Calcolo del Rendimento di un Affitto Breve / Locazione Turistica (ROI)
Calcola il rendimento di un affitto breve (locazione turistica) in Italia — ROI totale e tasso annualizzato, dopo la cedolare secca, le commissioni delle piattaforme e la nuova regolamentazione (CIN 2024). L'affitto breve può rendere più di un affitto lungo, ma con più gestione e adempimenti.
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Year-by-year value projection
Scenari di confronto
Come cambiano i numeri nelle situazioni tipiche per questo calcolatore:
| Scenario | Total ROI | Annualized ROI | Net profit |
|---|---|---|---|
| €250k → €400k · 10 anni | 60.00% | 4.81% | $150,000.00 |
| €180k → €160k · 5 anni | -11.11% | -2.33% | -$20,000.00 |
| €400k → €700k · 12 anni | 75.00% | 4.77% | $300,000.00 |
Come funziona questo calcolatore
Inserisci il capitale totale investito (prezzo + imposte + arredo), il totale recuperato (rivendita + redditi netti cumulati) e la durata. Il calcolatore restituisce il ROI totale, il tasso annualizzato (CAGR) e l'utile netto. Gli affitti brevi godono della cedolare secca al 21% (primo immobile) o 26% (dal secondo), in alternativa all'IRPEF ordinaria.
La formula
Return on Investment
V_start = amount invested, V_end = amount returned; annualized ROI = (V_end / V_start)^(1/n) − 1
Esempio pratico
Bilocale acquistato a 230.000 € + 20.000 € di imposte e arredo = 250.000 € investiti. Su 10 anni: redditi netti dopo spese, cedolare e tassa di soggiorno ≈ 7.000 €/anno = 70.000 €. Rivendita a 330.000 €. Totale recuperato: 330.000 + 70.000 = 400.000 €. ROI: (400.000 − 250.000) / 250.000 = +60% su 10 anni, ovvero 4,8%/anno.
Concetto chiave
L'affitto breve in Italia ha conosciuto una stretta normativa e fiscale negli ultimi anni. Sul piano fiscale, la Legge di Bilancio 2024 ha modificato la cedolare secca: resta al 21% per chi destina ad affitto breve un solo immobile, ma sale al 26% dal secondo immobile in poi (per lo stesso proprietario nell'anno). Resta l'alternativa della tassazione IRPEF ordinaria, raramente più conveniente. Sul piano normativo, dal 2024 è obbligatorio il CIN (Codice Identificativo Nazionale), un codice univoco da esporre negli annunci e nell'immobile, pensato per contrastare l'evasione e l'abusivismo. Si aggiungono adempimenti come la comunicazione dei dati degli ospiti alla questura (Alloggiati Web), la riscossione e il riversamento della tassa di soggiorno al comune, e in alcuni casi requisiti di sicurezza (estintori, rilevatori). Molti comuni turistici (Firenze, Venezia, Roma) hanno introdotto limitazioni proprie nelle zone a maggiore pressione abitativa.
Cedolare secca 21%/26% e il CIN: la stretta del 2024
La fiscalità degli affitti brevi in Italia ruota attorno alla cedolare secca, un'imposta sostitutiva che si applica ai canoni di locazione di durata inferiore a 30 giorni. La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una distinzione: l'aliquota resta al 21% per chi destina ad affitto breve un solo immobile nell'anno, ma sale al 26% dal secondo immobile in poi. Questa modifica mira a colpire chi gestisce più immobili in modo quasi imprenditoriale, pur restando formalmente nell'ambito della locazione.
La cedolare secca è quasi sempre più conveniente della tassazione IRPEF ordinaria, perché sostituisce l'IRPEF, le addizionali regionali e comunali e l'imposta di registro e di bollo sul contratto. Per chi ha redditi medio-alti, la differenza è sostanziale: un canone tassato al 21% (o 26%) anziché allo scaglione IRPEF marginale (fino al 43% + addizionali) rappresenta un risparmio significativo.
Sul piano normativo, la grande novità del 2024 è il CIN (Codice Identificativo Nazionale): un codice univoco obbligatorio per ogni unità destinata a locazione turistica, da richiedere tramite la banca dati nazionale del Ministero del Turismo e da esporre negli annunci e all'esterno dell'immobile. Il CIN si affianca agli adempimenti preesistenti — comunicazione degli ospiti alla questura tramite Alloggiati Web, riscossione e riversamento della tassa di soggiorno — e mira a creare un registro nazionale per contrastare l'abusivismo e l'evasione fiscale nel settore.
Soglia dei 4 appartamenti, adempimenti e limiti comunali
Un confine importante separa la locazione dall'attività d'impresa: la gestione di più di 4 appartamenti destinati ad affitto breve nell'anno è considerata attività imprenditoriale, con obbligo di partita IVA, regime d'impresa, contabilità e adempimenti completi. Sotto questa soglia, il proprietario resta nell'ambito della locazione privata, con accesso alla cedolare secca. Questo limite definisce di fatto il punto in cui l'investimento in affitti brevi smette di essere una rendita patrimoniale e diventa un'impresa ricettiva.
Gli adempimenti operativi sono numerosi. La comunicazione dei dati degli ospiti alla questura deve avvenire entro 24 ore dall'arrivo, tramite il portale Alloggiati Web — un obbligo di pubblica sicurezza il cui mancato rispetto comporta sanzioni penali. La tassa di soggiorno, dove prevista dal comune, va riscossa dagli ospiti e riversata all'ente. In alcuni casi sono richiesti requisiti di sicurezza (estintori, rilevatori di gas e monossido di carbonio).
Infine, molti comuni turistici hanno introdotto limitazioni proprie nelle zone a maggiore tensione abitativa. Firenze ha bloccato nuove locazioni turistiche nel centro storico UNESCO; Venezia ha sperimentato limiti e contributi; Roma e altre città stanno valutando regolamenti. La forte pressione del turismo sui centri storici e sul mercato abitativo rende il quadro normativo in continua evoluzione, ed è essenziale verificare i regolamenti comunali specifici prima di investire in una locazione turistica in una città d'arte.
Affitto breve: regole e fiscalità in Italia (2024-2025)
Parametri normativi e fiscali della locazione turistica.
| Voce | Dettaglio |
|---|---|
| Cedolare secca 1° immobile | 21% |
| Cedolare secca dal 2° immobile | 26% |
| Alternativa | IRPEF ordinaria |
| CIN (Codice Identificativo Nazionale) | Obbligatorio (2024) |
| Comunicazione ospiti | Alloggiati Web (entro 24h) |
| Tassa di soggiorno | Riscossa e riversata |
| Soglia attività d'impresa | Oltre 4 appartamenti |
| Limiti comunali | Firenze, Venezia, Roma |
| Imposta di registro acquisto (2ª casa) | 9% |
| Commissione piattaforma (Airbnb host) | ~3% |
La Legge di Bilancio 2024 ha portato la cedolare al 26% dal secondo immobile e introdotto il CIN. Verificare i regolamenti comunali. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo.
Domande frequenti
Come si calcola il rendimento di un affitto breve?
ROI = (totale recuperato − capitale investito) / capitale investito × 100, con totale recuperato = prezzo di rivendita + redditi locativi netti cumulati. Il tasso annualizzato (CAGR) = (totale/investito)^(1/anni) − 1. Ragionare sempre al netto di cedolare, spese e tassa di soggiorno.
Qual è la cedolare secca sugli affitti brevi?
Il 21% sul primo immobile destinato ad affitto breve e il 26% dal secondo immobile in poi nell'anno (Legge di Bilancio 2024), in alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria. La cedolare è un'imposta sostitutiva che semplifica e spesso riduce il prelievo rispetto all'IRPEF.
Cos'è il CIN (Codice Identificativo Nazionale)?
Un codice univoco introdotto nel 2024, obbligatorio per ogni unità destinata a locazione turistica o affitto breve. Va richiesto tramite la banca dati nazionale e va esposto negli annunci e all'esterno dell'immobile. Serve a contrastare l'abusivismo e l'evasione.
Quali altri adempimenti ci sono?
La comunicazione dei dati degli ospiti alla questura entro 24 ore (portale Alloggiati Web), la riscossione e il riversamento della tassa di soggiorno al comune, e in alcuni casi requisiti di sicurezza (estintori, rilevatori di gas/CO). Molti comuni turistici impongono limiti propri.
Quando l'affitto breve diventa attività d'impresa?
La gestione di più di 4 appartamenti destinati ad affitto breve è considerata attività d'impresa, con obbligo di partita IVA, regime d'impresa e relativi adempimenti. Sotto i 4 appartamenti si resta nell'ambito della locazione (con cedolare secca possibile).
Affitto breve o affitto lungo?
L'affitto breve rende generalmente canoni più alti (sull'anno) ma con gestione intensiva (pulizie, check-in, piattaforme), maggiore sfitto fuori stagione e più adempimenti (CIN, Alloggiati, tassa di soggiorno). L'affitto lungo (4+4 o cedolare secca 21%) è meno redditizio lordo ma più semplice.
Riferimenti e fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate — Cedolare secca sugli affitti brevi (Legge di Bilancio 2024) · consulted May 31, 2026 · Aliquote 21%/26% e regime degli affitti brevi
- Ministero del Turismo — CIN — Codice Identificativo Nazionale e banca dati delle strutture · consulted May 31, 2026 · Obbligo del CIN per le locazioni turistiche
- Polizia di Stato — Alloggiati Web — comunicazione delle persone alloggiate · consulted May 31, 2026 · Obbligo di comunicazione degli ospiti alla questura
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Metodologia e revisione
Calcolo del ROI totale e annualizzato di un investimento in affitto breve (locazione turistica tipo Airbnb). Importo investito = prezzo d'acquisto + imposte di registro/IVA + spese notarili + arredo. Importo recuperato = prezzo di rivendita + redditi locativi netti cumulati (canoni lordi meno spese, fiscalità, commissioni piattaforma, tassa di soggiorno riversata). In Italia, per gli affitti brevi (sotto 30 giorni) si applica la cedolare secca al 21% sul primo immobile e al 26% dal secondo immobile destinato ad affitti brevi (Legge di Bilancio 2024), in alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria. Dal 2024 è obbligatorio il CIN (Codice Identificativo Nazionale). Il calcolo non considera l'effetto della leva finanziaria.
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