Calculadora de Rentabilidade de Aluguel por Temporada (ROI)
Calcule a rentabilidade de um aluguel por temporada no Brasil — ROI total e taxa anualizada, após o imposto de renda (carnê-leão), as taxas das plataformas e considerando as restrições de condomínio. O aluguel por temporada pode render mais que a locação tradicional, mas com gestão intensiva e questões jurídicas.
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| Scenario | Total ROI | Annualized ROI | Net profit |
|---|---|---|---|
| R$250 mil → R$400 mil · 10 anos | 60.00% | 4.81% | $150,000.00 |
| R$180 mil → R$160 mil · 5 anos | -11.11% | -2.33% | -$20,000.00 |
| R$400 mil → R$700 mil · 12 anos | 75.00% | 4.77% | $300,000.00 |
Como funciona esta calculadora
Informe o capital total investido (preço + ITBI + mobília), o total recuperado (revenda + rendas líquidas cumuladas) e o período. A calculadora devolve o ROI total, a taxa anualizada (CAGR) e o lucro líquido. A renda de aluguel da pessoa física é tributada mensalmente pelo carnê-leão na tabela progressiva do IRPF (0% a 27,5%), recolhido por DARF.
A fórmula
Return on Investment
V_start = amount invested, V_end = amount returned; annualized ROI = (V_end / V_start)^(1/n) − 1
Exemplo prático
Apartamento comprado por R$230.000 + R$20.000 de ITBI e mobília = R$250.000 investidos. Em 10 anos: rendas líquidas após despesas, carnê-leão e condomínio ≈ R$7.000/ano = R$70.000. Revenda por R$330.000. Total recuperado: 330.000 + 70.000 = R$400.000. ROI: (400.000 − 250.000) / 250.000 = +60% em 10 anos, ou seja 4,8% ao ano.
Ideia-chave
O aluguel por temporada no Brasil combina uma tributação relativamente simples com uma questão jurídica peculiar: a relação com o condomínio. Sobre a tributação, a renda de aluguel recebida por pessoa física é tributada mensalmente pelo carnê-leão, segundo a tabela progressiva do IRPF (isento até R$2.259,20/mês, depois alíquotas de 7,5% a 27,5%), com recolhimento por DARF até o mês seguinte. Podem-se deduzir despesas como condomínio, IPTU e taxas de administração. Sobre a questão jurídica, o aluguel por temporada (até 90 dias, art. 48 da Lei do Inquilinato 8.245/1991) é legalmente permitido, mas o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que os condomínios residenciais podem proibir ou restringir a locação de curta duração tipo Airbnb por meio de cláusula na convenção ou deliberação em assembleia, quando o uso configura atividade de hospedagem com alta rotatividade. Antes de investir, é essencial verificar a convenção do condomínio — uma restrição pode inviabilizar completamente a operação.
Carnê-leão e a tabela progressiva: a tributação da renda
A renda de aluguel recebida por pessoa física no Brasil — incluindo o aluguel por temporada — é tributada mensalmente pelo carnê-leão, segundo a tabela progressiva do imposto de renda. A faixa de isenção vai até R$2.259,20/mês, acima da qual incidem alíquotas de 7,5%, 15%, 22,5% e 27,5% conforme o valor. O imposto é apurado e recolhido pelo próprio contribuinte via DARF até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento, e depois ajustado na declaração anual.
Da renda bruta de aluguel podem-se deduzir despesas necessárias à percepção da renda: condomínio (quando pago pelo locador), IPTU, taxa de administração imobiliária e despesas com a plataforma. Essas deduções reduzem a base de cálculo do carnê-leão. Para o aluguel por temporada, gerido via plataformas como Airbnb e Booking, a comissão da plataforma (tipicamente 3% para o anfitrião no Airbnb, mais nas demais) e os custos de limpeza são despesas relevantes.
Uma alternativa para quem tem volume elevado é constituir uma pessoa jurídica (holding imobiliária) e tributar os aluguéis como receita da empresa, frequentemente no lucro presumido, o que pode resultar em carga efetiva menor que os 27,5% do carnê-leão para rendas altas. Essa estruturação exige análise contábil e tem custos próprios (contabilidade, tributos da PJ), fazendo sentido apenas a partir de um certo patamar de renda imobiliária.
A restrição do condomínio: a jurisprudência do STJ
A questão jurídica mais singular do aluguel por temporada no Brasil é a relação com o condomínio. O aluguel por temporada é legalmente permitido pelo art. 48 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que o define como locação de prazo não superior a 90 dias para residência temporária. Em princípio, o proprietário tem o direito de alugar seu imóvel por temporada.
Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que os condomínios residenciais podem restringir ou proibir a locação de curta duração tipo Airbnb quando esta configura, na prática, uma atividade de hospedagem com alta rotatividade de pessoas, equiparável a um serviço hoteleiro — o que pode conflitar com a destinação residencial do edifício prevista na convenção. A restrição pode ser estabelecida por cláusula na convenção condominial ou por deliberação em assembleia (com quórum qualificado).
Na prática, isso significa que a viabilidade de um aluguel por temporada depende criticamente da convenção do condomínio e da posição da assembleia. Um condomínio pode, validamente, vedar o Airbnb. Antes de investir em um imóvel com o objetivo de explorá-lo por temporada, é essencial obter e ler a convenção condominial e verificar se há restrição vigente ou risco de aprovação futura. Imóveis em prédios de perfil 'pool hoteleiro' ou explicitamente voltados a temporada (comuns em destinos turísticos do litoral) oferecem maior segurança jurídica para essa finalidade do que prédios residenciais tradicionais.
Aluguel por temporada: regras e tributação no Brasil (2024-2025)
Parâmetros jurídicos e tributários da locação por temporada.
| Item | Detalhe |
|---|---|
| Base legal | Art. 48 Lei 8.245/1991 (até 90 dias) |
| Tributação da renda (PF) | Carnê-leão, tabela IRPF 0-27,5% |
| Isenção mensal IRPF | Até R$2.259,20/mês |
| Deduções | Condomínio, IPTU, administração |
| Recolhimento | DARF mês seguinte |
| Restrição do condomínio | Permitida (STJ) |
| Ganho de capital revenda | 15-22,5% (com isenções) |
| ITBI na compra | ~2-3% (municipal) |
| Taxa plataforma (Airbnb anfitrião) | ~3% |
| Due diligence | Verificar convenção do condomínio |
Verificar a convenção do condomínio antes de investir — o STJ permite restrição ao Airbnb. Carnê-leão até 27,5%. Fontes: Receita Federal, STJ, Lei 8.245/1991.
Perguntas frequentes
Como se calcula a rentabilidade de um aluguel por temporada?
ROI = (total recuperado − capital investido) / capital investido × 100, com total recuperado = preço de revenda + rendas líquidas cumuladas. A taxa anualizada (CAGR) = (total/investido)^(1/anos) − 1. Raciocinar sempre em valores líquidos, após carnê-leão, despesas e condomínio.
Como é tributada a renda de aluguel por temporada?
Para pessoa física, mensalmente pelo carnê-leão na tabela progressiva do IRPF: isento até R$2.259,20/mês, depois 7,5% a 27,5%. O imposto é recolhido por DARF até o último dia útil do mês seguinte. Podem-se deduzir despesas como condomínio, IPTU e taxa de administração da renda tributável.
O condomínio pode proibir o aluguel por temporada?
Sim. O STJ decidiu que condomínios residenciais podem proibir ou restringir a locação de curta duração tipo Airbnb por cláusula na convenção ou deliberação em assembleia, quando configura atividade de hospedagem com alta rotatividade. É essencial verificar a convenção antes de investir.
Qual a base legal do aluguel por temporada?
O art. 48 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) regula a locação por temporada, definida como aquela com prazo não superior a 90 dias, destinada a residência temporária (lazer, tratamento de saúde, curso). É um regime distinto da locação residencial comum.
Como é tributado o ganho na revenda?
Como ganho de capital, com alíquotas progressivas de 15% a 22,5%. Aplicam-se as isenções gerais: imóvel único até R$440.000 (sem outra venda isenta em 5 anos) e reinvestimento em outro residencial em 180 dias. As mesmas regras dos imóveis em geral.
Aluguel por temporada ou locação tradicional?
O aluguel por temporada rende diárias mais altas (na soma anual) mas com gestão intensiva (limpeza, check-in, plataformas), maior vacância fora de alta temporada e o risco de restrição do condomínio. A locação tradicional (30 meses, Lei do Inquilinato) é menos rentável bruta mas mais simples e estável.
Referências e fontes oficiais
- Receita Federal do Brasil — Carnê-leão e tributação de rendimentos de aluguel (pessoa física) · consulted May 31, 2026 · Tabela progressiva do IRPF e recolhimento mensal por DARF
- Superior Tribunal de Justiça (STJ) — Jurisprudência sobre locação por temporada (Airbnb) e poder do condomínio · consulted May 31, 2026 · Possibilidade de restrição da locação de curta duração pelo condomínio
- Presidência da República — Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 48 — Regime da locação por temporada · consulted May 31, 2026 · Base legal da locação por temporada (até 90 dias)
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Metodologia e revisão
Cálculo do ROI total e anualizado de um investimento em aluguel por temporada (locação de curta duração, tipo Airbnb). Valor investido = preço de compra + ITBI + escritura/registro + mobília. Valor recuperado = preço de revenda + rendas líquidas cumuladas (aluguéis brutos menos despesas, IR, taxas da plataforma, condomínio). No Brasil, a renda de aluguel da pessoa física é tributada mensalmente pelo carnê-leão na tabela progressiva do IRPF (0% a 27,5%), com recolhimento por DARF. O aluguel por temporada (até 90 dias, art. 48 da Lei do Inquilinato) é permitido, mas o condomínio pode restringi-lo (jurisprudência do STJ). O ganho de capital na revenda segue as regras gerais (15-22,5%, com isenções). O cálculo não considera o efeito da alavancagem.
Atualizado