Calculadora de Renta de Alquiler Comercial por m² (Anual y Mensual)
Calcula la renta de alquiler comercial anual por m² — un indicador clave para comparar oficinas, locales y naves logísticas en España. La renta por m² es la métrica de referencia de las consultoras (CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, Savills) y permite situar un activo respecto al mercado.
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Comparar escenarios
How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Renta anual por m² |
|---|---|
| €48 k/an · 2 000 m² | $24.00 |
| €120 k/an · 800 m² | $150.00 |
| €36 k/an · 150 m² | $240.00 |
Cómo funciona esta calculadora
Introduce la renta anual total (sin IVA ni gastos comunes) y la superficie alquilada en m². La calculadora devuelve la renta por m² anual. En España, las consultoras cotizan habitualmente la renta en €/m²/mes — el valor anual es 12× el mensual. Verifica la base de medida: superficie útil (la realmente ocupada) o superficie construida (que incluye paredes y partes proporcionales).
La fórmula
Cost per Unit
Total Amount is the full cost or price, Quantity is the number of units it covers
Ejemplo práctico
Una oficina madrileña de 2.000 m² alquilada por 48.000 €/año. Renta por m² = 48.000 / 2.000 = 24 €/m²/año (2 €/m²/mes). Es muy bajo para Madrid: en la práctica una oficina prime en el CBD (Castellana, Recoletos) se negocia a 35-44 €/m²/mes (~420-530 €/m²/año), Grade A en el Eje de Castellana 26-32 €/m²/mes, Grade B en periferia 13-18 €/m²/mes. Una nave logística en el corredor del Henares 5-7 €/m²/mes (~60-85 €/m²/año). Los 24 €/m²/año corresponden a logística periférica.
Idea clave
El mercado de oficinas español está dominado por Madrid y Barcelona, con dinámicas muy diferentes. Madrid (CBD: paseo de la Castellana, Recoletos, Velázquez) lidera con rentas prime de 35-44 €/m²/mes en 2024-2025, sostenidas por la fortaleza de la demanda corporativa, las sedes de multinacionales y la mayor capitalidad. Barcelona, tradicionalmente competidora cercana, ha sufrido el impacto político de 2017 y luego del Covid; sus rentas prime (22@ y centro: 28-34 €/m²/mes) están por debajo de Madrid. Otros mercados regionales (Valencia, Sevilla, Bilbao, Málaga) tienen rentas prime de 14-22 €/m²/mes. El retail prime en Madrid (Gran Vía, Serrano, Goya) alcanza 250-310 €/m²/mes; en Barcelona (Passeig de Gràcia, Portal de l'Àngel) 240-320 €/m²/mes. La logística es la clase de activo más dinámica, impulsada por el e-commerce: el corredor del Henares (Madrid) y el Vallès Occidental (Barcelona) ofrecen rentas prime de 6-8 €/m²/mes. La gran particularidad española es la libertad de pactos del Título III de la LAU — sin la rigidez del bail 3-6-9 francés ni de los 6+6 italianos — que permite duraciones, indexaciones y cláusulas muy flexibles, atractivo para inversores institucionales pero menos protector para el arrendatario.
Libertad de pactos del Título III LAU: flexibilidad para el inversor
El alquiler de uso distinto del de vivienda en España se rige por el Título III de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), uno de los regímenes más flexibles de Europa. A diferencia de la rigidez del bail 3-6-9 francés (con sus periodos triennales y plafonnement) o de la locazione 6+6 italiana (con indemnización por pérdida de avviamento), el régimen español se basa en libertad de pactos: duración, renta, indexación, cláusulas de revisión, obras y cesión se acuerdan libremente entre arrendador y arrendatario.
Esta flexibilidad es atractiva para los inversores institucionales (SOCIMI, fondos) que prefieren contratos largos con cláusulas a medida — por ejemplo, contratos de 10-15 años con un periodo obligatorio para el arrendatario y opciones de prórroga, indexación al IPC con suelo y techo, asignación de obras estructurales al propietario y mejoras al arrendatario, cláusulas de salida con penalización. Permite también el modelo 'triple net' angloamericano (NNN), donde el arrendatario asume IBI, seguros y mantenimiento.
El reverso de la medalla es la menor protección del arrendatario, que se ve obligado a negociar individualmente cada cláusula con la asimetría informativa que suele caracterizar la relación. En particular, no existe derecho automático a la prórroga (a diferencia del 6+6 italiano), ni indemnización por pérdida de la clientela. El arrendatario debe negociar al alza para conseguir un periodo obligatorio largo, una indexación con tope, y opciones de prórroga ejercitables a su discreción.
Madrid CBD, 22@ Barcelona y el corredor del Henares logístico
El mercado de oficinas español está estructuralmente dominado por dos grandes plazas. Madrid concentra alrededor del 60% de las transacciones nacionales y tiene su núcleo en el CBD (Central Business District) — paseo de la Castellana, Recoletos, Velázquez, Serrano — con rentas prime de 35-44 €/m²/mes (420-530 €/m²/año) en 2024-2025. El Eje de Castellana se extiende hacia el norte (AZCA, Cuatro Torres) con rentas Grade A de 26-32 €/m²/mes. Mercados periféricos como Las Tablas, Tres Cantos o el norte de Madrid ofrecen 13-18 €/m²/mes.
Barcelona ha sufrido un impacto político tras 2017 y luego el del Covid. Su distrito tecnológico 22@ (Poblenou-Glòries) sigue siendo un mercado vibrante con rentas prime de 28-34 €/m²/mes, pero por debajo de Madrid. El Passeig de Gràcia y el centro siguen siendo prime para el retail (240-320 €/m²/mes) y para oficinas selectas. Mercados regionales como Valencia (centro y Marina), Sevilla (Nervión y Cartuja), Bilbao y Málaga tienen rentas prime de 14-22 €/m²/mes y muestran dinámicas favorables.
La logística ha sido la clase de activo más dinámica del decenio en España, impulsada por el boom del e-commerce. Las dos áreas principales son el corredor del Henares (Madrid: A-2, San Fernando, Coslada, Torrejón, Alcalá) con rentas prime de 6-8 €/m²/mes (~75-95 €/m²/año), y el Vallès Occidental y Camp de Tarragona en Cataluña. Naves modernas con altura libre 11-12 m, muelles de carga y suelos antipolvo se sitúan en la parte alta del rango. La subida de tipos de 2022-2023 ha enfriado el segmento, pero el déficit estructural de plataformas logísticas modernas en torno a las grandes ciudades sostiene los precios.
Renta de alquiler comercial por m² en España (2024-2025)
Referencias por tipo de activo.
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Fórmula | Renta anual / superficie en m² |
| Marco normativo | Título III LAU (libertad de pactos) |
| Convención de cotización | €/m²/mes (oficinas/comercial) |
| Indexación | IPC (sin tope salvo pacto) |
| Madrid CBD prime | 35-44 €/m²/mes |
| Barcelona 22@/Centro prime | 28-34 €/m²/mes |
| Grade A Madrid | 26-32 €/m²/mes |
| Logística corredor del Henares | 6-8 €/m²/mes |
| Retail Gran Vía / Passeig de Gràcia | 250-320 €/m²/mes |
| SOCIMI | Merlin, Colonial, Lar España |
Libertad de pactos da flexibilidad al inversor pero reduce la protección del arrendatario. Sin reducción de IRPF del 60% del alquiler residencial. Fuentes: CBRE, JLL, BOE LAU.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la renta comercial por m²?
Renta por m² = renta anual total / superficie alquilada en m². Ejemplo: 48.000 €/año para 2.000 m² da 24 €/m²/año (2 €/m²/mes). Considerar la renta sin IVA ni gastos comunes para permitir comparaciones. Verificar la base de medida.
¿Cómo se rige el alquiler comercial en España?
Por el Título III de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), basado en libertad de pactos: duración, renta, indexación y obras se acuerdan libremente entre las partes. Sin la rigidez del 6+6 italiano ni del 3-6-9 francés. La protección del arrendatario es notablemente menor.
¿Cómo funciona la indexación?
Tradicionalmente al IPC general, sin tope salvo pacto entre las partes. La Ley de Vivienda 2023 ha introducido topes (3% en 2024, IRAV en 2025) para vivienda residencial, pero NO se aplican a uso distinto del de vivienda (oficinas, locales, naves). Las partes pueden pactar indexaciones más ventajosas para el arrendatario.
¿Quién paga el IBI y los gastos comunes?
El IBI lo paga el propietario por defecto (Ley General Tributaria), aunque es práctica común pactar que el arrendatario lo asuma. Los gastos comunes de la comunidad de propietarios (CAM) son normalmente a cargo del arrendatario en contratos comerciales. El IVA al 21% se añade si el arrendador es sujeto pasivo.
¿Qué órdenes de magnitud hay en España?
Madrid CBD prime: 35-44 €/m²/mes (420-530 €/m²/año). Barcelona prime 22@/Centro: 28-34 €/m²/mes. Grade A Madrid: 26-32 €/m²/mes. Mercados regionales prime: 14-22 €/m²/mes. Logística corredor del Henares: 6-8 €/m²/mes. Retail Gran Vía / Passeig de Gràcia: 250-320 €/m²/mes. Fuentes: CBRE, JLL.
¿Conviene una SOCIMI para invertir en comercial?
Las grandes oficinas, retail y logística institucionales en España son frecuentemente operadas por SOCIMI (Merlin Properties, Colonial, Lar España, Castellana Properties) por su régimen fiscal favorable (IS del 0% si distribuye el 80%+ del beneficio de alquiler). Para el inversor particular, comprar acciones de SOCIMI da exposición a la renta comercial sin gestión directa.
Referencias y fuentes oficiales
- BOE — Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, Título III — Régimen de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda · consulted May 31, 2026 · Marco legal del alquiler comercial español (libertad de pactos)
- INE — Instituto Nacional de Estadística — Índice de Precios de Consumo (IPC) — referencia para la indexación · consulted May 31, 2026 · IPC general como referencia de indexación de rentas comerciales
- CBRE / JLL España — Spain Office MarketView, Logistics y Retail · consulted May 31, 2026 · Estudios de mercado sobre el inmobiliario comercial español
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Metodología y revisión
Renta por m² = renta anual total / superficie alquilada en m². En España, las rentas de uso distinto del de vivienda se rigen por el Título III de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), basado en libertad de pactos: duración, renta, indexación se acuerdan libremente. La renta se cota habitualmente en €/m²/mes (especialmente para oficinas y comercial) o en €/m²/año. La indexación se vincula tradicionalmente al IPC general (sin tope salvo pacto), aunque la Ley de Vivienda 2023 ha introducido topes para la vivienda residencial (no aplicables al uso comercial). Al alquiler se añaden los gastos comunes (CAM, comunidad de propietarios), el IBI (a cargo del propietario salvo pacto), el IVA (21% si el arrendador es sujeto pasivo) y la tasa de basuras. El cálculo no distingue entre superficie útil y superficie construida.
Actualizado