Ferienwohnung-Rendite-Rechner (Kurzzeitvermietung ROI)
Berechnen Sie die Rendite einer Ferienwohnung in Deutschland — Gesamt-ROI und Jahresrendite, nach Einkommensteuer, Plattformgebühren und unter Berücksichtigung des Zweckentfremdungsverbots. Die Kurzzeitvermietung kann mehr einbringen als die Dauervermietung, jedoch mit höherem Aufwand und schärferer Regulierung.
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How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Total ROI | Annualized ROI | Net profit |
|---|---|---|---|
| €250k → €400k · 10 Jahre | 60.00% | 4.81% | $150,000.00 |
| €180k → €160k · 5 Jahre | -11.11% | -2.33% | -$20,000.00 |
| €400k → €700k · 12 Jahre | 75.00% | 4.77% | $300,000.00 |
Wie dieser Rechner funktioniert
Geben Sie den investierten Betrag (Preis + Nebenkosten + Möblierung), den Gesamt-Rückfluss (Verkauf + kumulierte Netto-Mieten) und die Haltedauer ein. Der Rechner liefert Gesamt-ROI, Jahresrendite (CAGR) und Nettogewinn. Wichtig: Der Verkaufsgewinn ist nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei (§23 EStG), die laufenden Mieteinnahmen sind dagegen einkommensteuerpflichtig.
Die Formel
Return on Investment
V_start = amount invested, V_end = amount returned; annualized ROI = (V_end / V_start)^(1/n) − 1
Beispielrechnung
Wohnung für 220.000 € + 30.000 € Nebenkosten und Möblierung = 250.000 € investiert. Über 10 Jahre Netto-Mieteinnahmen nach Kosten und Steuer ≈ 7.000 €/Jahr = 70.000 €. Verkauf für 330.000 € (nach 10 Jahren steuerfrei, §23 EStG). Gesamt-Rückfluss: 330.000 + 70.000 = 400.000 €. ROI: (400.000 − 250.000) / 250.000 = +60% in 10 Jahren, also 4,8%/Jahr.
Kernpunkt
Die Kurzzeitvermietung von Ferienwohnungen unterliegt in Deutschland einer zunehmend strengen kommunalen Regulierung über das Zweckentfremdungsverbot. Großstädte wie Berlin, München, Hamburg, Köln und Frankfurt verlangen eine Registrierungsnummer (z.B. in Berlin verpflichtend auf jeder Anzeige) und genehmigen die dauerhafte Kurzzeitvermietung von Wohnraum nur restriktiv — oft mit zeitlicher Begrenzung (z.B. nur die selbst genutzte Hauptwohnung, oder maximal einige Wochen pro Jahr). Verstöße werden mit erheblichen Bußgeldern geahndet. Steuerlich gilt eine wichtige Besonderheit: Während die laufenden Mieteinnahmen einkommensteuerpflichtig sind, ist der Veräußerungsgewinn beim Verkauf nach mehr als 10 Jahren Haltedauer komplett steuerfrei (§23 EStG) — ein zentraler Hebel der Gesamtrendite. Bei hotelähnlichen Zusatzleistungen kann die Vermietung als gewerblich eingestuft werden, mit Gewerbesteuerpflicht und Umsatzsteuer (7% ermäßigt auf die Beherbergung).
Zweckentfremdungsverbot: die kommunale Hürde
Die zentrale regulatorische Hürde für Ferienwohnungen in Deutschland ist das Zweckentfremdungsverbot, das auf Landes- und kommunaler Ebene geregelt wird. In angespannten Wohnungsmärkten — Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt und viele weitere Städte — ist die dauerhafte Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung genehmigungspflichtig oder verboten. Ziel ist es, knappen Wohnraum für reguläre Mieter zu erhalten.
In der Praxis bedeutet das: Wer eine Wohnung dauerhaft kurzzeitvermieten will, benötigt in vielen Städten eine Genehmigung, die nur restriktiv erteilt wird. Häufig ist nur die Vermietung der selbst genutzten Hauptwohnung für begrenzte Zeiträume zulässig (analog zur französischen 120-Tage-Regel, aber kommunal unterschiedlich ausgestaltet). Eine Registriernummer muss auf jeder Anzeige angegeben werden, und die Plattformen übermitteln teils Daten an die Behörden.
Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot werden mit empfindlichen Bußgeldern geahndet (in Berlin bis zu 500.000 €). Wer in eine Ferienwohnung investieren will, muss daher zuerst die kommunale Rechtslage am konkreten Standort prüfen — sie variiert von Stadt zu Stadt erheblich und ändert sich häufig. In klassischen Tourismusregionen ohne Wohnungsknappheit (Nord- und Ostsee, Alpen, Mittelgebirge) ist die Lage meist entspannter als in den Großstädten.
Steuer: laufende Mieten vs steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren
Die deutsche Besteuerung der Ferienwohnung folgt einer asymmetrischen Logik, die für die Gesamtrendite entscheidend ist. Die laufenden Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einkommensteuerpflichtig zum persönlichen Steuersatz (bis 45% zzgl. Soli). Davon abziehbar sind die Werbungskosten: Abschreibung des Gebäudes (2-3%/Jahr), Schuldzinsen, Reinigungs- und Verwaltungskosten, Plattformgebühren, Möblierung.
Der entscheidende Hebel ist jedoch der Verkaufsgewinn: Nach mehr als 10 Jahren Haltedauer ist er nach §23 EStG vollständig steuerfrei — wie bei jeder anderen privaten Immobilie. Bei einem Wertzuwachs von 100.000 € über 10 Jahre bedeutet das eine erhebliche steuerfreie Komponente der Gesamtrendite. Innerhalb der 10-Jahres-Frist wäre der Gewinn dagegen voll steuerpflichtig.
Eine Besonderheit ist die mögliche Einstufung als gewerbliche Tätigkeit. Werden hotelähnliche Zusatzleistungen erbracht (regelmäßige Reinigung während des Aufenthalts, Verpflegung, Rezeption), kann das Finanzamt die Vermietung als Gewerbebetrieb einstufen — mit Gewerbesteuerpflicht und Umsatzsteuer (7% ermäßigter Satz auf die kurzfristige Beherbergung). Das verändert die Steuerlast und kann zudem die 10-jährige Spekulationsfrist-Befreiung gefährden, da gewerbliche Immobilien anders behandelt werden. Die Grenze zwischen privater Vermögensverwaltung und Gewerbe ist daher sorgfältig zu beachten.
Ferienwohnung: Regeln und Steuern in Deutschland (2024-2025)
Regulatorische und steuerliche Eckdaten der Kurzzeitvermietung.
| Position | Detail |
|---|---|
| Zweckentfremdungsverbot | Großstädte (Genehmigung nötig) |
| Registriernummer | In vielen Städten Pflicht |
| Bußgeld Verstoß (Berlin) | bis 500.000 € |
| Mieteinnahmen | Einkommensteuer (persönlicher Satz) |
| Gebäude-Abschreibung | 2-3%/Jahr |
| Verkaufsgewinn nach 10 Jahren | Steuerfrei (§23 EStG) |
| Gewerbe bei Hotelcharakter | GewSt + 7% USt |
| Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5% (Bundesländer) |
| Plattformgebühr (Airbnb Host) | ~3% |
| Kurtaxe | Erhoben + abgeführt |
Kommunale Rechtslage zuerst prüfen — sie variiert stark. Verkaufsgewinn nach 10 Jahren steuerfrei. Quellen: §23 EStG, kommunale Zweckentfremdungssatzungen.
Häufig gestellte Fragen
Wie berechnet man die Rendite einer Ferienwohnung?
ROI = (Gesamt-Rückfluss − investierter Betrag) / investierter Betrag × 100, wobei Gesamt-Rückfluss = Verkaufspreis + kumulierte Netto-Mieteinnahmen. Die Jahresrendite (CAGR) = (Rückfluss/Investition)^(1/Jahre) − 1. Immer netto rechnen, nach Steuer, Kosten und Kurtaxe.
Was ist das Zweckentfremdungsverbot?
Eine kommunale Regelung (Berlin, München, Hamburg, Köln u.a.), die die zweckfremde Nutzung von Wohnraum — etwa als dauerhafte Ferienwohnung — genehmigungspflichtig macht oder verbietet. Es soll Wohnraum für Mieter erhalten. Verstöße werden mit hohen Bußgeldern geahndet.
Brauche ich eine Registrierungsnummer?
In vielen Städten ja. Berlin etwa verlangt eine Registriernummer, die auf jeder Anzeige (Airbnb, Booking) anzugeben ist. Die Plattformen sind teils verpflichtet, Daten an die Behörden zu übermitteln. Die genauen Regeln variieren je nach Kommune erheblich.
Wie werden die Mieteinnahmen besteuert?
Als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Rahmen der Einkommensteuer (persönlicher Steuersatz). Bei hotelähnlichen Zusatzleistungen (Reinigung, Verpflegung) kann die Vermietung als gewerblich gelten, mit Gewerbesteuer und Umsatzsteuer (7% ermäßigt auf die Beherbergung).
Ist der Verkaufsgewinn steuerfrei?
Ja, nach mehr als 10 Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn nach §23 EStG steuerfrei. Innerhalb der 10-Jahres-Frist ist der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern, sofern die Immobilie nicht durchgehend selbst genutzt wurde.
Ferienwohnung oder Dauervermietung?
Die Ferienwohnung bringt meist höhere Mieten (auf das Jahr), aber mit intensivem Aufwand (Reinigung, Check-in, Plattformen), stärkerer saisonaler Leerstandsquote und restriktiver Regulierung. Die Dauervermietung ist weniger ertragreich brutto, aber einfacher und weniger reguliert.
Quellen und offizielle Referenzen
- Bundesministerium der Finanzen (BMF) — Einkommensteuer auf Vermietung und §23 EStG (Veräußerungsgewinn) · consulted May 31, 2026 · Besteuerung der Mieteinnahmen und Steuerfreiheit nach 10 Jahren
- Senatsverwaltung Berlin / kommunale Behörden — Zweckentfremdungsverbot-Gesetze der Länder und Kommunen · consulted May 31, 2026 · Beispiel kommunaler Zweckentfremdungsregulierung
- Bundesfinanzhof (BFH) — Rechtsprechung zur Abgrenzung Vermögensverwaltung / Gewerbe bei Beherbergung · consulted May 31, 2026 · Gewerbliche vs private Vermietung
Verwandte Rechner
Methodik und Prüfung
Berechnung des Gesamt- und Jahres-ROI einer Investition in eine Ferienwohnung (Kurzzeitvermietung, Airbnb-Typ). Investierter Betrag = Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5-6,5% + Notar/Grundbuch ~2% + Makler) + Möblierung. Rückfluss = Verkaufspreis + kumulierte Netto-Mieteinnahmen. In Deutschland unterliegen die Mieteinnahmen der Einkommensteuer (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Gewerbe bei Hotelcharakter); ggf. Umsatzsteuer (7% ermäßigt bei kurzfristiger Beherbergung). Viele Städte (Berlin, München, Hamburg, Köln) haben ein Zweckentfremdungsverbot mit Registrierungs- und Genehmigungspflicht. Der Verkaufsgewinn ist nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei (§23 EStG). Die Berechnung berücksichtigt keine Kreditfinanzierung.
Aktualisiert