Calcolo del Canone di Locazione Commerciale al m² (Annuo)
Calcola il canone di locazione commerciale annuo al m² — un indicatore chiave per confrontare uffici, negozi e immobili logistici in Italia. Il canone al m² è la metrica di riferimento delle case di intermediazione (CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, Cuneo) e permette di posizionare un immobile rispetto al mercato.
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Scenari di confronto
Come cambiano i numeri nelle situazioni tipiche per questo calcolatore:
| Scenario | Canone annuo al m² |
|---|---|
| €48 k/an · 2 000 m² | $24.00 |
| €120 k/an · 800 m² | $150.00 |
| €36 k/an · 150 m² | $240.00 |
Come funziona questo calcolatore
Inserisci il canone annuo totale (al netto dell'IVA) e la superficie locata in m². Il calcolatore restituisce il canone al m² annuo. Verifica sempre la base di misura: superficie commerciale (a volte ponderata in funzione di terrazzi, pertinenze, posti auto) oppure superficie calpestabile pura. L'indicizzazione annuale al 75% dell'ISTAT FOI modifica il canone nel tempo durante la durata del 6+6.
La formula
Cost per Unit
Total Amount is the full cost or price, Quantity is the number of units it covers
Esempio pratico
Un ufficio milanese di 2.000 m² locato a 48.000 €/anno. Canone al m² = 48.000 / 2.000 = 24 €/m²/anno. È molto basso per Milano: in pratica un ufficio prime nel centro direzionale (Porta Nuova, CityLife) si negozia 600-750 €/m²/anno, un ufficio Grade A nel centro 380-520 €/m²/anno, un ufficio Grade B in zona Bicocca o Lambrate 220-340 €/m²/anno, un capannone logistico nell'hinterland 65-90 €/m²/anno. I 24 €/m²/anno corrispondono a un capannone in zona secondaria.
Concetto chiave
Il mercato immobiliare commerciale italiano è dominato da Milano (uffici) e Roma (uffici pubblici e direzionali), con mercati secondari significativi a Torino, Bologna, Padova, Verona, Firenze e Napoli. Milano concentra il 50% delle transazioni di uffici nazionali, con il triangolo Porta Nuova-CityLife-Centro che ha registrato i canoni prime in forte crescita (600-750 €/m²/anno nel 2024-2025) grazie ai progetti urbani e all'attrattività delle multinazionali. Roma offre canoni prime nell'EUR e nel Centro storico di 380-480 €/m²/anno. Il retail prime in Via Montenapoleone (Milano) e in Via dei Condotti (Roma) raggiunge 13.000-16.000 €/m²/anno, ai vertici europei. La logistica ha vissuto un boom 2020-2022 con l'e-commerce, con valori che vanno da 60 €/m²/anno (capannoni standard) a 90-110 €/m²/anno (piattaforme logistiche moderne nell'asse Milano-Bologna). La grande peculiarità italiana è la Legge 392/1978 (legge sull'equo canone commerciale), che dà al conduttore diritto al rinnovo del 6+6 e all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale alla cessazione — una tutela forte ma che può scoraggiare investimenti speculativi.
Locazione 6+6 e indennità di avviamento: la tutela del conduttore
La locazione commerciale italiana è regolata dalla Legge 392/1978 ('Legge sull'equo canone' commerciale), uno dei quadri più protettivi d'Europa per il conduttore. La durata minima è di 6 anni con rinnovo automatico di altri 6 anni alla scadenza, salvo motivi specifici di diniego del locatore: necessità d'uso proprio (per sé o parenti stretti), ricostruzione integrale dell'immobile, demolizione per riedificazione, o riconversione a uso diverso. Per le attività alberghiere e teatrali, la durata è 9+9.
Alla cessazione del contratto per causa imputabile al locatore, il conduttore ha diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, pari a 18 mensilità del canone (21 per attività speciali come banche, teatri, alberghi). Questa indennità è un riconoscimento del valore commerciale che il conduttore ha sviluppato sul posto — la clientela, l'avviamento, la riconoscibilità del marchio — e che andrebbe perso con il cambio di sede.
Il canone è indicizzato annualmente al 75% della variazione dell'ISTAT FOI, una formula che mitiga parzialmente l'impatto dell'inflazione sul conduttore. Le parti possono pattuire indicizzazioni diverse, ma non superiori al 100% della variazione ISTAT — una norma di ordine pubblico. Nel 2022-2023, con ISTAT FOI a 8-10%, i canoni sono cresciuti di 6-8% all'anno, comportando rinegoziazioni e tensioni nei rapporti locatizi.
Milano e Roma: i due mercati direzionali principali
Il mercato immobiliare commerciale italiano è fortemente concentrato. Milano rappresenta circa il 50% delle transazioni nazionali di uffici e ha vissuto una trasformazione spettacolare nell'ultimo decennio con i grandi progetti urbani: Porta Nuova (UniCredit, BNL, IBM), CityLife (Generali, PwC, AXA, Allianz), Symbiosis, MIND nell'ex Expo. I canoni prime di queste zone hanno raggiunto 600-750 €/m²/anno nel 2024-2025, in crescita continua, mentre il centro storico (Via Manzoni, Sant'Andrea) resta sopra i 550 €/m²/anno.
Roma ha una struttura diversa, con l'EUR come principale centro direzionale moderno (canoni prime 380-480 €/m²/anno), il Centro storico con palazzi storici riconvertiti, e zone semi-centrali come Parioli e Prati. La presenza di sedi pubbliche, ambasciate e istituzioni internazionali sostiene la domanda, ma il mercato è meno dinamico di quello milanese. Roma offre rendimenti lordi più elevati (5,5-6,5%) rispetto a Milano (4,2-5%), riflettendo il maggior rischio e la minor crescita attesi.
Il retail prime italiano è ai vertici mondiali per intensità di canone al m²: Via Montenapoleone a Milano (13.000-16.000 €/m²/anno), Via dei Condotti a Roma (10.000-14.000 €/m²/anno), il quadrilatero della moda milanese in generale. Questi canoni si giustificano con il fatturato per m² generato dai brand di lusso, che è anch'esso ai vertici mondiali. La logistica, classe d'asset più dinamica del decennio, ha vissuto un boom 2020-2022 grazie all'e-commerce, con la fascia Milano-Bologna-Verona come asse principale. I canoni prime sono saliti a 90-110 €/m²/anno, con un raffreddamento nel 2023-2024 dopo il rialzo dei tassi.
Canone commerciale al m² in Italia (2024-2025)
Riferimenti per tipologia di immobile.
| Voce | Dettaglio |
|---|---|
| Formula | Canone annuo / superficie in m² |
| Quadro normativo | L. 392/1978 (durata 6+6) |
| Indicizzazione | 75% ISTAT FOI |
| Indennità avviamento | 18 mensilità (21 alcune attività) |
| Uffici prime Milano (Porta Nuova/CityLife) | 600-750 €/m²/anno |
| Uffici Grade A Milano | 380-520 €/m²/anno |
| Uffici prime Roma EUR | 380-480 €/m²/anno |
| Logistica Milano-Bologna | 65-110 €/m²/anno |
| Retail prime Via Montenapoleone | 13.000-16.000 €/m²/anno |
| Cedolare secca commerciale (C/1) | 21% (fino a 600 m²) |
La 392/1978 dà al conduttore tutela forte (6+6 + indennità). Milano è il mercato direzionale principale. Fonti: CBRE, JLL, ISTAT, Agenzia delle Entrate.
Domande frequenti
Come si calcola il canone commerciale al m²?
Canone al m² = canone annuo totale / superficie locata in m². Esempio: 48.000 €/anno per 2.000 m² dà 24 €/m²/anno. Considerare il canone al netto dell'IVA per consentire i confronti. Verificare la base di misura della superficie.
Cos'è la locazione commerciale 6+6?
Il contratto di locazione per uso non abitativo regolato dalla Legge 392/1978: durata di 6 anni con rinnovo automatico di altri 6 anni alla scadenza, salvo motivi specifici di diniego del locatore (necessità d'uso proprio, ricostruzione, ecc.). Per attività alberghiere e teatrali, la durata è 9+9.
Come funziona l'indicizzazione ISTAT?
Il canone viene indicizzato annualmente al 75% della variazione dell'ISTAT FOI (Indice dei Prezzi al Consumo Famiglie di Operai e Impiegati). Negli anni di alta inflazione (2022-2023) questo ha comportato aumenti significativi del canone; il limite del 75% mitiga parzialmente l'impatto.
Cos'è la cedolare secca commerciale?
Dal 2019, anche per gli immobili commerciali categoria C/1 fino a 600 m² è possibile optare per la cedolare secca al 21% (in alternativa all'IRPEF ordinaria con scaglioni 23-43%). Si applica solo a determinate tipologie e condizioni; per gli uffici (categoria A/10) la cedolare secca non è generalmente disponibile.
Cos'è l'indennità per la perdita dell'avviamento?
Alla cessazione del contratto per causa imputabile al locatore (diniego del rinnovo), il conduttore commerciale ha diritto a un'indennità pari a 18 mensilità del canone (21 mensilità per alcune attività speciali). È una tutela storica del commercio italiano, che incide sulla valutazione del rischio per l'investitore.
Quali sono gli ordini di grandezza in Italia?
Uffici prime Milano (Porta Nuova/CityLife): 600-750 €/m²/anno. Roma EUR/Centro: 380-480 €/m²/anno. Uffici Grade A Milano: 380-520 €/m²/anno. Logistica Milano-Bologna: 65-110 €/m²/anno. Retail prime Via Montenapoleone: 13.000-16.000 €/m²/anno. Fonti: CBRE, JLL, Scenari Immobiliari.
Riferimenti e fonti ufficiali
- Gazzetta Ufficiale — Legge 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (legge sull'equo canone) · consulted May 31, 2026 · Quadro giuridico della locazione commerciale italiana (6+6, indennità)
- ISTAT — Istituto nazionale di statistica — Indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) · consulted May 31, 2026 · Indice di indicizzazione dei canoni commerciali (75% FOI)
- CBRE / JLL Italia — Italy Office, Logistics & Retail Market View · consulted May 31, 2026 · Studi di mercato sull'immobiliare commerciale italiano
Calcolatori correlati
Metodologia e revisione
Canone al m² = canone annuo totale / superficie locata in m². In Italia il canone di locazione commerciale è espresso in €/m²/anno e regolato dalla Legge 392/1978 ('Legge sull'equo canone' commerciale): durata 6+6 anni per gli usi commerciali normali, 9+9 anni per le attività alberghiere e teatrali. L'indicizzazione annuale è generalmente legata al 75% della variazione ISTAT FOI (Indice dei Prezzi al Consumo Famiglie di Operai e Impiegati). Il locatore ha diritto al rinnovo salvo motivi specifici di diniego; il conduttore ha diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Al canone si aggiungono le spese accessorie (a seconda del contratto), l'IVA al 22% se il locatore opta, e l'IMU/TASI/IMI a carico del proprietario. Il calcolo non distingue tra superficie commerciale e superficie ponderata.
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