Calculadora de Variación del Precio de una Vivienda (%)
Calcula la variación porcentual del precio de una vivienda entre dos fechas — rentabilidad bruta, sobre la que se aplica la tributación española de la ganancia patrimonial (con la exención por reinversión en vivienda habitual y por mayores de 65 años).
Adjust the inputs and select Calculate for a full breakdown.
Comparar escenarios
How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Variación del precio | Variación en euros |
|---|---|---|
| €320k → €380k | 18.75% | 60,000 |
| €250k → €220k | -12.00% | -30,000 |
| €500k → €700k | 40.00% | 200,000 |
Cómo funciona esta calculadora
Introduce el precio inicial y el precio actual (o de venta). La calculadora devuelve la variación porcentual y la diferencia en euros. La tributación dependerá del uso: exención por reinversión en vivienda habitual (2 años), exención total para mayores de 65 años, o tributación en la base del ahorro del IRPF (19%-28%) para inversión y segunda residencia.
La fórmula
Percentage Change
Old is the starting value, New is the ending value
Ejemplo práctico
Vivienda comprada en 2018 por 320.000 €, vendida en 2024 por 380.000 €. Variación: (380.000 − 320.000) / 320.000 = +18,75%, es decir +60.000 €. Si era la vivienda habitual y se reinvierte el importe en otra vivienda habitual en 2 años, la ganancia queda totalmente exenta. Si era una inversión, los 60.000 € de ganancia tributan a 19% hasta 6.000 € y 21% hasta 50.000 €, en torno a 11.500 €. La plusvalía municipal aplica adicionalmente sobre la parte del valor del suelo.
Idea clave
El sistema español ofrece dos vías muy potentes de exención para la vivienda habitual. La primera es la exención por reinversión: si se vende la vivienda habitual y se reinvierte el importe obtenido (o parte) en otra vivienda habitual en los 2 años anteriores o posteriores, la ganancia correspondiente está exenta. La segunda es la exención por edad: los mayores de 65 años están exentos de tributar por la venta de su vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir. A esto se añade el reciente cambio normativo (post-2021) que permite calcular la plusvalía municipal por el método objetivo o real, eligiendo el más favorable — un alivio importante en ciclos de pérdida o estancamiento.
Las dos exenciones de la vivienda habitual: reinversión y edad
El sistema español protege fiscalmente la vivienda habitual mediante dos exenciones potentes. La primera, recogida en el artículo 38 de la LIRPF, es la exención por reinversión: la ganancia patrimonial obtenida en la venta de la vivienda habitual queda exenta si el importe se reinvierte en la adquisición de otra vivienda habitual en un plazo de 2 años (anteriores o posteriores a la venta). Si solo se reinvierte parte, la exención se aplica proporcionalmente.
La segunda exención beneficia a los mayores de 65 años: la venta de su vivienda habitual está totalmente exenta de tributación, sin necesidad de reinvertir el importe obtenido. Esta exención convierte la vivienda habitual en uno de los activos fiscalmente más eficientes del sistema español para la planificación patrimonial de jubilación.
Fuera de estas exenciones (segunda residencia, vivienda de inversión), la ganancia patrimonial se integra en la base del ahorro del IRPF y tributa según la escala 2024: 19% hasta 6.000 €, 21% hasta 50.000 €, 23% hasta 200.000 €, 27% hasta 300.000 € y 28% por encima. No existe ninguna reducción por antigüedad de tenencia, a diferencia de Francia o Italia. La planificación temporal de la venta (entre ejercicios) puede evitar saltos de tramo.
Plusvalía municipal y rentabilidad real del inmobiliario español
Adicionalmente al IRPF, los ayuntamientos cobran la 'plusvalía municipal' (IIVTNU), un impuesto sobre el incremento del valor del suelo durante la tenencia. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo: el método objetivo (coeficientes municipales sobre el valor catastral del suelo) y el método real (diferencia entre valor de transmisión y de adquisición proporcional al peso del suelo). Se opta por el más favorable, lo que ha aliviado la carga en ventas con pérdida o ganancia limitada.
La rentabilidad real del inmobiliario español ha sido históricamente baja en términos de variación de precio. Tras el ciclo 2008-2014 con caídas del 35-40% acumuladas, la recuperación posterior ha llevado la rentabilidad nominal a 4-5%/año en promedio nacional. En las grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Málaga, Bilbao) se han registrado subidas del 6%/año desde 2015. En términos reales, descontando la inflación, la rentabilidad media de 30 años se sitúa en torno al 1-2%/año.
Para evaluar la rentabilidad total de un inmueble, no basta la variación del precio: hay que sumar los alquileres netos (4-6% bruto típico, sustancialmente menos en neto tras IRPF y costes), restar los costes de tenencia (IBI, comunidad, mantenimiento, intereses hipotecarios) y considerar el efecto apalancamiento del préstamo. Es esta cifra completa la que se compara con depósitos, bonos o fondos.
Vivienda: variación de precio y fiscalidad en España (2024-2025)
Parámetros de cálculo y tributación de las ganancias inmobiliarias.
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Fórmula variación | (actual − inicial) / inicial × 100 |
| Exención por reinversión | 2 años (vivienda habitual) |
| Exención > 65 años | Sin reinversión |
| Tramo IRPF hasta 6.000 € | 19% |
| Tramo IRPF > 300.000 € | 28% |
| Reducción por antigüedad | No existe |
| Plusvalía municipal | Métodos objetivo o real |
| ITP segunda mano (CCAA) | 6%-10% |
| IVA primera entrega | 10% |
| Performance nominal 30 años | ~4-5%/año |
| Performance real 30 años | ~1-2%/año |
La exención por reinversión y la exención por edad >65 son las dos vías clave de planificación. Sentencia TC 2021 permite elegir método de plusvalía municipal. Fuentes: AEAT, art. 38 LIRPF.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la variación del precio de una vivienda?
Variación % = (precio actual − precio inicial) / precio inicial × 100. Ejemplo: de 320.000 € a 380.000 €, la variación es (380.000 − 320.000) / 320.000 = +18,75% en 6 años, en torno al +2,9%/año anualizado.
¿La venta de la vivienda habitual está exenta de IRPF?
Está exenta si se reinvierte el importe en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años (anteriores o posteriores). También está exenta para mayores de 65 años sin necesidad de reinvertir. En el resto de casos, la ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF (19%-28%).
¿Cómo funciona la exención por reinversión?
Si reinviertes la totalidad del importe obtenido en otra vivienda habitual en 2 años, exoneras toda la ganancia. Si reinviertes solo una parte, exoneras la parte proporcional. Hay que reflejar la intención en la declaración del ejercicio de la venta.
¿Qué es la plusvalía municipal?
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) grava el incremento del valor del suelo durante la tenencia. Desde 2021 puedes elegir entre el método objetivo (coeficientes municipales) y el método real (valor adquisición vs venta) — el más favorable.
¿Qué gastos puedo incluir en el precio de adquisición?
Gastos notariales y registrales, ITP/IVA de la compra, comisión de la inmobiliaria, gastos de mejoras documentadas (no de mantenimiento) y la inversión real en obras. Tener facturas y justificantes reduce significativamente la ganancia imponible.
¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario español?
Tras el desplome de 2008-2014, la recuperación desde 2015 ha sido del +3-5%/año a nivel nacional. Madrid y Barcelona han subido más de un 6%/año, mientras zonas rurales y ciertas capitales costeras han subido menos. Históricamente (30 años), la rentabilidad nominal ronda el 4-5%/año y la real el 1-2%.
Referencias y fuentes oficiales
- Agencia Tributaria (AEAT) — Ganancia patrimonial por la venta de vivienda — IRPF · consulted May 31, 2026 · Tributación en la base del ahorro y exenciones aplicables
- BOE — Ley 35/2006 del IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, art. 38 (exención por reinversión) · consulted May 31, 2026 · Marco legal de las exenciones por vivienda habitual
- INE — Instituto Nacional de Estadística — Índice de Precios de Vivienda (IPV) · consulted May 31, 2026 · Estadísticas oficiales del mercado inmobiliario español
Calculadoras relacionadas
Metodología y revisión
Variación = (precio actual − precio inicial) / precio inicial × 100. La diferencia en euros = precio actual − precio inicial. En España, la ganancia patrimonial por venta de vivienda se integra en la base del ahorro del IRPF según la escala 2024: 19% hasta 6.000 €, 21% de 6.000 a 50.000 €, 23% de 50.000 a 200.000 €, 27% de 200.000 a 300.000 € y 28% por encima. Existe exención total para la vivienda habitual cuando se reinvierte en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años (art. 38 LIRPF). Para mayores de 65 años, la venta de la vivienda habitual está exenta sin necesidad de reinversión. Adicionalmente se aplica la plusvalía municipal (IIVTNU) sobre el incremento del valor del suelo. El cálculo recoge la variación bruta del precio, sin fiscalidad ni gastos.
Actualizado