Calcolo Rivalutazione ISTAT: Aggiornamento Canone di Affitto
Calcola l'aggiornamento ISTAT del canone di locazione — la rivalutazione annuale prevista nella maggior parte dei contratti di affitto registrati in Italia.
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Scenari di confronto
Come cambiano i numeri nelle situazioni tipiche per questo calcolatore:
| Scenario | Aumento ISTAT | Nuovo canone |
|---|---|---|
| €9.000 + 4,5% (FOI 6%) | $405.00 | $9,405.00 |
| €12.000 + 3% (FOI 4%) | $360.00 | $12,360.00 |
| €6.000 + 1,5% (FOI 2%) | $90.00 | $6,090.00 |
| €15.000 + 6% (FOI 8%) | $900.00 | $15,900.00 |
Come funziona questo calcolatore
Inserisci il canone annuo attuale e la percentuale di rivalutazione (per la quasi totalità dei contratti residenziali registrati è il 75% della variazione annuale dell'indice FOI ISTAT). Il calcolatore restituisce l'aumento in euro e il nuovo canone annuo; dividi per 12 per il nuovo canone mensile. La rivalutazione si applica al canone in vigore l'anno precedente, non al canone originario: ogni anno la base si aggiorna progressivamente.
La formula
Percentage Add-On
Rate is the tax or tip percentage applied to the amount
Esempio pratico
Canone annuo €9.000 (€750/mese) con variazione FOI annua del 6%. Si applica il 75% → rivalutazione 4,5%. Aumento: €405. Nuovo canone annuo: €9.405 (€783,75/mese). L'aumento di €33,75/mese è quello che l'inquilino vedrà in addebito dal mese in cui il contratto prevede l'aggiornamento. L'anno successivo la base sarà €9.405, non €9.000.
Concetto chiave
La rivalutazione ISTAT non è automatica: deve essere richiesta dal locatore con comunicazione scritta all'inquilino, e in molti contratti non si applica retroattivamente se non viene richiesta entro un termine ragionevole. Per i contratti a canone concordato (3+2) la legge prevede regole specifiche e talvolta una rivalutazione ridotta o sospesa; per i contratti transitori e per studenti gli aggiornamenti spesso non si applicano. Importante distinguere: 'variazione FOI' è il dato grezzo ISTAT (es. 6%); 'rivalutazione applicabile' è quella che entra in contratto (es. 4,5% al 75%). Negli ultimi anni gli aumenti FOI sono stati significativi (2023: +8,1%, 2024: +5,4%), generando aumenti dei canoni superiori a quelli del decennio precedente. La cedolare secca è esente da rivalutazione: chi opta per la cedolare blocca il canone per tutta la durata dell'opzione, non può aggiornarlo all'ISTAT (e in compenso paga il 21% o 10% sul reddito da locazione, senza IRPEF aggiuntiva).
Variazione FOI vs rivalutazione applicabile: capire il 75%
L'ISTAT pubblica mensilmente l'indice FOI (Famiglie di Operai e Impiegati) al netto dei tabacchi: è il numero che misura quanto è cresciuto in media il livello dei prezzi al consumo per le famiglie a reddito da lavoro dipendente. La variazione annua del FOI è il dato grezzo da cui parte il calcolo della rivalutazione del canone.
Ma per i contratti di locazione residenziale registrati in regime ordinario, la legge ammette di applicare solo il 75% di questa variazione. Esempio concreto: nel 2023 la variazione FOI ha sfiorato l'8,1% annuo (effetto della spinta inflattiva post-pandemica e dei costi energetici). Il rincaro effettivamente applicabile al canone era quindi 6,075% (75% di 8,1%) — significativo, ma comunque attenuato rispetto al dato pieno.
Il senso di questa attenuazione è ridurre la trasmissione dell'inflazione sui canoni: il locatore non recupera al 100% l'erosione del potere d'acquisto, ma neppure l'inquilino assorbe tutto l'aumento dei prezzi. Per i contratti commerciali e per usi diversi dall'abitativo, la legge consente l'applicazione del 100% della variazione (salvo diverse previsioni contrattuali); per i contratti a canone concordato (3+2) gli accordi territoriali possono prevedere percentuali ridotte o sospensioni temporanee.
Effetto cumulativo: come la rivalutazione si compone nel tempo
La rivalutazione ISTAT è cumulativa: ogni anno si applica al canone già rivalutato l'anno precedente, non al canone iniziale. Su periodi lunghi questo genera un effetto composto significativo che spesso viene sottovalutato.
Esempio numerico su un canone iniziale di €700/mese (€8.400/anno) con un contratto 4+4 (durata 8 anni totali) e una variazione FOI media del 3% annuo applicata al 75% (rivalutazione effettiva 2,25%): anno 1 €700, anno 2 €715,75, anno 3 €731,86, anno 4 €748,32, … anno 8 €820,68. L'incremento cumulato dopo 8 anni è del 17,2% — oltre 2 punti in più rispetto alla somma aritmetica delle 7 rivalutazioni (7 × 2,25% = 15,75%).
Nelle annate di alta inflazione l'effetto si amplifica drammaticamente. Esempio: canone €800/mese partito nel 2021, FOI 2022 = +8,1%, 2023 = +5,4%, 2024 = +1,8%. Applicando 75%: rivalutazioni 6,075% + 4,05% + 1,35%. Canone finale: €800 × 1,06075 × 1,0405 × 1,0135 = €894,5/mese. Aumento di €94,5/mese in 3 anni, ovvero +11,8% sul canone iniziale — quasi il doppio di un anno 'normale'. Per il locatore è una protezione efficace contro l'inflazione; per l'inquilino è una voce di costo da considerare attentamente quando si sceglie tra contratto a canone libero (con ISTAT) e cedolare secca (canone bloccato).
ISTAT vs cedolare secca: la scelta che blocca il canone
L'opzione per la cedolare secca da parte del locatore (D.Lgs 23/2011) comporta la rinuncia espressa all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione. È una scelta vincolante e va valutata in funzione delle aspettative di inflazione futura: in scenari di inflazione bassa la cedolare conviene quasi sempre (tassazione fissa al 21% o 10% sostitutiva di IRPEF + addizionali + bollo + registro); in scenari di inflazione alta la rinuncia all'ISTAT può costare parecchio.
Esempio comparativo su 4 anni di contratto, canone €800/mese (€9.600/anno). Scenario A — canone libero con ISTAT al 4,5%/anno: canone finale €9.600 × 1,045^3 = €10.957/anno (+14,1%); reddito imponibile cumulato ~€41.090; tassazione IRPEF + bollo + registro ~€11.500 (35% indicativo). Scenario B — cedolare al 21%: canone bloccato €9.600/anno × 4 anni = €38.400; cedolare al 21% = €8.064. Scenario B paga meno tasse (€3.436 di risparmio) ma il locatore incassa meno canone (€2.690 in meno). Risparmio netto B: ~€746 su 4 anni.
La regola pratica: se ci si aspetta inflazione media sotto il 2,5%/anno la cedolare batte quasi sempre il regime ordinario con ISTAT, soprattutto per redditi medi e alti (aliquote marginali IRPEF dal 35% in su). Se ci si aspetta inflazione strutturalmente sopra il 4%/anno (come negli anni 2022-2023) la rinuncia all'ISTAT può erodere il vantaggio fiscale. Il break-even dipende fortemente dall'aliquota marginale del locatore: chi è in 23% di IRPEF guadagna meno dalla cedolare; chi è in 43% guadagna molto. La scelta è annuale (revocabile) ma va comunicata all'inquilino, e una volta in cedolare non si recuperano arretrati ISTAT al ritorno in ordinario.
Aumento annuo del canone per livello di rivalutazione
Aumento annuo del canone (in euro) per diversi livelli di rivalutazione applicata (variazione FOI × 75% per la maggior parte dei contratti residenziali registrati). Mensilità ottenibili dividendo per 12.
| Canone annuo | 1,5% (FOI 2%) | 3% (FOI 4%) | 4,5% (FOI 6%) | 6% (FOI 8%) |
|---|---|---|---|---|
| €6.000 (€500/mese) | +€90 | +€180 | +€270 | +€360 |
| €9.000 (€750/mese) | +€135 | +€270 | +€405 | +€540 |
| €12.000 (€1.000/mese) | +€180 | +€360 | +€540 | +€720 |
| €15.000 (€1.250/mese) | +€225 | +€450 | +€675 | +€900 |
| €18.000 (€1.500/mese) | +€270 | +€540 | +€810 | +€1.080 |
| €24.000 (€2.000/mese) | +€360 | +€720 | +€1.080 | +€1.440 |
Cifre cumulative annue. Effetto mensile = annuo / 12. La 'variazione FOI' tra parentesi è il dato grezzo ISTAT; la percentuale principale (75%) è quella effettivamente applicabile ai contratti residenziali registrati. Per contratti commerciali si può applicare il 100% della variazione FOI; per cedolare secca la rivalutazione è zero.
Domande frequenti
Come si calcola la rivalutazione ISTAT di un affitto?
Si applica il 75% della variazione annuale dell'indice FOI ISTAT al canone in vigore. Esempio: canone €9.000, variazione FOI 6% → rivalutazione 4,5% (75% di 6%) = €405 di aumento, nuovo canone €9.405. Il dato FOI di riferimento è quello del mese di stipula del contratto.
Qual è l'indice ISTAT da usare?
L'indice FOI — Indice dei prezzi al consumo per le Famiglie di Operai e Impiegati, al netto dei tabacchi. È pubblicato mensilmente dall'ISTAT. Si usa la variazione annua (rispetto allo stesso mese dell'anno precedente) corrispondente al mese di anniversario del contratto.
La rivalutazione ISTAT è automatica?
No. Il locatore deve comunicarla all'inquilino con richiesta scritta (raccomandata, PEC o consegna a mano con ricevuta). Se non la richiede per un anno, generalmente non può recuperarla retroattivamente per quell'annualità. La clausola di rivalutazione deve essere espressamente presente nel contratto.
Perché 75% e non 100% della variazione FOI?
La legge sull'equo canone (legge 392/1978, art. 32) ha introdotto storicamente l'aggiornamento al 75% per i contratti di locazione abitativa, soglia mantenuta dai contratti successivi alla legge 431/1998. Lo scopo era moderare l'impatto dell'inflazione sui canoni, distribuendo parte del rischio inflazione tra locatore e inquilino.
Se ho la cedolare secca posso applicare la rivalutazione ISTAT?
No. L'opzione per la cedolare secca comporta espressamente la rinuncia all'aggiornamento ISTAT per tutta la durata dell'opzione (art. 3 DLgs 23/2011). Il locatore che opta per la cedolare blocca il canone fino al rinnovo, in cambio di una tassazione fissa al 21% (o 10% per i contratti a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa) sostitutiva di IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo.
Come si calcolano i contratti a canone concordato (3+2)?
Nei contratti agevolati 3+2 il canone è già fissato secondo gli accordi territoriali e può prevedere una rivalutazione ridotta (spesso al 75% del FOI come da contratto-tipo, ma in alcuni accordi territoriali ridotta ulteriormente o sospesa nei primi anni). Verifica sempre la clausola specifica del tuo contratto e l'accordo territoriale del comune di riferimento.
Riferimenti e fonti ufficiali
- ISTAT — Istituto Nazionale di Statistica — Indici dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) · consulted May 31, 2026 · Fonte ufficiale dell'indice FOI utilizzato per la rivalutazione dei canoni di locazione
- Legge 392/1978 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani — art. 32 (aggiornamento del canone) · consulted May 31, 2026 · Fonte normativa storica dell'aggiornamento ISTAT al 75% per le locazioni abitative
- D.Lgs 23/2011 — art. 3 — Cedolare secca sugli affitti — rinuncia all'aggiornamento ISTAT · consulted May 31, 2026 · Disciplina della cedolare secca e disposizione sulla rinuncia all'aggiornamento del canone in caso di opzione
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Metodologia e revisione
L'aggiornamento ISTAT per i contratti di locazione si calcola sulla variazione annuale dell'indice FOI (Indice dei prezzi al consumo per le Famiglie di Operai e Impiegati, al netto dei tabacchi). Per la quasi totalità dei contratti registrati si applica al 75% della variazione FOI. Il calcolatore mostra l'aumento (chargeAmount) e il nuovo canone (total); l'utente inserisce la percentuale di rivalutazione già calcolata (variazione FOI × 75% per i contratti residenziali standard).
Scritto da Ugo Candido · Ultimo aggiornamento June 1, 2026.