Calculadora del Ratio de Gastos de Explotación del Alquiler (OER)
Calcula el ratio de gastos de explotación (OER) de un inmueble en alquiler en España — la parte de la renta bruta absorbida por los gastos, y simétricamente el margen neto (NOI) que remunera realmente al inversor. Un indicador clave para evaluar la eficiencia de una inversión en alquiler, más allá de la rentabilidad bruta anunciada.
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Comparar escenarios
How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Ratio de gastos de explotación | Margen neto (NOI) |
|---|---|---|
| €8k / €24k | 33.33% | 66.67% |
| €5k / €20k | 25.00% | 75.00% |
| €15k / €30k | 50.00% | 50.00% |
Cómo funciona esta calculadora
Introduce los gastos de explotación anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, provisión reformas, gestión, impago/vacancia) y la renta bruta anual. La calculadora devuelve el OER (ratio de gastos) y el margen neto (NOI = 100% − OER). Atención: se excluyen la hipoteca, la amortización y el IRPF, que pertenecen a la financiación y la fiscalidad, no a la explotación.
La fórmula
Part as a Percentage of a Whole
Part is the portion, Whole is the total it belongs to
Ejemplo práctico
Un piso alquilado por 2.000 €/mes, es decir 24.000 €/año brutos. Gastos de explotación: IBI 1.500 €, comunidad de propietarios 1.800 €, seguro 300 €, mantenimiento y provisión reformas 1.500 €, gestión 1.900 €, riesgo de impago/vacancia estimado ~1.000 € = 8.000 € en total. OER = 8.000 / 24.000 = 33,3%. Margen neto (NOI) = 66,7%. Al inmueble le quedan dos tercios de la renta bruta para pagar la hipoteca, el IRPF y remunerar al inversor.
Idea clave
El ratio de gastos de explotación (OER) y su complemento, el margen neto (NOI), son de los indicadores más útiles y olvidados de la inversión en alquiler en España. Muchos inversores razonan solo en rentabilidad bruta (renta anual / precio de compra), que ignora completamente los gastos y da una imagen engañosa. El OER mide qué parte de la renta bruta es absorbida por la explotación. La particularidad española reside en la interacción entre los gastos de explotación y la fiscalidad del IRPF. A diferencia de Francia (charges récupérables) o Alemania (umlagefähige Kosten), en España la mayoría de los gastos de explotación recaen sobre el propietario y no se repercuten al inquilino de vivienda habitual de forma sistemática (salvo pacto y dentro de los límites de la LAU): el IBI, la comunidad de propietarios, el seguro y el mantenimiento son típicamente a cargo del arrendador. Sin embargo, casi todos estos gastos son deducibles en el IRPF como gastos del rendimiento del capital inmobiliario (incluida la amortización del 3% del valor de construcción, los intereses del préstamo, el IBI, la comunidad, el seguro, las reparaciones de conservación). Y aquí entra la gran ventaja española: el alquiler de vivienda habitual disfruta de una reducción del 60% sobre el rendimiento neto (con porcentajes superiores en zonas tensionadas tras la Ley de Vivienda 2023). Esto significa que un OER alto, aunque reduce el NOI operativo, tiene un impacto fiscal amortiguado, porque los gastos son deducibles y el rendimiento neto resultante se reduce además un 60% antes de tributar. Un OER del 20-35% es típico de una vivienda bien gestionada; por encima del 40% indica gastos excesivos.
OER y NOI: la eficiencia más allá de la rentabilidad bruta
El ratio de gastos de explotación (OER) y su complemento, el margen neto (NOI), son indicadores del análisis inmobiliario profesional que ofrecen una visión mucho más justa que la simple rentabilidad bruta. La rentabilidad bruta (renta anual / precio de compra) es el indicador más citado en los anuncios y por los vendedores, pero ignora totalmente los gastos y sobrestima sistemáticamente la rentabilidad real. El OER corrige este sesgo midiendo qué parte de la renta bruta es absorbida por la explotación.
El cálculo es simple: OER = gastos de explotación anuales / renta bruta anual. Los gastos considerados son los que atañen a la explotación del inmueble y recaen sobre el propietario: IBI, cuota de comunidad de propietarios, seguro, mantenimiento y reparaciones, provisión para reformas, gastos de gestión, y el riesgo de impago y vacancia (rentas no percibidas durante los periodos de búsqueda de inquilino o por morosidad). Se excluyen deliberadamente la cuota de la hipoteca (que pertenece a la financiación), la amortización (un apunte no monetario, aunque deducible fiscalmente) y el IRPF (que depende de la situación personal).
Esta exclusión es esencial: permite comparar dos inmuebles sobre una base homogénea, independientemente de cómo se financien o del tipo marginal de su propietario. El NOI (Net Operating Income = renta bruta − gastos de explotación, o en porcentaje 100% − OER) es la magnitud que sirve después para valorar el inmueble por capitalización (NOI / tasa de rentabilidad = valor) y para calcular el flujo de caja tras el pago de la hipoteca. Para un inversor, seguir el OER en el tiempo permite detectar una deriva de los gastos (comunidad que se encarece, reparaciones recurrentes, vacancia creciente) antes de que comprometa la rentabilidad.
Gastos deducibles, IBI y la ventaja de la reducción del 60%
La particularidad española del cálculo del NOI y de su efecto sobre la rentabilidad final reside en la interacción con la fiscalidad del IRPF. A diferencia de Francia o Alemania, donde existe una distinción nítida entre gastos repercutibles al inquilino y gastos a cargo del propietario, en España la mayoría de los gastos de explotación de una vivienda en alquiler recaen sobre el arrendador: el IBI, la cuota de comunidad de propietarios, el seguro del continente y el mantenimiento son típicamente a su cargo, salvo pacto en contrario dentro de los límites de la LAU.
Sin embargo, casi todos estos gastos son fiscalmente deducibles en el IRPF como gastos del rendimiento del capital inmobiliario: el IBI, la comunidad, el seguro, los intereses del préstamo, la amortización (3% del mayor entre el valor catastral de construcción y el coste de adquisición de construcción), los gastos de conservación y reparación, los gastos de formalización del contrato y de gestión. Esta deducibilidad amortigua el impacto de un OER alto, a diferencia de la cedolare secca italiana, donde las spese no se pueden deducir.
Pero la gran ventaja fiscal española es la reducción del 60% sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual (artículo 23.2 de la Ley del IRPF), con porcentajes incluso superiores (hasta el 90%) en zonas de mercado residencial tensionado para nuevos contratos con rebaja de renta, según la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Esto significa que, tras deducir todos los gastos de explotación, el rendimiento neto resultante se reduce además un 60% antes de integrarse en la base general del IRPF. La combinación de gastos deducibles y reducción del 60% hace que la fiscalidad efectiva del alquiler de vivienda habitual en España sea de las más favorables de Europa, y que el impacto de un OER elevado quede notablemente amortiguado. Para el alquiler de uso distinto del de vivienda (locales, oficinas, plazas de garaje, alquiler turístico), esta reducción del 60% NO se aplica, por lo que un OER alto pesa mucho más sobre la rentabilidad neta — una razón adicional para vigilar de cerca el OER en estos casos.
Ratio de gastos de explotación del alquiler en España (2024-2025)
Referencias del OER y del margen neto de un inmueble en alquiler.
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Fórmula OER | Gastos de explotación / renta bruta |
| Margen neto (NOI) | 100% − OER |
| OER típico (vivienda) | 20-35% |
| OER elevado (alerta) | > 40% |
| IBI | 0,4-1,1% valor catastral |
| Gastos deducibles en IRPF | Casi todos (IBI, comunidad, etc.) |
| Reducción 60% (vivienda habitual) | Sobre el rendimiento neto |
| Reducción uso distinto de vivienda | No aplica |
| Amortización deducible | 3% del valor de construcción |
| Excluido del OER | Hipoteca, amortización, IRPF |
Gastos deducibles + reducción del 60% amortiguan el impacto fiscal de un OER alto en vivienda habitual. No aplica al alquiler turístico ni a locales. Fuentes: AEAT, Ley IRPF art. 23.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el ratio de gastos de explotación?
OER = gastos de explotación anuales / renta bruta anual × 100. El margen neto (NOI) = 100% − OER. Ejemplo: 8.000 € de gastos sobre 24.000 € de renta da un OER del 33,3% y un margen neto del 66,7%.
¿Qué gastos entran en el cálculo?
IBI, cuota de comunidad de propietarios, seguro del hogar/continente, mantenimiento y reparaciones, provisión para reformas, gastos de gestión/administración, y el riesgo de impago y vacancia. Se EXCLUYEN la cuota de la hipoteca (capital e intereses), la amortización y el IRPF.
¿Son deducibles estos gastos en el IRPF?
Sí, casi todos. Como gastos del rendimiento del capital inmobiliario son deducibles: IBI, comunidad, seguro, intereses del préstamo, amortización (3% del valor de construcción), reparaciones de conservación, gastos de gestión. Esto amortigua el impacto fiscal de un OER alto, a diferencia de la cedolare secca italiana.
¿Cómo afecta la reducción del 60%?
El alquiler de vivienda habitual disfruta de una reducción del 60% sobre el rendimiento neto en el IRPF (mayor en zonas tensionadas según la Ley de Vivienda 2023). Como los gastos ya son deducibles y el rendimiento neto se reduce un 60% antes de tributar, el impacto fiscal de un OER alto queda amortiguado.
¿Cuánto pesa el IBI?
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) lo paga el propietario y representa típicamente el 0,4-1,1% del valor catastral, equivalente a 0,5-1,5 meses de renta al año. Es uno de los gastos de explotación más relevantes, junto con la comunidad de propietarios, que en edificios con servicios puede ser muy significativa.
¿Qué es un buen valor de OER?
Un OER del 20-35% (margen neto 65-80%) es típico de una vivienda bien gestionada. Por encima del 40%, los gastos son excesivos (comunidad cara con muchos servicios, mantenimiento frecuente, vacancia elevada). Por debajo del 20%, conviene verificar que no se haya infravalorado la provisión para reformas.
Referencias y fuentes oficiales
- Agencia Tributaria (AEAT) — Gastos deducibles del rendimiento del capital inmobiliario · consulted May 31, 2026 · Lista de gastos deducibles del alquiler en el IRPF
- BOE — Ley 35/2006 del IRPF, art. 23.2 — Reducción del 60% del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual · consulted May 31, 2026 · Reducción aplicable al alquiler de vivienda habitual
- BOE — Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda — Reducciones reforzadas en zonas de mercado residencial tensionado · consulted May 31, 2026 · Reducciones de hasta el 90% para nuevos contratos en zonas tensionadas
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Metodología y revisión
Ratio de gastos de explotación (OER, Operating Expense Ratio) = gastos de explotación anuales / renta bruta anual × 100. El margen neto (NOI, Net Operating Income) = 100% − OER. Los gastos de explotación comprenden: IBI (a cargo del propietario), cuota de comunidad de propietarios, seguro del hogar/continente, gastos de mantenimiento y reparaciones, provisión para reformas, gastos de gestión/administración, y el riesgo de impago y vacancia. Se EXCLUYEN la cuota de la hipoteca (capital e intereses), la amortización y el IRPF. En España, la mayoría de estos gastos son deducibles en el IRPF como gastos del rendimiento del capital inmobiliario, y el alquiler de vivienda habitual disfruta además de una reducción del 60% sobre el rendimiento neto — lo que hace que un OER alto tenga un impacto fiscal matizado. Un OER del 20-35% es típico de una vivienda.
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