no podían seguir aplicando la fórmula antigua sin modificación.
RD-LEY 26/2021 (8 noviembre 2021). Reformó el IIVTNU introduciendo el SISTEMA DUAL ACTUAL. El contribuyente puede ELEGIR entre: (1) MÉTODO OBJETIVO — fórmula tradicional con coeficientes pero RECALCULADOS para mejor precisión. (2) MÉTODO REAL — basado en plusvalía efectiva (precio venta − precio compra) × proporción valor terreno / valor catastral total. SIN INCREMENTO DE VALOR documentado: NO SE PAGA. EFECTO: ahorro significativo para muchos contribuyentes que vendieron tras la crisis 2008-2014 (frecuentemente con pérdidas). Para vendedores que han recuperado precios pre-crisis: ambos métodos disponibles. RECOMENDACIÓN: SIEMPRE calcular ambos métodos y declarar el más favorable. Posibilidad de reclamación retroactiva para impuestos pagados entre 2014-2021 si no había incremento real (con prescripción 4 años desde la declaración).
Cómo elegir entre método real y objetivo
Tras la reforma 2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo del IIVTNU. La elección óptima depende de las circunstancias específicas de la transmisión — años de tenencia, valor catastral, precio de compra y venta.
MÉTODO OBJETIVO. Fórmula: valor catastral del SUELO × COEFICIENTE por años de tenencia × tipo municipal. Coeficientes oficiales 2025 (varían por ayuntamiento): 0,14 para 1 año, 0,16 para 5 años, 0,17 para 10 años, 0,17 para 15 años, 0,12 para 20+ años. Ventaja: simple, sin verificación de plusvalía real. Desventaja: paga IIVTNU incluso si plusvalía real es baja.
MÉTODO REAL. Fórmula: plusvalía real (precio venta − precio compra) × proporción valor catastral terreno / valor catastral total × tipo municipal. Ventaja: refleja realidad económica — sin plusvalía real, sin pago. Desventaja: requiere documentación clara de precio de compra y venta. CUANDO ELEGIR CADA UNO. MÉTODO OBJETIVO mejor para: transmisiones tras LARGOS PERÍODOS (>15 años) — coeficiente reduce la base significativamente. Plusvalías muy altas vs valor catastral bajo. MÉTODO REAL mejor para: ventas con plusvalía baja o nula. Compras recientes con poco tiempo de tenencia. Terrenos en zonas donde el valor catastral excede el precio real. EJEMPLO. Inmueble en Madrid, vendido 200 000 € (compra 2010), 15 años. Valor catastral: 80 000 € (suelo 40 000, construcción 40 000). Plusvalía real: ¿? Si compra 180 000 € → real 20 000 €. MÉTODO OBJETIVO: 40 000 × 0,17 × 29% = 1 972 €. MÉTODO REAL: 20 000 × 50% × 29% = 2 900 €. ELECCIÓN: objetivo (menor). SI compra 100 000 € → real 100 000 €. MÉTODO OBJETIVO: 1 972 €. REAL: 100 000 × 50% × 29% = 14 500 €. ELECCIÓN: objetivo (mucho menor). CONSEJO: calcular ambos antes de declarar.
Plazo y procedimiento de declaración
Tras la transmisión inmobiliaria, el plazo y procedimiento para declarar la plusvalía municipal son importantes para evitar sanciones. Diferentes plazos según tipo de transmisión.
PLAZOS PARA DECLARAR. (1) COMPRAVENTA (transmisión onerosa): 30 días hábiles desde la escritura pública. Modelo de autoliquidación específico por municipio. (2) HERENCIA (transmisión mortis causa): 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable hasta 12 meses con solicitud expresa). (3) DONACIÓN (transmisión gratuita inter vivos): 30 días hábiles. PROCEDIMIENTO. (1) DESCARGAR el modelo del ayuntamiento (online o presencial). (2) Calcular AMBOS métodos (objetivo y real) y elegir el favorable. (3) PRESENTAR la declaración + DOCUMENTACIÓN (escritura, valor catastral, etc.). (4) PAGAR el IIVTNU (banco, online, o por giro).
SANCIONES. Retraso: recargo 5% (primer mes), 10% (de 1 a 3 meses), 15% (de 3 a 6), 20% (más de 6) + intereses Euribor + 2%. SIN PAGO TRAS REQUERIMIENTO: posible procedimiento ejecutivo, embargo de cuentas o bienes. REGISTRO DE LA PROPIEDAD no inscribe la transmisión sin justificante del IIVTNU pagado o exonerado. RECLAMACIÓN. Si considera incorrecta la liquidación: RECLAMACIÓN ECONÓMICO-ADMINISTRATIVA al Ayuntamiento (4 años desde pago) o TRIBUNAL ECONÓMICO-ADMINISTRATIVO MUNICIPAL. Argumentos válidos: (a) no había incremento real (TC 182/2021); (b) elección método incorrecta; (c) error en cálculo del valor catastral o coeficiente. Plazo de reclamación: 1 mes desde la liquidación. PRESCRIPCIÓN: 4 años para reclamar impuestos pagados desde fecha de pago. Para contribuyentes que pagaron IIVTNU entre 2018-2021 sin tener plusvalía real: posible RECUPERACIÓN de lo pagado.
IIVTNU estimado por base y tipo municipal
Plusvalía municipal estimada según base imponible (calculada por método objetivo u objetivo) y tipo municipal. Pagado por el vendedor en compraventas (30 días desde escritura).
| Base imponible | Sevilla 25% | Málaga 27% | Madrid 29% | Barcelona 30% |
|---|---|---|---|---|
| €5 000 | €1 250 | €1 350 | €1 450 | €1 500 |
| €10 000 | €2 500 | €2 700 | €2 900 | €3 000 |
| €20 000 | €5 000 | €5 400 | €5 800 | €6 000 |
| €40 000 | €10 000 | €10 800 | €11 600 | €12 000 |
| €60 000 | €15 000 | €16 200 | €17 400 | €18 000 |
| €100 000 | €25 000 | €27 000 | €29 000 | €30 000 |
Base imponible calculada por método REAL (plusvalía × proporción terreno) o OBJETIVO (valor catastral × coeficiente años). Elegir el menor. SIN incremento de valor: 0 IIVTNU. Bonificaciones para mortis causa entre familiares directos hasta 95% en algunos ayuntamientos. Recargos por retraso: 5-20% + intereses.
Frequently Asked Questions
Qué es la plusvalía municipal?
IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Tributo MUNICIPAL sobre la diferencia entre precio de compra y venta de inmuebles urbanos. NO se aplica a rústicos. Reforma 2021 introdujo opción de elegir entre método real u objetivo. SIN INCREMENTO de valor: NO SE PAGA (Sentencia TC 182/2021).
Qué pasó con la reforma 2021?
Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 declaró INCONSTITUCIONAL la fórmula objetiva única del IIVTNU. El RD-Ley 26/2021 introdujo SISTEMA DUAL: contribuyente puede elegir entre MÉTODO OBJETIVO (basado en valor catastral × coeficiente) o MÉTODO REAL (basado en plusvalía efectiva). ANTES: solo el método objetivo, sin importar si había plusvalía real. AHORA: protección al contribuyente.
Quién paga el IIVTNU?
El VENDEDOR (transmisor) en compraventas. Para HERENCIAS y DONACIONES: el adquirente (heredero o donatario). PLAZOS: 30 días desde la escritura para autoliquidar (compraventa). 6 meses para herencias. Si no se paga: requerimiento del ayuntamiento + intereses + posible embargo. Sin liquidación del IIVTNU: el Registro de la Propiedad NO inscribe la transmisión.
Hay exenciones?
Si NO HUBO INCREMENTO de valor entre compra y venta: NO SE PAGA (sentencia TC 182/2021). EXENCIONES adicionales: (1) Transmisión a favor del cónyuge en separación o divorcio. (2) Aportaciones a sociedad conyugal. (3) Operaciones de fusión, escisión, aportaciones de rama de actividad. (4) Bonificación para mortis causa entre cónyuges, ascendientes y descendientes (algunos ayuntamientos hasta 95%). (5) Vivienda habitual transmitida a familiares directos (bonificación variable).
Qué tipos aplican los ayuntamientos?
Variable por ayuntamiento, máximo legal 30%. EJEMPLOS típicos: Madrid 29%, Barcelona 30%, Valencia 30%, Sevilla 25%, Málaga 27%, Zaragoza 27%, Bilbao 30%. Ayuntamientos PEQUEÑOS: a veces tipos más bajos (15-22%). PARA herencia/donación: tipos a veces reducidos (5-15% en algunos casos).
Cómo elijo entre método real y objetivo?
Calcular AMBOS y elegir el de MENOR base imponible. MÉTODO OBJETIVO suele ser favorable para: transmisiones tras LARGOS PERÍODOS de tenencia con plusvalía moderada (coeficiente reduce significativamente la base). MÉTODO REAL favorable para: ventas con PLUSVALÍA REAL BAJA (cuando precios no subieron mucho), terrenos en zonas con valor catastral alto pero precio real bajo. SIN INCREMENTO: ningún método (0 a pagar).
References & Authoritative Sources
- RD-Ley 26/2021 — Reforma del IIVTNU — Sistema dual de cálculo de plusvalía municipal · consulted May 31, 2026 · Real Decreto-Ley que introdujo el sistema dual de cálculo (método objetivo / real) tras sentencia TC 182/2021
- Sentencia TC 182/2021 — Inconstitucionalidad del cálculo objetivo único · consulted May 31, 2026 · Sentencia Tribunal Constitucional que declaró inconstitucional el cálculo objetivo único — protección al contribuyente
- RDLeg 2/2004 — Ley Reguladora de Haciendas Locales — Marco legal del IIVTNU · consulted May 31, 2026 · Ley principal que regula los tributos locales en España, incluyendo el IIVTNU
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Methodology & Review
El IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), conocido como 'plusvalía municipal', es tributo municipal regulado por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDLeg 2/2004). Reforma 2021 (RD-Ley 26/2021) introdujo DOS MÉTODOS de cálculo: REAL (valor catastral × coeficientes × tipo) o OBJETIVO (real plusvalía obtenida × tipo). El contribuyente puede elegir el más favorable. Tipos municipales: 5-30% según ayuntamiento. Pagado por el VENDEDOR (con excepciones).
Written by Ugo Candido · Last updated June 1, 2026.