Calcul du Loyer Commercial Annuel par m²
Calculez le loyer commercial annuel par m² — un indicateur clé pour comparer des bureaux, commerces ou locaux d'activité en France. Le loyer au m² est la métrique de référence utilisée par les commercialisateurs (CBRE, JLL, Cushman & Wakefield) et permet de situer un bien par rapport au marché.
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Comparer des scénarios
How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Loyer annuel au m² |
|---|---|
| €48 k/an · 2 000 m² | $24.00 |
| €120 k/an · 800 m² | $150.00 |
| €36 k/an · 150 m² | $240.00 |
Comment fonctionne ce calculateur
Indiquez le loyer annuel total (hors taxes et hors charges) et la surface louée en m². Le calculateur restitue le loyer au m² par an. Pour une comparaison juste, vérifiez la base de mesure : surface utile (la surface réellement occupée) ou surface pondérée (qui inclut une part des parties communes). L'indexation annuelle (ILAT pour les bureaux, ILC pour les commerces) modifie ce loyer dans le temps.
La formule
Cost per Unit
Total Amount is the full cost or price, Quantity is the number of units it covers
Exemple pratique
Un bureau parisien de 2 000 m² loué 48 000 €/an HT/HC. Loyer au m² = 48 000 / 2 000 = 24 €/m²/an. C'est très bas pour Paris : en pratique, un bureau prime à La Défense ou dans le QCA (Quartier Central des Affaires) se négocie 600-900 €/m²/an, un bureau Grade A en première couronne 250-400 €/m²/an, un local d'activité en grande couronne 100-180 €/m²/an. Le 24 €/m²/an correspondrait à un loyer logistique en zone secondaire.
Point clé
Le marché immobilier d'entreprise français est l'un des plus importants d'Europe, structuré autour de trois segments aux dynamiques propres. Les bureaux dominent le marché parisien, avec des valeurs allant de 200 €/m²/an en première couronne à plus de 900 €/m²/an dans le QCA et à La Défense pour les immeubles prime. Les commerces (boutiques en pied d'immeuble, centres commerciaux) sont valorisés sur la base du chiffre d'affaires généré et peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros au m² sur les meilleurs axes (Champs-Élysées, rue du Faubourg-Saint-Honoré). Les locaux d'activité et entrepôts logistiques, à 60-180 €/m²/an, sont devenus la classe d'actifs à plus forte croissance ces dernières années grâce au boom de l'e-commerce. Le bail commercial 3-6-9, avec son indexation ILAT/ILC, son droit au renouvellement et son régime de plafonnement, donne aux locataires une stabilité unique en Europe mais complique la sortie pour le bailleur.
Bail 3-6-9, ILAT/ILC et la protection du locataire
Le bail commercial français (3-6-9), régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, est l'un des cadres les plus protecteurs d'Europe pour le locataire. Sa durée est de 9 ans, avec la possibilité pour le locataire de résilier à la fin de chaque période triennale (au bout de 3 ou 6 ans) moyennant un préavis de 6 mois. Le bailleur, lui, est engagé pour 9 ans sans faculté de résiliation anticipée.
Le loyer est indexé annuellement sur un indice de référence : l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les bureaux et locaux d'activité, l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour les commerces. Ces indices, publiés trimestriellement par l'INSEE, ont pour vocation de refléter les coûts de construction et l'évolution économique. Dans les périodes inflationnistes (2022-2023), ils ont fortement progressé, créant des tensions sur les coûts d'occupation.
À l'échéance des 9 ans, le locataire a droit au renouvellement du bail, sauf motif grave et légitime (impayés, non-respect des clauses) ou refus de renouvellement avec indemnité d'éviction. Le nouveau loyer est en principe plafonné à la valeur locative de marché, mais avec des règles complexes de plafonnement et de déplafonnement. Cette protection donne aux locataires une stabilité de long terme rare en Europe, mais peut compliquer la libération des locaux pour le bailleur — un facteur important dans l'analyse d'un investissement en immobilier commercial.
Bureaux, commerces, logistique : trois marchés aux logiques différentes
Le marché immobilier d'entreprise français se décompose en trois grandes classes d'actifs aux dynamiques très différentes. Les bureaux sont concentrés en Île-de-France (Paris intra-muros, La Défense, première couronne, Saint-Quentin/Vélizy) et dans quelques grandes métropoles régionales (Lyon, Lille, Marseille, Bordeaux). Les valeurs vont de 200 €/m²/an pour des bureaux secondaires en grande couronne à plus de 900 €/m²/an pour les bureaux prime du QCA parisien ou de La Défense. Le marché des bureaux a été ébranlé par le télétravail post-Covid, qui a réduit la demande de m².
Les commerces (boutiques en pied d'immeuble, retail park, centres commerciaux) suivent une logique différente : la valeur dépend du chiffre d'affaires généré par le commerçant. Les meilleurs axes parisiens — Champs-Élysées, rue du Faubourg-Saint-Honoré, place Vendôme — peuvent atteindre 8 000-15 000 €/m²/an pour les boutiques de luxe. Les centres commerciaux périphériques sont en difficulté structurelle face à l'e-commerce et au repli de la consommation.
La logistique (entrepôts, plateformes de distribution) est devenue la classe d'actifs à plus forte croissance grâce au boom de l'e-commerce. Les valeurs vont de 60 €/m²/an pour des entrepôts standards en zone secondaire à 90-120 €/m²/an pour les plateformes logistiques modernes en première couronne d'Île-de-France. Le segment a connu un fort développement entre 2018 et 2022, avant un ralentissement avec la hausse des taux. La taxe sur les bureaux et locaux commerciaux d'Île-de-France ajoute un coût significatif (jusqu'à 26 €/m²/an pour les bureaux QCA en 2024).
Loyer commercial au m² en France (2024-2025)
Ordres de grandeur des loyers par typologie d'actif.
| Élément | Détail |
|---|---|
| Formule | Loyer annuel / surface en m² |
| Base de cotation marché | HT/HC (hors taxes / hors charges) |
| Bureaux prime QCA Paris | 600-900 €/m²/an |
| Bureaux Grade A Paris | 400-650 €/m²/an |
| Bureaux 1ère couronne | 250-400 €/m²/an |
| Locaux d'activité grande couronne | 100-180 €/m²/an |
| Logistique Île-de-France | 60-120 €/m²/an |
| Commerces prime Champs-Élysées | 8 000-15 000 €/m²/an |
| Bail 3-6-9 | Code de commerce L145-1 |
| Indexation | ILAT (bureaux) / ILC (commerces) |
Le bail 3-6-9 et l'indexation ILAT/ILC structurent le marché français. La taxe sur les bureaux Île-de-France ajoute jusqu'à 26 €/m²/an. Sources : CBRE, JLL, INSEE, BOFiP.
Questions fréquentes
Comment se calcule le loyer commercial au m² ?
Loyer au m² = loyer annuel total / surface louée en m². Exemple : 48 000 €/an pour 2 000 m² donne 24 €/m²/an. Veillez à utiliser le loyer HT/HC (hors taxes et hors charges) pour permettre les comparaisons.
Quelle différence entre HT/HC, HT et TTC ?
HT/HC = hors taxes et hors charges (le 'loyer pur'). HT = hors TVA mais charges incluses. TTC = TVA et charges incluses. Le standard de cotation du marché est le HT/HC. La TVA (20% si le bailleur est assujetti) et les charges (entretien, taxe foncière) s'ajoutent pour obtenir le coût total occupé.
Qu'est-ce que l'indexation ILAT/ILC ?
L'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) sert à indexer annuellement les loyers de bureaux et d'activités. L'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) sert pour les commerces. Ces indices, publiés trimestriellement par l'INSEE, déterminent l'évolution annuelle du loyer pendant la durée du bail.
Qu'est-ce qu'un bail 3-6-9 ?
Le bail commercial standard en France : durée de 9 ans, avec possibilité pour le locataire de résilier à la fin de chaque période triennale (3, 6 ans). À l'échéance, le locataire a droit au renouvellement (sauf motif grave), avec un loyer plafonné dans certaines conditions — une protection forte du locataire.
Surface utile ou surface pondérée ?
La surface utile est la surface réellement occupée par le locataire. La surface pondérée inclut une part des parties communes (couloirs, escaliers, ascenseurs), généralement définie au bail. Le loyer au m² peut donc varier selon la base de mesure — vérifiez toujours laquelle est utilisée pour la comparaison.
Quels sont les ordres de grandeur en Île-de-France ?
Bureaux prime QCA Paris / La Défense : 600-900 €/m²/an. Bureaux Grade A Paris : 400-650 €/m²/an. Bureaux Grade B / première couronne : 250-400 €/m²/an. Locaux d'activité grande couronne : 100-180 €/m²/an. Logistique Île-de-France : 60-90 €/m²/an. Source : CBRE, JLL.
Références et sources officielles
- Légifrance — Code de commerce — articles L145-1 et suivants (bail commercial) · consulted May 31, 2026 · Régime juridique du bail commercial 3-6-9
- INSEE — Institut national de la statistique et des études économiques — Indices des loyers ILAT, ILC et ICC · consulted May 31, 2026 · Indices officiels d'indexation des loyers commerciaux
- CBRE / JLL France — Market View — bureaux, commerces et logistique en France · consulted May 31, 2026 · Études de marché de référence sur l'immobilier d'entreprise
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Méthodologie et révision
Loyer au m² = loyer annuel total / surface louée en m². En France, le loyer commercial est exprimé en euros par m² par an, hors taxes et hors charges (HT/HC). Le bail commercial (3-6-9) est régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, avec un loyer indexé annuellement sur l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les bureaux/activités ou l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour les commerces. Aux loyers s'ajoutent les charges récupérables (entretien des parties communes, taxe foncière selon le bail), la TVA (20% si le bailleur est assujetti) et la taxe sur les bureaux en Île-de-France. Le calcul ne distingue pas surface utile et surface pondérée.
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