Calcolo del Rendimento di Fondi Immobiliari Chiusi e SIIQ
Calcola il rendimento totale di un investimento in fondi immobiliari chiusi (FII) o SIIQ in Italia — ROI totale e annualizzato, dopo l'imposta sostitutiva del 26% sulle distribuzioni e sulle plusvalenze. Strumenti chiave per esporsi al mercato immobiliare senza l'investimento diretto.
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Year-by-year value projection
Scenari di confronto
Come cambiano i numeri nelle situazioni tipiche per questo calcolatore:
| Scenario | Total ROI | Annualized ROI | Net profit |
|---|---|---|---|
| €12k → €21k · 7 anni | 75.00% | 8.32% | $9,000.00 |
| €50k → €45k · 4 anni | -10.00% | -2.60% | -$5,000.00 |
| €30k → €58k · 10 anni | 93.33% | 6.81% | $28,000.00 |
Come funziona questo calcolatore
Inserisci il capitale totale investito (acquisto + commissioni), il totale recuperato (rivendita + distribuzioni nette) e la durata. Il calcolatore restituisce ROI totale, tasso annualizzato (CAGR) e utile netto. I FII chiusi e le SIIQ scontano una ritenuta alla fonte del 26% sulle distribuzioni; le plusvalenze sulla cessione delle quote/azioni sono tassate anch'esse al 26% (con compensazione delle minusvalenze entro 4 anni).
La formula
Return on Investment
V_start = amount invested, V_end = amount returned; annualized ROI = (V_end / V_start)^(1/n) − 1
Esempio pratico
12.000 € investiti in quote di un FII chiuso quotato. Distribuzioni nette ~5%/anno × 12.000 = 600 €/anno × 7 = 4.200 € (al netto della ritenuta 26%). Rivendita 16.800 € (apprezzamento delle quote). Totale recuperato: 16.800 + 4.200 = 21.000 €. ROI: (21.000 − 12.000) / 12.000 = +75% su 7 anni, ~8,3%/anno. La plusvalenza di 4.800 € sulle quote sconta il 26% (1.248 €) — riducendo il rendimento netto effettivo.
Concetto chiave
Il mercato italiano dei veicoli immobiliari quotati si è sviluppato con due famiglie distinte. I FII chiusi, regolati dalla legge 86/1994 e ora dal TUF, sono fondi a durata definita (8-30 anni) gestiti da SGR, con quote quotate o non quotate. Le SIIQ, introdotte dalla legge finanziaria 2007 (modello dei REIT internazionali), sono società quotate esenti da IRES/IRAP sull'attività di locazione, a condizione di distribuire almeno il 70% degli utili da locazione. Su entrambi i veicoli, l'investitore subisce l'imposta sostitutiva del 26% sulle distribuzioni e sulle plusvalenze — un'aliquota inferiore a quella ordinaria sui redditi fondiari (che andrebbe fino al 43% IRPEF), e quindi tendenzialmente vantaggiosa per i contribuenti con redditi medi e alti. Il mercato italiano resta tuttavia modesto rispetto ai REIT statunitensi o alle SIIC francesi.
FII chiusi e SIIQ: due architetture per esporsi all'immobiliare
Il sistema italiano offre due famiglie di veicoli per investire indirettamente nell'immobiliare. I fondi immobiliari chiusi (FII), regolati dal TUF e dal regolamento della Banca d'Italia, sono OICR a capitale fisso gestiti da SGR. Hanno una durata predeterminata (tipicamente 8-30 anni) al termine della quale gli immobili vengono venduti e il ricavato distribuito ai quotisti. Le quote possono essere quotate (su Borsa Italiana, segmento MIV) o non quotate; la liquidità del secondario è generalmente bassa, con sconti rispetto al NAV anche significativi.
Le SIIQ, introdotte dalla legge finanziaria 2007 ispirata ai REIT statunitensi e alle SIIC francesi, sono società per azioni quotate esenti da IRES/IRAP sull'attività di locazione, a condizione di rispettare requisiti stringenti: distribuire almeno il 70% degli utili da locazione, mantenere una composizione patrimoniale prevalentemente immobiliare (almeno 80% degli asset), avere un azionariato sufficientemente diffuso (almeno 25% di flottante, con limiti alla concentrazione). Il mercato italiano delle SIIQ resta esiguo (COIMA RES, IGD) rispetto al panorama francese delle SIIC.
Sul piano fiscale per l'investitore, FII e SIIQ sono molto simili: distribuzioni soggette a ritenuta del 26%, plusvalenze tassate al 26%. Questa aliquota piatta è spesso vantaggiosa rispetto alla tassazione ordinaria dei redditi fondiari da immobili detenuti direttamente (IRPEF + addizionali, fino al 43%+), soprattutto per i contribuenti con redditi medi e alti. È una delle motivazioni principali per scegliere l'esposizione indiretta tramite veicoli quotati.
Liquidità, commissioni e confronto con l'immobiliare diretto
Il vero limite dei FII chiusi è la liquidità del secondario. Le quote, anche quando quotate, soffrono di scambi rarefatti e sconti rispetto al NAV che possono raggiungere il 20-40%. Questo crea un'asimmetria: chi compra in collocamento paga commissioni elevate (3-5%) e accede al NAV; chi compra sul secondario beneficia dello sconto ma può avere difficoltà a uscire in tempi brevi. Le SIIQ, essendo società per azioni quotate, sono più liquide, ma soggette alla volatilità del mercato azionario.
Per l'investitore italiano, l'alternativa principale è la cessione di immobili detenuti direttamente, che gode dell'esenzione della plusvalenza dopo 5 anni (art. 67 TUIR), un regime molto più favorevole rispetto al 26% pagato sulla cessione di quote o azioni. D'altro canto, l'immobile diretto comporta gestione, manutenzione, rischio inquilino e illiquidità totale, oltre alla tassazione dei redditi locativi (IRPEF, o 21% di cedolare secca per immobili abitativi).
L'investimento internazionale può integrare il portafoglio: REIT statunitensi quotati negli USA (con ritenuta alla fonte USA del 30%, riducibile al 15% con DTA), SIIC francesi e UK REITs ampliano la diversificazione settoriale e geografica. Per quanto interessanti, restano soggetti per l'investitore italiano alla doppia imposizione (ritenuta paese di origine + 26% italiano), parzialmente recuperabile con credito d'imposta secondo i trattati bilaterali.
FII e SIIQ in Italia (2024-2025)
Confronto dei due principali veicoli immobiliari quotati italiani.
| Voce | Dettaglio |
|---|---|
| FII chiuso — natura | OICR a capitale fisso (8-30 anni) |
| SIIQ — natura | Società quotata, esente IRES/IRAP |
| Distribuzione minima SIIQ | 70% utili da locazione |
| Ritenuta sulle distribuzioni | 26% |
| Imposta su plusvalenze quote/azioni | 26% |
| Commissioni sottoscrizione FII (collocamento) | 3-5% |
| Sconto su NAV (quote quotate) | Fino a 20-40% |
| Flottante minimo SIIQ | 25% |
| Rendimento medio FII storico | 4-6%/anno |
| Confronto immobile diretto | Esenzione plusvalenza > 5 anni |
Per investitori medio-alti, l'imposta sostitutiva del 26% è generalmente più favorevole della tassazione ordinaria sui redditi fondiari. Fonti: Borsa Italiana, Banca d'Italia, Agenzia delle Entrate.
Domande frequenti
Cos'è un fondo immobiliare chiuso italiano?
Un FII è un OICR (organismo di investimento collettivo del risparmio) a capitale fisso che investe in immobili, gestito da una SGR. Ha una durata definita (8-30 anni) al termine della quale gli immobili vengono venduti e il ricavato distribuito ai quotisti. Le quote possono essere quotate (negoziabili in borsa, ma spesso illiquide) o non quotate.
Cos'è una SIIQ?
Una Società di Investimento Immobiliare Quotata, equivalente italiano del REIT, introdotta dalla legge finanziaria 2007. È esente da IRES/IRAP sull'attività di locazione purché distribuisca almeno il 70% degli utili da locazione. Esempi: COIMA RES, IGD (immobili commerciali).
Come sono tassate le distribuzioni di FII e SIIQ?
Con ritenuta alla fonte del 26% (imposta sostitutiva), tipicamente applicata direttamente dall'intermediario. Per i non residenti esistono regimi convenzionali con possibili ritenute ridotte (es. 11% per fondi pensione UE per i FII).
Come sono tassate le plusvalenze sulla cessione?
Con imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza (art. 67 TUIR), come per le azioni. Le minusvalenze possono essere compensate con plusvalenze della stessa natura nei 4 anni successivi. Nel regime amministrato, l'intermediario applica e versa direttamente.
Quali commissioni si pagano?
Per i FII chiusi al collocamento: commissioni di sottoscrizione 3-5%, più commissioni di gestione annue 1-2%. Per quote/azioni acquistate sul mercato secondario: solo commissioni di negoziazione (0,1-1%). Le SIIQ quotate hanno solo commissioni di negoziazione, ma possono presentare sconti rispetto al NAV.
Quale rendimento è realistico?
I FII chiusi italiani hanno storicamente reso 4-6%/anno medio (combinando distribuzioni e revisioni di valore), con un'elevata variabilità tra fondi. Le SIIQ hanno avuto performance simili ma con la volatilità tipica del mercato azionario. I REIT statunitensi (riferimento internazionale) hanno reso storicamente 9-11%/anno in dollari, ma con drawdown elevati nelle crisi.
Riferimenti e fonti ufficiali
- Banca d'Italia — Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio — fondi immobiliari · consulted May 31, 2026 · Quadro regolamentare dei FII italiani
- Agenzia delle Entrate — Regime fiscale delle SIIQ e dei fondi immobiliari · consulted May 31, 2026 · Tassazione di distribuzioni e plusvalenze su FII e SIIQ
- Borsa Italiana (Euronext) — Segmento MIV e quotazione delle SIIQ · consulted May 31, 2026 · Mercato di riferimento per FII quotati e SIIQ
Calcolatori correlati
Metodologia e revisione
Calcolo del ROI totale e annualizzato di un investimento in fondi immobiliari chiusi (FII) o SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate, equivalenti italiani dei REIT). Importo investito = prezzo di acquisto delle quote/azioni + commissioni di sottoscrizione (3-5% per fondi chiusi al collocamento) o di negoziazione (0,1-1% per quote/azioni quotate sul mercato secondario). Importo recuperato = prezzo di rivendita + distribuzioni nette cumulate. I FII pagano un'imposta sostitutiva del 26% sui proventi distribuiti agli investitori (con ritenuta alla fonte). Le SIIQ, esenti da IRES/IRAP sull'attività di locazione purché distribuiscano 70% degli utili da locazione, distribuiscono dividendi soggetti a ritenuta del 26%. Le plusvalenze su quote/azioni sono soggette a imposta sostitutiva del 26% (art. 67 TUIR). Non si considera l'effetto della leva finanziaria.
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