Calculadora de Rentabilidade de Fundos Imobiliários (FII)
Calcule a rentabilidade total de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) no Brasil — ROI total e taxa anualizada. O grande diferencial brasileiro: os rendimentos mensais dos FIIs são geralmente isentos de imposto de renda para pessoas físicas, uma vantagem singular no panorama internacional.
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How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Total ROI | Annualized ROI | Net profit |
|---|---|---|---|
| R$12 mil → R$21 mil · 7 anos | 75.00% | 8.32% | $9,000.00 |
| R$50 mil → R$45 mil · 4 anos | -10.00% | -2.60% | -$5,000.00 |
| R$30 mil → R$58 mil · 10 anos | 93.33% | 6.81% | $28,000.00 |
Como funciona esta calculadora
Informe o capital investido, o total recuperado (revenda + rendimentos cumulados) e o período. A calculadora devolve o ROI total, a taxa anualizada (CAGR) e o lucro líquido. Para a pessoa física que cumpre os requisitos (FII com 100+ cotistas, listado em bolsa, detenção <10% das cotas), os rendimentos mensais são isentos; somente o ganho de capital na venda das cotas é tributado a 20%.
A fórmula
Return on Investment
V_start = amount invested, V_end = amount returned; annualized ROI = (V_end / V_start)^(1/n) − 1
Exemplo prático
R$12.000 investidos em cotas de um FII. Rendimentos mensais 0,7%/mês = ~8,4%/ano isentos → R$1.008/ano × 7 = R$7.056. Revenda por R$13.944 (apreciação 16%). Total recuperado: 13.944 + 7.056 = R$21.000. ROI: (21.000 − 12.000) / 12.000 = +75% em 7 anos, ~8,3%/ano. O ganho de capital de R$1.944 (na venda das cotas) é tributado a 20% = R$389, reduzindo o líquido para ~R$20.611.
Ideia-chave
O Brasil oferece um regime tributário extraordinariamente favorável aos FIIs para o pequeno investidor pessoa física: os rendimentos mensais distribuídos são isentos de IR, desde que o FII tenha pelo menos 100 cotistas, seja negociado em bolsa e o cotista detenha menos de 10% das cotas. Essa isenção, criada pela Lei 11.196/2005 para fomentar o mercado de capitais imobiliários, tornou os FIIs o principal veículo de exposição imobiliária para milhões de brasileiros, com um mercado que cresceu exponencialmente desde 2018. O ganho de capital na venda das cotas, em contraste, é tributado a 20% — alíquota fixa, sem isenção mensal aplicável a ações (R$20.000/mês não vale para FII), o que torna o longo prazo e a estratégia 'comprar para receber dividendos' geralmente mais eficiente que o trading frequente. Os FIIs combinam liquidez de bolsa, isenção sobre rendas mensais e exposição diversificada a setores (lajes corporativas, logística, shoppings, papel/CRI, residencial).
A isenção dos rendimentos: o grande diferencial brasileiro
O regime tributário dos FIIs brasileiros para a pessoa física é singular no panorama internacional. Pela Lei 11.196/2005, os rendimentos distribuídos mensalmente pelos FIIs são isentos de imposto de renda, desde que três condições sejam cumpridas: o FII tem pelo menos 100 cotistas; suas cotas são negociadas em bolsa ou mercado de balcão organizado; o cotista detém menos de 10% das cotas do fundo. A esmagadora maioria dos FIIs listados na B3 satisfaz essas condições, beneficiando todos os investidores pessoa física pequenos e médios.
Essa isenção, conjugada à obrigação dos FIIs de distribuir no mínimo 95% dos resultados, criou um produto extraordinariamente atrativo para a renda passiva: dividendos mensais, frequentemente entre 0,5% e 1% ao mês (6-12% ao ano), recebidos líquidos de imposto. O mercado brasileiro de FIIs cresceu de cerca de 200 mil cotistas em 2018 para mais de 2,5 milhões em 2024, com mais de 400 FIIs listados e patrimônio total na casa das centenas de bilhões de reais.
O ganho de capital na venda das cotas, em contraste, é tributado a 20% — alíquota fixa, sem qualquer isenção mensal. A isenção de R$20.000/mês que beneficia o pequeno acionista de ações ordinárias não se aplica aos FIIs. Esta assimetria favorece estratégias 'buy and hold' centradas no recebimento de rendimentos mensais isentos, em detrimento do trading frequente nas cotas.
Setores, alavancagem e sensibilidade aos juros
O universo dos FIIs brasileiros é diversificado por setor: lajes corporativas (escritórios prime em São Paulo e Rio), logística (galpões near-city e distribuição), shopping centers, hotéis, agências bancárias, residencial (poucos fundos), hospitais e healthcare, e FIIs 'de papel' (investem em CRI - Certificados de Recebíveis Imobiliários - e em outros ativos financeiros imobiliários). Cada setor tem dinâmica própria de risco, retorno e sensibilidade aos ciclos econômicos.
Os FIIs 'de papel' são especialmente sensíveis aos juros: seus rendimentos são indexados ao IPCA + spread, ou ao CDI, e as cotas refletem rapidamente as expectativas da taxa Selic. Em ciclos de alta dos juros (como 2021-2022 com Selic de 2% para 13,75%), os FIIs perderam significativamente em preço; em ciclos de queda, valorizam. Essa correlação inversa com juros é estrutural e diferencia os FIIs do mercado acionário tradicional.
Para o investidor brasileiro, os FIIs concorrem diretamente com o Tesouro Direto (especialmente Tesouro IPCA+ e Tesouro Selic) como geradores de renda. Em ambientes de Selic alta (>10%), o Tesouro oferece taxa real próxima dos FIIs com risco soberano. Em ambientes de Selic baixa, os FIIs ganham atratividade relativa. A combinação de rendimentos isentos, liquidez de bolsa, exposição a imóveis físicos e diversificação setorial torna os FIIs uma classe de ativos estrutural na carteira do investidor brasileiro de longo prazo.
FIIs no Brasil (2024-2025)
Regime e rentabilidades do principal veículo imobiliário cotado brasileiro.
| Item | Detalhe |
|---|---|
| Regulamentação | Lei 8.668/1993 + Instrução CVM 472 |
| IR sobre rendimentos (PF) | Isento (Lei 11.196/2005) |
| Requisitos da isenção | 100+ cotistas, listado, <10% por cotista |
| IR sobre ganho de capital | 20% (alíquota fixa) |
| Isenção mensal R$20.000 (ações) | NÃO se aplica a FII |
| Distribuição mínima | 95% do resultado semestral |
| Rendimento mensal típico | 0,5-1% ao mês |
| Setores principais | Lajes, logística, shopping, papel |
| Sensibilidade aos juros | Alta (inversa à Selic) |
| Índice de referência | IFIX (B3) |
Isenção dos rendimentos para PF é o grande diferencial. Ganho de capital tributado a 20% sem isenção mensal. Fontes: Receita Federal, CVM, B3.
Perguntas frequentes
O que é um FII brasileiro?
Um Fundo de Investimento Imobiliário, regulamentado pela Lei 8.668/1993 e pela Instrução CVM 472, é um fundo fechado que investe em imóveis ou ativos imobiliários (recebíveis, cotas de outros fundos). É administrado por uma instituição financeira, com cotas negociadas na B3, e distribui no mínimo 95% dos resultados aos cotistas.
Os rendimentos dos FIIs são isentos de IR?
Sim, para pessoa física, desde que: (i) o FII tenha pelo menos 100 cotistas; (ii) suas cotas sejam negociadas em bolsa; e (iii) o cotista detenha menos de 10% das cotas do fundo. A isenção foi criada pela Lei 11.196/2005 (art. 3) e é um dos principais atrativos dos FIIs no Brasil.
Como é tributado o ganho de capital na venda das cotas?
Em 20%, com alíquota fixa, recolhido pelo próprio investidor via DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda (Instrução RFB 1.585/2015). Não se aplica a isenção mensal de R$20.000 que vale para ações — toda venda com lucro é tributada.
Qual a diferença entre FII de tijolo e de papel?
FIIs 'de tijolo' investem diretamente em imóveis físicos (lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, hospitais), gerando rendimentos de aluguel. FIIs 'de papel' investem em ativos financeiros imobiliários (CRI, LCI, outros FIIs), gerando rendimentos de juros e amortizações. Os FIIs de papel têm tipicamente maior volatilidade dos preços por sensibilidade aos juros.
Que rentabilidade é realista?
Os FIIs distribuíram historicamente rendimentos mensais entre 0,5% e 1% ao mês (6-12% ao ano), com apreciação variável das cotas. O IFIX (índice dos FIIs mais líquidos) rendeu cerca de 10-15% ao ano nominal em períodos favoráveis, mas com forte volatilidade dos preços nos ciclos de juros (queda significativa em 2021-2022 durante a alta da Selic).
Como os FIIs reagem aos juros?
Negativamente. Quando a Selic sobe, os FIIs perdem preço porque seus rendimentos (4-6% mais o IPCA típicos) tornam-se relativamente menos atrativos frente ao Tesouro Direto. Inversamente, em ciclos de queda da Selic os FIIs valorizam. Essa sensibilidade aos juros é um fator estrutural do investimento em FII.
Referências e fontes oficiais
- Receita Federal do Brasil — Tributação dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) · consulted May 31, 2026 · Isenção dos rendimentos e tributação do ganho de capital
- Presidência da República — Lei 11.196/2005, art. 3 — Isenção de imposto de renda sobre rendimentos de FIIs para pessoa física · consulted May 31, 2026 · Base legal da isenção dos rendimentos
- B3 — Brasil, Bolsa, Balcão — Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) e mercado dos FIIs · consulted May 31, 2026 · Mercado de negociação e índice de referência dos FIIs
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Metodologia e revisão
Cálculo do ROI total e anualizado de um investimento em Fundos de Investimento Imobiliário (FII) brasileiros, equivalentes locais dos REITs. Valor investido = preço de compra das cotas + corretagem (que varia conforme a corretora; 0% em muitas plataformas) + custos de B3. Valor recuperado = preço de revenda + rendimentos cumulados. Os FIIs brasileiros pagam rendimentos mensais aos cotistas, geralmente isentos de IR na pessoa física desde que o FII tenha pelo menos 100 cotistas, seja negociado em bolsa (B3) e o cotista detenha menos de 10% das cotas (Lei 11.196/2005, art. 3). O ganho de capital na venda das cotas é tributado em 20% (Instrução RFB 1.585/2015), sem isenção mensal e com recolhimento por DARF até o último dia útil do mês seguinte. Não se considera o efeito da alavancagem.
Atualizado