Calculadora de Rentabilidad de Alquiler Turístico (VUT)
Calcula la rentabilidad de un alquiler turístico (vivienda de uso turístico, VUT) en España — ROI total y tasa anualizada, tras el IRPF, las comisiones de las plataformas y la regulación autonómica (licencias). El alquiler turístico puede rendir más que el de larga duración, pero con más gestión y restricciones crecientes.
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Comparar escenarios
How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Total ROI | Annualized ROI | Net profit |
|---|---|---|---|
| €250k → €400k · 10 años | 60.00% | 4.81% | $150,000.00 |
| €180k → €160k · 5 años | -11.11% | -2.33% | -$20,000.00 |
| €400k → €700k · 12 años | 75.00% | 4.77% | $300,000.00 |
Cómo funciona esta calculadora
Introduce el capital total invertido (precio + impuestos + mobiliario), el total recuperado (reventa + rentas netas cumuladas) y el periodo. La calculadora devuelve el ROI total, la tasa anualizada (CAGR) y el beneficio neto. Atención: el alquiler turístico tributa en el IRPF SIN la reducción del 60% que sí se aplica al alquiler de vivienda habitual de larga duración.
La fórmula
Return on Investment
V_start = amount invested, V_end = amount returned; annualized ROI = (V_end / V_start)^(1/n) − 1
Ejemplo práctico
Apartamento comprado por 230.000 € + 20.000 € de impuestos y mobiliario = 250.000 € invertidos. En 10 años: rentas netas tras gastos, IRPF y tasa turística ≈ 7.000 €/año = 70.000 €. Reventa por 330.000 €. Total recuperado: 330.000 + 70.000 = 400.000 €. ROI: (400.000 − 250.000) / 250.000 = +60% en 10 años, es decir 4,8%/año.
Idea clave
El alquiler turístico en España es uno de los más regulados de Europa, con competencias repartidas entre comunidades autónomas y ayuntamientos. La vivienda de uso turístico (VUT) requiere una licencia autonómica y, cada vez más, una autorización municipal específica. Las restricciones son severas en los destinos más tensionados: Barcelona ha anunciado el fin de todas las licencias de VUT para 2028; Baleares y Canarias han congelado o limitado nuevas licencias; Madrid exige acceso independiente a la calle y otros requisitos. Fiscalmente, hay una diferencia crucial respecto al alquiler de larga duración: el alquiler turístico NO disfruta de la reducción del 60% sobre el rendimiento neto que sí beneficia al alquiler de vivienda habitual. Los ingresos tributan íntegros en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario (o como actividad económica si se prestan servicios de hostelería). A esto se suman la tasa turística (autonómica o municipal), las comisiones de las plataformas y una gestión intensiva.
Licencias autonómicas: la regulación más restrictiva de Europa
España tiene uno de los marcos más restrictivos de Europa para el alquiler turístico, con competencias repartidas entre comunidades autónomas (que regulan la vivienda de uso turístico, VUT) y ayuntamientos (que pueden añadir limitaciones urbanísticas). El resultado es un mosaico de regulaciones que varían enormemente entre regiones y que se han endurecido drásticamente en los últimos años ante la presión sobre el mercado de vivienda y la turistificación de los centros urbanos.
Las restricciones son especialmente severas en los destinos más tensionados. Barcelona ha anunciado el fin de todas las licencias de VUT para 2028, lo que supondría la desaparición de unas 10.000 viviendas turísticas legales. Baleares y Canarias han congelado o limitado fuertemente la concesión de nuevas licencias. Madrid exige acceso independiente desde la calle (no a través de portales comunitarios), lo que excluye la mayoría de los pisos. Muchos municipios costeros e históricos han establecido moratorias o cupos.
Para el inversor, esto significa que la viabilidad de un alquiler turístico depende críticamente de la disponibilidad y estabilidad de la licencia en la ubicación concreta. Una licencia VUT existente puede añadir valor sustancial a un inmueble (es un activo escaso y transferible en algunas regiones), mientras que en zonas con moratoria es imposible obtener una nueva. La due diligence regulatoria es, en España, tan importante como el análisis financiero antes de invertir en alquiler turístico.
Fiscalidad: sin la reducción del 60% del alquiler de larga duración
La diferencia fiscal más importante entre el alquiler turístico y el de larga duración en España es la reducción del 60%. El alquiler de una vivienda habitual de larga duración disfruta de una reducción del 60% sobre el rendimiento neto en el IRPF (con porcentajes incluso mayores en zonas tensionadas tras la Ley de Vivienda de 2023). El alquiler turístico NO disfruta de ninguna reducción: los ingresos netos tributan íntegros como rendimientos del capital inmobiliario en la base general del IRPF, al tipo marginal del contribuyente.
Esta asimetría es deliberada: busca incentivar el alquiler residencial estable frente al turístico. Para un contribuyente en un tipo marginal del 37-45%, la diferencia es enorme: el mismo rendimiento neto tributa al tipo pleno en el turístico, pero solo sobre el 40% en el de larga duración. Esto reduce sustancialmente la ventaja de rentabilidad bruta que el alquiler turístico ofrece sobre el de larga duración.
Si el propietario presta servicios propios de la hostelería (limpieza durante la estancia, recepción, restauración), el alquiler se considera actividad económica y tributa como rendimiento de actividades económicas, lo que permite deducir más gastos (incluida la amortización) pero conlleva obligaciones adicionales (alta en el IAE, posible IVA al 10% sobre los servicios de hospedaje). A todo ello se suman la tasa turística autonómica/municipal, las comisiones de las plataformas (Airbnb cobra ~3% al anfitrión) y los costes de gestión, limpieza y desocupación estacional, que reducen notablemente la rentabilidad neta real.
Alquiler turístico: reglas y fiscalidad en España (2024-2025)
Parámetros regulatorios y fiscales de la VUT.
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Licencia VUT | Autonómica + municipal |
| Barcelona | Fin de licencias previsto 2028 |
| Baleares / Canarias | Congelación/límites de licencias |
| Madrid | Acceso independiente exigido |
| IRPF reducción 60% | NO aplica (sí en larga duración) |
| Actividad económica | Si hay servicios de hostelería |
| Tasa turística | Autonómica/municipal (por noche) |
| ITP compra (2ª mano) | 6%-10% (CCAA) |
| Comisión plataforma (Airbnb host) | ~3% |
| Due diligence | Verificar licencia antes de comprar |
La regulación autonómica/municipal es la variable crítica. Sin la reducción del 60% del IRPF del alquiler de larga duración. Fuentes: AEAT, normativa autonómica.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler turístico?
ROI = (total recuperado − capital invertido) / capital invertido × 100, con total recuperado = precio de reventa + rentas netas cumuladas. La tasa anualizada (CAGR) = (total/invertido)^(1/años) − 1. Razonar siempre en neto, tras IRPF, gastos y tasa turística.
¿Necesito licencia para el alquiler turístico?
Sí. La vivienda de uso turístico (VUT) requiere licencia autonómica y, cada vez más, autorización municipal. Las restricciones son muy severas en Barcelona (fin de licencias previsto para 2028), Baleares, Canarias y el centro de Madrid. Conviene verificar la normativa autonómica y municipal antes de invertir.
¿El alquiler turístico tributa igual que el de larga duración?
No. El alquiler turístico tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario SIN la reducción del 60% que sí se aplica al alquiler de vivienda habitual de larga duración. Esto hace que la fiscalidad efectiva del alquiler turístico sea sustancialmente más alta.
¿Cuándo es actividad económica?
Si se prestan servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica durante la estancia, restauración, recepción), el alquiler turístico se considera actividad económica y tributa como rendimiento de actividades económicas, con posibilidad de deducir más gastos pero también con obligaciones (IAE, IVA en algunos casos).
¿Qué es la tasa turística?
Un impuesto autonómico o municipal sobre las pernoctaciones, que el titular cobra al huésped y reingresa a la administración. Existe en Cataluña, Baleares, Comunidad Valenciana (potestativa municipal) y otras regiones, con importes variables por noche y categoría del alojamiento.
¿Alquiler turístico o de larga duración?
El turístico rinde rentas brutas más altas pero con gestión intensiva, mayor desocupación fuera de temporada, fiscalidad más alta (sin reducción del 60%) y regulación cada vez más restrictiva. El de larga duración es menos rentable bruto, pero más simple y con la reducción del 60% en el IRPF.
Referencias y fuentes oficiales
- Agencia Tributaria (AEAT) — Tributación del alquiler turístico en el IRPF (rendimientos del capital inmobiliario) · consulted May 31, 2026 · Sin reducción del 60%; régimen de actividad económica si hay servicios
- BOE — Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda — Reducción del rendimiento del alquiler de vivienda habitual · consulted May 31, 2026 · Reducciones aplicables al alquiler de larga duración (no al turístico)
- Generalitat de Catalunya / Govern Illes Balears — Normativa autonómica de viviendas de uso turístico (VUT) · consulted May 31, 2026 · Ejemplo de regulación autonómica restrictiva de las VUT
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Metodología y revisión
Cálculo del ROI total y anualizado de una inversión en alquiler turístico (vivienda de uso turístico, VUT, tipo Airbnb). Importe invertido = precio de compra + ITP/IVA + notaría/registro + mobiliario. Importe recuperado = precio de reventa + rentas netas cumuladas (ingresos brutos menos gastos, IRPF, comisiones de plataforma, tasa turística). En España, los ingresos del alquiler turístico tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, pero SIN la reducción del 60% que sí se aplica al alquiler de vivienda habitual de larga duración. La VUT requiere licencia autonómica/municipal (muy restrictiva en Barcelona, Baleares, Canarias, Madrid centro). El cálculo no incluye el efecto del apalancamiento del préstamo.
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