REIT-Rendite-Rechner: Gesamtrendite und Jahresrendite
Berechnen Sie die Rendite einer REIT- oder Immobilien-Aktien-Anlage in Deutschland — Gesamt-ROI und Jahresrendite, nach Abgeltungsteuer auf Ausschüttungen und Veräußerungsgewinne. Ein liquider Zugang zu Immobilien ohne die Direktverwaltung — aber ohne die §23-EStG-Steuerfreiheit der Direktimmobilie.
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How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Total ROI | Annualized ROI | Net profit |
|---|---|---|---|
| €12k → €21k · 7 Jahre | 75.00% | 8.32% | $9,000.00 |
| €50k → €45k · 4 Jahre | -10.00% | -2.60% | -$5,000.00 |
| €30k → €58k · 10 Jahre | 93.33% | 6.81% | $28,000.00 |
Wie dieser Rechner funktioniert
Geben Sie den investierten Betrag (Kauf + Kosten), den Gesamt-Rückfluss (Verkaufswert + kumulierte Netto-Ausschüttungen) und die Haltedauer ein. Der Rechner liefert Gesamt-ROI, Jahresrendite (CAGR) und Nettogewinn. Wichtig: Anders als bei der eigenen Immobilie nach §23 EStG ist der Veräußerungsgewinn aus REIT-Aktien dauerhaft abgeltungsteuerpflichtig.
Die Formel
Return on Investment
V_start = amount invested, V_end = amount returned; annualized ROI = (V_end / V_start)^(1/n) − 1
Beispielrechnung
12.000 € in einen deutschen REIT investiert. Über 7 Jahre Ausschüttungen netto ~4%/Jahr × 12.000 € = ~480 €/Jahr × 7 = 3.360 €. Verkauf für 12.000 € (Wert stabil) + 3.360 € Ausschüttungen → Rückfluss 15.360 € − Abgeltungsteuer auf Veräußerungsgewinn (hier 0 €) und auf Ausschüttungen (bereits berücksichtigt). Wenn der Kurs auf 17.640 € gestiegen ist, entspricht ein Rückfluss von 21.000 € einem ROI von +75%, jährlich rund 8,3%.
Kernpunkt
Die deutsche REIT-AG, eingeführt durch das REITG 2007, ist auf Unternehmensebene von Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer befreit, im Gegenzug muss sie 90% des Gewinns ausschütten. Diese Konstruktion vermeidet die Doppelbesteuerung, die börsennotierte Immobilien-AGs ohne REIT-Status treffen würde. Auf Anlegerebene unterliegen die Ausschüttungen jedoch der Abgeltungsteuer von 25% plus Solidaritätszuschlag (effektiv ~26,4%), ebenso die Veräußerungsgewinne — anders als bei der Direktimmobilie, deren Verkaufsgewinn nach 10 Jahren oder bei Eigennutzung steuerfrei sein kann. Der Markt deutscher REIT-AGs ist klein (Hamborner, Deutsche Konsum REIT, Alstria/CTP); viele Anleger nutzen ausländische REITs (US-Equity REITs, French SIIC) für die Diversifizierung, was zusätzliche Quellensteuer und Wechselkursrisiken einbringt.
REITG 2007: das deutsche REIT-Regime und seine Grenzen
Mit dem REIT-Gesetz vom 28. Mai 2007 hat Deutschland ein REIT-Regime nach internationalem Vorbild eingeführt. Eine deutsche REIT-AG ist auf Unternehmensebene von Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer befreit, sofern sie strenge Voraussetzungen erfüllt: mindestens 90% des Gewinns als Dividende ausschütten, mindestens 75% der Erträge aus Immobilien erzielen, mindestens 75% der Vermögenswerte in Immobilien halten, mindestens 15% Streubesitz aufweisen und mindestens 25% Eigenkapital sichern. Dominierende Wohnimmobilienbestände vor 2007 sind ausgeschlossen — eine politische Beschränkung, die der deutsche REIT-Markt klein gehalten hat.
In der Praxis ist der deutsche REIT-Markt überschaubar: Hamborner REIT, Deutsche Konsum REIT, alstria office (vor Übernahme), VIB Vermögen waren die wichtigsten Vertreter. Daneben gibt es viele 'normale' börsennotierte Immobilien-AGs (Vonovia, LEG, TAG, Aroundtown), die keine REIT-Form gewählt haben und regulär KöSt und GewSt zahlen, dafür aber mehr Flexibilität bei der Gewinnverwendung haben.
Auf Anlegerebene gibt es jedoch keinen steuerlichen Unterschied: Ausschüttungen wie Veräußerungsgewinne aus REIT-AGs oder normalen Immobilien-AGs unterliegen der Abgeltungsteuer von 25% + Soli (~26,4%). Anders als bei der Direktimmobilie (Steuerfreiheit nach 10 Jahren oder bei Eigennutzung) gibt es keine Haltefrist-Befreiung — die Steuer fällt bei jeder Realisation an, mit der Freigrenze von 1.000 €/Jahr.
Listed REITs, offene und geschlossene Fonds: drei Wege zur Immobilie
Ein börsennotierter REIT oder eine Immobilien-AG bietet Liquidität (Tagespreis, jederzeit handelbar), aber Marktvolatilität: Kursabschläge auf den NAV (Discount) von 20-30% sind in Krisenzeiten normal. Ein offener Immobilienfonds (Hausinvest, Deka-ImmobilienEuropa) wird zum NAV bewertet, der von Sachverständigen ermittelt wird, mit geringer Tagesvolatilität. Seit der KAGB-Reform 2013 gelten allerdings strenge Liquiditätsregeln: 24 Monate Mindesthaltefrist und 12 Monate Kündigungsfrist — eine Reaktion auf die Schließungswelle 2008-2010.
Ein geschlossener Immobilienfonds (Beteiligungsgesellschaft) ist gänzlich illiquide: Die Beteiligung läuft typischerweise 8-12 Jahre, mit Ausschüttungen und Schlussverteilung beim Verkauf der Objekte. Steuerlich sind die Einkünfte als Vermietungs- oder gewerbliche Einkünfte zuzurechnen, was komplex und individuell sein kann. Die Provisionen (Ausgabeaufschlag, laufende Kosten) sind historisch hoch — viele geschlossene Fonds haben Anlegern Verluste beschert.
In der Praxis ist die Direktimmobilie steuerlich am attraktivsten (§23 EStG nach 10 Jahren steuerfrei), erfordert aber Kapital, Verwaltung und Klumpenrisiko. REITs und offene Fonds bieten Diversifizierung und Liquidität, dafür dauerhafte Abgeltungsteuer. Für kleinere Vermögen oder Anleger, die keine Direktverwaltung wollen, sind REITs und offene Fonds der pragmatische Weg zur Immobilienquote im Portfolio.
Deutsche und ausländische REITs (2024-2025)
Immobilienbeteiligungen für deutsche Anleger.
| Position | Detail |
|---|---|
| Deutsche REIT-AG (REITG 2007) | Steuerbefreit, 90% Ausschüttung |
| Mindest-Streubesitz | 15% |
| Mindest-Eigenkapital | 25% |
| Wohnbestände vor 2007 | Ausgeschlossen |
| Abgeltungsteuer Anleger | 25% + Soli ≈ 26,4% |
| Sparer-Pauschbetrag | 1.000 €/Jahr |
| §23-Befreiung | Gilt NICHT für REIT-Aktien |
| Offene Fonds: Mindesthaltefrist | 24 Monate |
| Offene Fonds: Kündigungsfrist | 12 Monate |
| Geschlossene Fonds | Illiquide, 8-12 Jahre Laufzeit |
REITs sind dauerhaft abgeltungsteuerpflichtig — anders als die Direktimmobilie. Quellen: REITG, EStG §20, BMF.
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein REIT in Deutschland?
Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist eine börsennotierte Immobilien-AG, die nach dem REITG 2007 von Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer befreit ist, wenn sie 90% des Gewinns ausschüttet und bestimmte Anforderungen erfüllt (mind. 15% Streubesitz, 25% Eigenkapital, kein dominierter Wohnungsbestand vor 2007).
Wie werden REIT-Ausschüttungen besteuert?
Auf Anlegerebene mit der Abgeltungsteuer von 25% plus Solidaritätszuschlag (5,5% der Steuer), effektiv rund 26,4%. Der Sparer-Pauschbetrag von 1.000 €/Jahr (2.000 € bei Zusammenveranlagung) bleibt steuerfrei. Auch Veräußerungsgewinne sind abgeltungsteuerpflichtig — ohne Haltefrist-Befreiung wie bei der Direktimmobilie.
Wie unterscheiden sich REIT-AG und 'normale' Immobilien-AG?
Beide sind börsennotierte Aktien. Die REIT-AG ist auf Unternehmensebene steuerbefreit, schüttet aber 90% aus. Die 'normale' Immobilien-AG (z. B. Vonovia) zahlt regulär KöSt und GewSt, hat dafür mehr Flexibilität bei der Gewinnverwendung. Beide unterliegen auf Anlegerebene der Abgeltungsteuer.
Sind ausländische REITs interessant?
Ja, für Diversifizierung. US-REITs, französische SIIC, britische UK-REITs werden in Deutschland zugänglich gehandelt. Sie bringen Quellensteuer (US-REITs typischerweise 30% mit DBA-Reduzierung auf 15%) und Wechselkursrisiko. Im Ergebnis ist die Gesamtsteuerlast vergleichbar mit deutscher Abgeltungsteuer.
Was unterscheidet einen REIT von einem offenen Immobilienfonds?
Ein REIT ist börsennotiert, mit Tagespreis und Tagespreis-Liquidität, aber Marktvolatilität (Kursabschläge auf NAV möglich). Ein offener Immobilienfonds (z. B. Hausinvest) ist nicht börsennotiert: Anteile werden zum NAV (Sachverständigen-Bewertung) zurückgegeben, mit gesetzlicher Mindesthaltefrist (24 Monate) und Kündigungsfrist (12 Monate) nach KAGB-Reform 2013.
Welche Rendite ist realistisch?
Deutsche REIT-AGs haben über lange Zeiträume etwa 4-7%/Jahr Gesamtrendite geliefert (Ausschüttung + Kurssteigerung), mit Volatilität ähnlich des breiten Aktienmarkts. US-Equity-REITs haben über sehr lange Zeit 9-11%/Jahr erzielt, in Euro vor Wechselkurseffekten.
Quellen und offizielle Referenzen
- Bundesministerium der Finanzen (BMF) — Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) · consulted May 31, 2026 · Rechtsgrundlage des deutschen REIT-Regimes
- BaFin — Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht — REIT-AGs und Immobilienfonds — Verbraucherinformationen · consulted May 31, 2026 · Finanzaufsicht und Anlegerschutz
- Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) — Statistiken zu offenen und geschlossenen Immobilienfonds · consulted May 31, 2026 · Branchenverband mit Marktdaten
Verwandte Rechner
Methodik und Prüfung
Berechnung der Gesamt- und Jahresrendite einer Immobilien-Aktien-Anlage (REIT-AG nach REITG 2007, börsennotierte Immobilien-AG oder offene/geschlossene Immobilienfonds). Investierter Betrag = Kaufpreis + Transaktionskosten + ggf. Ausgabeaufschlag (offene Fonds, 0-5%). Rückfluss = Verkaufswert + kumulierte Netto-Ausschüttungen. Deutsche REITs (REIT-AGs) sind auf Unternehmensebene von KöSt und Gewerbesteuer befreit und schütten 90% des Gewinns aus; auf Anlegerebene unterliegen Ausschüttungen und Veräußerungsgewinne der Abgeltungsteuer von 25% + Solidaritätszuschlag (~26,4%). Sparer-Pauschbetrag 1.000 €/Jahr (ab 2024). Berechnet wird ohne Hebelwirkung eines Kredits und ohne Zeitwert der Ausschüttungen.
Aktualisiert