Gewerbemiete pro m² berechnen (Büros, Handel, Logistik)
Berechnen Sie die Gewerbemiete pro m² — ein Schlüsselindikator zum Vergleich von Büros, Einzelhandelsflächen und Logistikimmobilien in Deutschland. Die Miete pro m² ist die Referenzkennzahl der Maklerstudien (CBRE, JLL, Colliers, Savills) und ermöglicht die Einordnung einer Fläche im Markt.
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How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Miete pro m² und Jahr |
|---|---|
| €48 k/an · 2 000 m² | $24.00 |
| €120 k/an · 800 m² | $150.00 |
| €36 k/an · 150 m² | $240.00 |
Wie dieser Rechner funktioniert
Geben Sie die Jahres-Nettokaltmiete und die vermietete Fläche in m² ein. Der Rechner liefert die Miete pro m² und Jahr. Beachten Sie: In Deutschland wird oft auch in €/m²/Monat zitiert — der Jahreswert ist 12-fach. Die genaue Flächendefinition (BGF, NUF, MF/G nach gif-Richtlinie) muss bei Vergleichen überprüft werden, da sich die m²-Zahl je nach Standard unterscheiden kann.
Die Formel
Cost per Unit
Total Amount is the full cost or price, Quantity is the number of units it covers
Beispielrechnung
Ein Büro in Frankfurt mit 2.000 m² Fläche, vermietet für 48.000 €/Jahr kalt. Miete pro m² = 48.000 / 2.000 = 24 €/m²/Jahr, also 2 €/m²/Monat. Das ist sehr niedrig: In der Praxis erzielen Spitzen-Bürolagen in Frankfurt (Bankenviertel) 45-52 €/m²/Monat (~540-625 €/m²/Jahr), München prime 47-55 €/m²/Monat, Berlin Mitte 40-48 €/m²/Monat. 24 €/m²/Jahr würde einem peripheren Logistikstandort entsprechen.
Kernpunkt
Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt ist einer der größten und stabilsten Europas, mit klaren Hierarchien zwischen den 'Big 7' Bürostädten — Berlin, München, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Stuttgart. Die Spitzenmiete (Top-Bürolagen) liegt 2024-2025 bei rund 45-55 €/m²/Monat in München und Frankfurt, etwa 40-48 €/m²/Monat in Berlin Mitte, deutlich darunter in Düsseldorf, Hamburg, Stuttgart und Köln. Die Durchschnittsmiete liegt etwa bei der Hälfte. Im Einzelhandel sind die Spitzenmieten der 1A-Lagen (Münchner Kaufingerstraße, Berliner Tauentzienstraße, Frankfurter Zeil) bei 250-410 €/m²/Monat — deutlich niedriger als in Paris oder London. Die Logistik hat zwischen 2018 und 2022 einen Boom erlebt, mit Spitzenmieten in der Münchner Region bis 9-10 €/m²/Monat (~110-120 €/m²/Jahr). Ein wichtiges deutsches Spezifikum ist das gif-Vermessungsstandard (MF/G), der eine einheitliche Definition der Mietfläche schafft — Anwender müssen aber prüfen, ob ein Vergleich auf gleicher Basis erfolgt.
Kaltmiete vs Warmmiete und die monatliche Konvention
Die deutsche Gewerbemiete-Praxis unterscheidet sich von der internationalen Konvention in zwei wichtigen Punkten. Erstens wird die Miete in der Regel pro Monat angegeben (€/m²/Monat), während internationale Maklerstudien sie pro Jahr ausweisen (€/m²/Jahr). Der Jahreswert ist 12-fach des Monatswerts; bei Vergleichen mit französischen oder britischen Märkten ist diese Umrechnung unerlässlich.
Zweitens ist die Trennung zwischen Kaltmiete und Nebenkosten eine deutsche Eigenheit. Die (Netto-)Kaltmiete ist die reine Miete für die Nutzung der Fläche, ohne Nebenkosten und ohne Umsatzsteuer. Die Nebenkosten (Heizung, Wasser, Reinigung, Müll, Hausmeister, Versicherung) werden nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf den Mieter umgelegt; sie liegen bei Gewerbeflächen typisch bei 3-6 €/m²/Monat. Die Warmmiete ist die Summe aus Kaltmiete + Nebenkosten — der für den Mieter relevante Gesamtaufwand.
Optiert der Vermieter zur Umsatzsteuer (möglich bei Vermietung an vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmen), kommen weitere 19% auf die Kaltmiete und Nebenkosten hinzu. Für den Vermieter ermöglicht das den Vorsteuerabzug bei Investitionen in die Immobilie; für den Mieter ist die USt durchlaufender Posten, wenn er selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist. Bei Vermietung an Banken, Versicherungen, Heilberufler oder Privatpersonen ist die USt-Option nicht möglich, was die Renditeerwartung des Vermieters beeinflusst.
Spitzenmiete vs Durchschnittsmiete in den 'Big 7'
Der deutsche Bürovermietungsmarkt konzentriert sich auf die sogenannten 'Big 7' — Berlin, München, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Stuttgart —, die rund 80% der gewerblichen Mietverträge auf sich vereinen. Innerhalb jeder Stadt unterscheidet man zwischen Spitzenmiete (die obersten 3-5% des Marktes, in Top-Lagen, mit höchster Ausstattung) und Durchschnittsmiete (Mittel aller Abschlüsse). Die Spitzenmiete liegt typisch beim 1,8- bis 2,5-fachen der Durchschnittsmiete.
Die Hierarchie der Spitzenmieten ist seit Jahren stabil: München und Frankfurt führen mit 47-55 €/m²/Monat, gefolgt von Berlin Mitte (40-48 €), Hamburg HafenCity/Innenstadt (32-37 €), Düsseldorf MedienHafen/Königsallee (30-35 €), Stuttgart und Köln (27-32 €). Diese Werte sind im internationalen Vergleich moderat — Paris QCA, London City oder West End erreichen das Doppelte oder mehr.
Der Markt hat seit 2020 deutliche Veränderungen erlebt. Das Homeoffice hat die Flächennachfrage gedämpft, mit Leerstandsquoten von 6-10% in den Big 7 (2024-2025), gegenüber 3-5% vor der Pandemie. Gleichzeitig haben Mieter eine Flucht in Qualität ('flight to quality') vollzogen: ESG-konforme, gut gelegene Top-Büros bleiben gefragt und halten ihre Miete, während ältere Objekte mit schlechter Energiebilanz unter Druck stehen. Die Logistik hat dagegen einen Boom erlebt — Spitzenmieten in München-Logistikregion 9-10 €/m²/Monat, deutlich über dem historischen Niveau.
Gewerbemiete pro m² in Deutschland (2024-2025)
Eckwerte der Bürospitzenmiete in den Big 7 und für Logistik.
| Position | Detail |
|---|---|
| Formel | Jahresmiete / Fläche in m² |
| Konvention DE | Oft €/m²/Monat |
| Konvention international | €/m²/Jahr |
| München Spitzenmiete | 47-55 €/m²/Monat |
| Frankfurt Spitzenmiete | 45-52 €/m²/Monat |
| Berlin Mitte Spitzenmiete | 40-48 €/m²/Monat |
| Hamburg Spitzenmiete | 32-37 €/m²/Monat |
| Logistik München prime | 9-10 €/m²/Monat |
| Nebenkosten Büro typisch | 3-6 €/m²/Monat |
| USt.-Option | Bei VST-fähigen Mietern (19%) |
Indexierung über VPI mit Trigger-Klauseln üblich. Mietpreisbremse gilt NICHT im Gewerbe. Quellen: CBRE, JLL, Colliers, Bundesbank.
Häufig gestellte Fragen
Wie berechnet man die Gewerbemiete pro m²?
Miete pro m² = Jahresmiete (kalt) / vermietete Fläche in m². Beispiel: 48.000 €/Jahr für 2.000 m² ergibt 24 €/m²/Jahr (2 €/m²/Monat). In Deutschland wird häufig die monatliche Miete zitiert, international die jährliche — der Jahreswert ist 12-fach der Monatswert.
Was bedeutet Kaltmiete vs Nebenkosten?
Die (Netto-)Kaltmiete ist die reine Miete für die Fläche, ohne Nebenkosten und ohne USt. Die Nebenkosten (Heizung, Wasser, Müll, Reinigung, ggf. Hausmeister) werden separat nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umgelegt. Die Gesamtmiete (Warmmiete) ist die Summe aus Kaltmiete + Nebenkosten.
Wie funktioniert die Indexierung im Gewerbe?
Anders als bei Wohnraum (Indexmietverträge nach BGB §557b) ist die Indexierung im Gewerbe frei verhandelbar. Üblich ist die Bindung an den VPI (Verbraucherpreisindex) mit oder ohne Trigger-Klausel (Anpassung erst ab z.B. 5% VPI-Veränderung). In der Inflation 2022-2023 sind viele Mieten stark gestiegen.
Gibt es eine Mietpreisbremse im Gewerbe?
Nein. Die Mietpreisbremse gilt nur für Wohnraum. Gewerbemieten werden frei zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt, ohne staatliche Obergrenze. Lediglich die Geschäftsraummiete unterliegt nach §138 BGB der allgemeinen Sittenwidrigkeitsgrenze (extreme Übermiete kann nichtig sein), was in der Praxis aber selten greift.
Was ist die gif-Richtlinie zur Flächendefinition?
Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) hat den Standard MF/G (Mietfläche für gewerblichen Raum) entwickelt, um eine einheitliche Berechnung der Mietfläche zu schaffen. Sie unterscheidet Brutto-Grundfläche (BGF), Netto-Nutzfläche (NUF) und Mietfläche (MF/G). Vergleiche pro m² setzen denselben Standard voraus.
Welche Spitzenmieten gelten in den deutschen Bürostädten?
Spitzenmiete (Top-Lagen) 2024-2025: München 47-55 €/m²/Monat, Frankfurt 45-52 €/m²/Monat, Berlin Mitte 40-48 €/m²/Monat, Hamburg 32-37 €/m²/Monat, Düsseldorf 30-35 €/m²/Monat, Stuttgart 27-32 €/m²/Monat, Köln 27-30 €/m²/Monat. Quellen: CBRE, JLL, Colliers.
Quellen und offizielle Referenzen
- Bundesministerium der Justiz — Bürgerliches Gesetzbuch §535 ff. — Gewerberaummiete · consulted May 31, 2026 · Rechtsgrundlage der Gewerberaummiete in Deutschland
- Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) — Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G) · consulted May 31, 2026 · Standardisierte Flächendefinition für Gewerbeimmobilien
- CBRE / JLL Deutschland — Office MarketView und Logistics Quarterly Big 7 · consulted May 31, 2026 · Marktstudien zu Gewerbeimmobilien in den Big 7
Verwandte Rechner
Methodik und Prüfung
Miete pro m² = Jahresmiete / vermietete Fläche in m². In Deutschland werden Gewerbemieten häufig in €/m²/Monat angegeben (kaltmiete oder netto-kaltmiete), während internationale Studien (CBRE, JLL) sie in €/m²/Jahr aufführen. Beide Konventionen sind im Gebrauch. Gewerbemietverträge unterliegen dem BGB (§535 ff.) und werden frei zwischen den Parteien ausgehandelt — kein Mietpreisbremse-Schutz wie bei Wohnraum. Übliche Laufzeiten: 3-10 Jahre mit Verlängerungsoptionen. Die Indexierung erfolgt meist über den VPI (Verbraucherpreisindex), oft mit Trigger-Klauseln (Anpassung erst ab einer bestimmten VPI-Veränderung). Hinzu kommen Nebenkosten (umlegbar nach BetrKV) und ggf. Umsatzsteuer (19%, wenn der Vermieter optiert). Die Berechnung unterscheidet nicht zwischen Bürofläche nach gif-Richtlinie (BGF, NUF) und Mietfläche nach MF/G.
Aktualisiert