Calcul du Rendement d'une SCPI ou SIIC
Calculez le rendement total d'un investissement en pierre-papier (SCPI ou SIIC) en France — ROI total et annualisé, après prise en compte des frais de souscription et de la fiscalité (revenus fonciers + plus-value). Outil clé pour comparer la pierre-papier à l'immobilier en direct ou aux actions.
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Year-by-year value projection
Comparer des scénarios
How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Total ROI | Annualized ROI | Net profit |
|---|---|---|---|
| €12k → €21k · 7 ans | 75.00% | 8.32% | $9,000.00 |
| €50k → €45k · 4 ans | -10.00% | -2.60% | -$5,000.00 |
| €30k → €58k · 10 ans | 93.33% | 6.81% | $28,000.00 |
Comment fonctionne ce calculateur
Indiquez le capital total investi (avec les frais de souscription), le total récupéré (revente + distributions nettes cumulées) et la durée. Le calculateur restitue le ROI total, le taux annualisé (CAGR) et le bénéfice net. Pour les SCPI, les frais de souscription élevés (8-12%) imposent une détention longue (≥10 ans) pour les rentabiliser ; les SIIC, cotées, sont plus liquides mais plus volatiles.
La formule
Return on Investment
V_start = amount invested, V_end = amount returned; annualized ROI = (V_end / V_start)^(1/n) − 1
Exemple pratique
12 000 € investis en SCPI (10 000 € net + 2 000 € de frais). Distribution nette moyenne 4,5%/an sur 10 000 € = 450 €/an × 7 ans = 3 150 €. Revente 10 800 € (légère revalorisation des parts). Total récupéré : 10 800 + 3 150 = 13 950 €. ROI : (13 950 − 12 000) / 12 000 = +16,3% sur 7 ans, ~2,2%/an. Sans les frais initiaux, le taux annualisé monterait à ~4,5%. C'est l'effet de l'amortissement des frais sur la durée.
Point clé
La pierre-papier offre l'accès au marché immobilier sans les contraintes de gestion directe, mais avec des fiscalités très différentes selon le véhicule. Les SCPI distribuent des revenus fonciers : imposition au barème IR du foyer (TMI 0% à 45%) plus prélèvements sociaux de 17,2%, ce qui peut amputer 30-50% des distributions selon la tranche. Pour les SCPI investies à l'étranger, des conventions fiscales peuvent appliquer un prélèvement libératoire plus favorable. Les SIIC sont des sociétés cotées : leurs dividendes et plus-values relèvent du PFU 30%, et certaines sont éligibles au PEA (exonération d'IR après 5 ans, hors PS). Le grand frein des SCPI est les frais d'entrée de 8-12% : ils imposent une détention longue (≥10 ans) et rendent peu pertinent l'arbitrage court terme.
SCPI vs SIIC : deux univers fiscaux distincts
La pierre-papier française se décline en deux véhicules très différents. Les SCPI sont des fonds non cotés qui collectent de l'épargne pour acheter et louer des biens immobiliers, redistribuant les loyers nets aux porteurs de parts. Les SIIC sont des sociétés cotées en bourse soumises à un régime fiscal spécifique : exonération d'impôt sur les sociétés en contrepartie de l'obligation de distribuer 95% des résultats locatifs et 60% des plus-values immobilières.
Fiscalement, les distributions de SCPI sont des revenus fonciers imposés au barème progressif de l'IR (jusqu'à 45% en TMI) plus 17,2% de prélèvements sociaux — soit jusqu'à 62,2% sur les distributions pour les contribuables les plus imposés. Les SCPI investies à l'étranger peuvent bénéficier de conventions fiscales avec prélèvement libératoire, fortement avantageuses pour les hauts revenus. Les SCPI logées dans une assurance-vie échappent au régime des revenus fonciers et profitent de la fiscalité de l'enveloppe (PFU 30% en cas de rachat, abattement après 8 ans).
Les dividendes de SIIC relèvent du PFU de 30% (12,8% IR + 17,2% PS), avec une option pour le barème progressif. Certaines SIIC sont éligibles au PEA — un avantage fiscal majeur permettant l'exonération d'IR après 5 ans (seuls les 17,2% PS restent dus). Pour un investisseur fortement imposé, l'éligibilité PEA peut transformer la rentabilité nette d'une SIIC.
Frais, liquidité et rendement réel
Le talon d'Achille des SCPI est constitué par les frais de souscription, généralement compris entre 8 et 12% du prix de la part. Ces frais correspondent à la commission de placement du gestionnaire et amortissent l'investissement sur la durée de détention. Concrètement, sur une part vendue 1 000 €, l'investisseur ne « possède » que 880-920 € de valeur économique au moment de la souscription. Vendre avant 8-10 ans aboutit presque toujours à une perte ou un rendement très médiocre. C'est pourquoi les SCPI sont des placements de très long terme (15-25 ans recommandé).
Les SIIC, étant cotées, n'ont pas ces frais d'entrée — juste des frais de courtage classiques (0,1-1%). Mais elles subissent la volatilité du marché actions : sur la crise sanitaire de 2020, l'indice SIIC France a chuté de 40% en quelques semaines, alors que les SCPI sont restées stables (mais avec un marché secondaire bloqué). C'est l'arbitrage classique entre volatilité de marché et illiquidité.
En rendement réel, les SCPI ont historiquement délivré 4-6%/an net (taux de distribution 4,5-5% + revalorisation modeste des parts), avec une remarquable stabilité. Les SIIC ont rendu en moyenne 7-9%/an total return sur très longue période, mais avec une volatilité élevée (drawdowns de 30-50% lors des crises). Le choix entre les deux dépend de l'horizon, de la tolérance au risque et de l'enveloppe fiscale (PEA, assurance-vie) accessible.
SCPI et SIIC en France (2024-2025)
Comparaison des deux véhicules de pierre-papier.
| Élément | Détail |
|---|---|
| SCPI — type | Non cotée, fonds immobilier |
| SIIC — type | Cotée en bourse (REIT français) |
| Frais de souscription SCPI | 8-12% |
| Frais de courtage SIIC | 0,1-1% |
| Fiscalité distributions SCPI | Revenus fonciers (IR + 17,2% PS) |
| Fiscalité dividendes SIIC | PFU 30% |
| SIIC éligibles PEA | Certaines (exonération IR > 5 ans) |
| Taux distribution SCPI moyen | ~4,5-5%/an |
| Total return SIIC long terme | ~7-9%/an |
| Horizon recommandé SCPI | 15-25 ans |
Choix selon enveloppe fiscale, horizon et tolérance au risque. SCPI = stable + illiquide ; SIIC = liquide + volatile. Sources : BOFiP, AMF.
Questions fréquentes
Quelle différence entre une SCPI et une SIIC ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule de pierre-papier non coté qui collecte de l'épargne pour investir dans l'immobilier locatif et distribue les loyers. Une SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée) est une foncière cotée en bourse, équivalent français du REIT, qui distribue 95% de ses résultats locatifs et 60% des plus-values.
Comment sont imposés les revenus d'une SCPI ?
Comme des revenus fonciers : imposition au barème de l'IR (TMI 0% à 45%) plus prélèvements sociaux de 17,2%. Pour les SCPI investies à l'étranger, des conventions fiscales peuvent ouvrir un prélèvement libératoire plus favorable. Les SCPI peuvent aussi être logées dans une assurance-vie pour bénéficier de la fiscalité de l'enveloppe.
Comment sont imposés les dividendes d'une SIIC ?
Au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% (12,8% IR + 17,2% prélèvements sociaux). Certaines SIIC sont éligibles au PEA, ce qui permet une exonération d'IR après 5 ans de détention du plan (les prélèvements sociaux de 17,2% restent dus).
Quels sont les frais d'une SCPI ?
Frais de souscription élevés : 8-12% du prix de la part, à la charge de l'investisseur (mais amortis sur la durée de détention). À cela s'ajoutent des frais de gestion annuels (10-12% des loyers) et des frais de cession à la revente (généralement faibles).
Quel rendement attendre d'une SCPI ?
Le taux de distribution annuel moyen tourne autour de 4,5-5% (rendement courant, hors revalorisation des parts). En tenant compte des frais de souscription, le rendement annualisé sur 10-15 ans se situe historiquement entre 4 et 6%/an, avec une volatilité bien inférieure aux SIIC ou aux actions.
Faut-il privilégier SCPI ou SIIC ?
SCPI : rendement régulier, faible volatilité, illiquidité élevée, frais d'entrée importants — adaptée à un horizon long et à des revenus complémentaires. SIIC : cotée, liquide, plus volatile, dividendes plus variables, éligibilité PEA pour certaines — adaptée à une exposition immobilière plus tactique.
Références et sources officielles
- Autorité des Marchés Financiers (AMF) — SCPI : guide de l'investisseur et statistiques de marché · consulted May 31, 2026 · Régulateur des SCPI et statistiques de collecte
- BOFiP — Bulletin Officiel des Finances Publiques — Imposition des revenus fonciers (SCPI) et des dividendes (SIIC) · consulted May 31, 2026 · Régimes fiscaux applicables aux SCPI et SIIC
- Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) — Statistiques annuelles SCPI et SIIC France · consulted May 31, 2026 · Indices de référence du marché de la pierre-papier
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Méthodologie et révision
Calcul du ROI total et annualisé d'un investissement en pierre-papier (SCPI ou SIIC). Montant investi = prix de souscription/achat + frais de souscription SCPI (8-12%) ou frais de courtage SIIC. Montant récupéré = prix de revente + distributions nettes cumulées. Les SCPI versent des revenus fonciers (imposition au barème IR + 17,2% prélèvements sociaux, ou prélèvement forfaitaire libératoire pour SCPI étrangères) ; la plus-value de cession suit le régime des plus-values immobilières (19% + 17,2% avec abattement pour durée de détention, exonération à 22-30 ans). Les SIIC sont des sociétés cotées : dividendes et plus-values imposés au PFU 30% (12,8% IR + 17,2% PS) ou éligibles au PEA pour certaines. Le calcul n'intègre pas l'effet de levier d'un crédit ni la valeur temporelle des distributions.
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