Calcolo Detrazione Mutuo Prima Casa: 19% Interessi Passivi
Calcola la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi del mutuo prima casa — un'agevolazione fiscale storica che permette di recuperare in dichiarazione una parte degli oneri del finanziamento immobiliare.
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Scenari di confronto
Come cambiano i numeri nelle situazioni tipiche per questo calcolatore:
| Scenario | Detrazione IRPEF annua | Interessi a tuo carico (netti) |
|---|---|---|
| €3.500 interessi (sotto limite) · 19% | 665 | 2,835 |
| €4.000 interessi (al limite) · 19% | 760 | 3,240 |
| €2.000 interessi (mutuo modesto) · 19% | 380 | 1,620 |
| €1.000 interessi (fine ammortamento) · 19% | 190 | 810 |
Come funziona questo calcolatore
Inserisci gli interessi del mutuo prima casa che hai pagato nell'anno (lo trovi nella certificazione annua della banca, in genere inviata a febbraio-marzo) e l'aliquota di detrazione (19% standard). Il calcolatore restituisce la detrazione IRPEF spettante e gli interessi 'a tuo carico' al netto del recupero fiscale. La detrazione è limitata a €4.000 di interessi annui (detrazione max €760): importi superiori non danno detrazione aggiuntiva. La detrazione si recupera in 730 o Unico nella sezione 'Oneri detraibili' (rigo E7 del 730).
La formula
Percentage of an Amount
Amount is the base value, Percentage is the rate applied to it
Esempio pratico
Mutuo prima casa di €200.000 al TAN 4% per 25 anni — interessi pagati nel primo anno circa €7.900. Detrazione applicabile solo entro il limite €4.000 → detrazione 19% di €4.000 = €760 annui (massimo). Il contribuente con IRPEF capiente recupera quindi €760/anno per tutta la durata del mutuo (fino al limite €4.000 di interessi). Su 25 anni di mutuo, il vantaggio fiscale cumulato è circa €19.000. Se gli interessi annui sono già sotto €4.000 (es. €3.500 dopo i primi 10 anni di ammortamento alla francese in cui la quota interessi si riduce): detrazione = €3.500 × 19% = €665. Per mutui di importo basso (€100k al 3% = interessi annui ~€3.000) la detrazione è circa €570/anno.
Concetto chiave
La detrazione degli interessi del mutuo prima casa è una delle agevolazioni IRPEF più diffuse in Italia: oltre 4 milioni di contribuenti la fruiscono ogni anno. È disciplinata dall'art. 15 del TUIR (DPR 917/1986) e ha caratteristiche specifiche da conoscere per fruirne correttamente. REQUISITI per beneficiarne: (1) il mutuo deve essere stipulato per l'acquisto, costruzione o ristrutturazione di un immobile da destinare ad abitazione principale; (2) la prima casa deve diventare abitazione principale del mutuatario entro 1 anno dall'acquisto (anticipo o ritardo accettato solo per cause documentate: trasferimento di lavoro, ricovero in struttura sanitaria); (3) il mutuo deve essere garantito da ipoteca sull'immobile prima casa (non ammessi mutui chirografari o personali, neanche se usati per la stessa finalità); (4) il mutuatario deve essere proprietario dell'immobile; (5) durata mutuo non più di 8 anni? NO — non c'è limite di durata, anche un mutuo trentennale o quarantennale è ammesso. LIMITE DI DETRAZIONE: massimo €4.000 di interessi/anno (€760 di detrazione netta). Il limite si riferisce alla dichiarazione (al cumulo di tutti i mutui agevolati): chi ha due mutui prima casa intestati a se stesso e moglie può avere ognuno il proprio limite €4.000, ma sulla stessa pratica la cumulazione è una. ONERI ACCESSORI DETRAIBILI insieme agli interessi: spese di istruttoria, commissioni di incasso rata (solo se obbligatorie), oneri di rinegoziazione, premi di assicurazione obbligatoria (assicurazione incendio se la banca la pretende, NON le assicurazioni facoltative anche se vendute insieme al mutuo). NON detraibili: spese notarili dell'atto di mutuo, imposta sostitutiva (0,25% prima casa), costi del perito, mediazione creditizia. IRPEF CAPIENTE: come tutte le detrazioni, è fruibile solo nei limiti dell'IRPEF lorda dovuta. Se hai €500 di IRPEF dovuta e €760 di detrazione mutuo, recuperi solo €500 e perdi €260. Per redditi molto bassi (es. pensionati con €12.000/anno) la detrazione può non essere completamente fruita. CONIUGE A CARICO: se il coniuge è fiscalmente a carico (reddito <€2.840,51) e il mutuo è cointestato, l'intero importo può essere detratto dal coniuge che paga le imposte. MUTUI SURROGATI O RINEGOZIATI: la portabilità del mutuo (surroga ex legge Bersani) e la rinegoziazione presso la stessa banca conservano il diritto alla detrazione, purché si mantengano i requisiti prima casa. Solo l'aumento di capitale (es. surroga con mutuo di importo superiore) può ridurre la detrazione: si detrae solo la quota di interessi riferibile all'originario capitale 'agevolato'. MUTUI COINTESTATI: la detrazione si divide al 50% tra i due cointestatari (o secondo le quote di proprietà se diverse). Esempio: mutuo di €200k a marito e moglie, interessi €7.900 annui — ciascuno detrae 19% di €2.000 (metà di €4.000 limite) = €380/anno. AGGIORNAMENTI: la legge di bilancio 2024 ha introdotto restrizioni sulla detrazione per redditi alti (chi ha reddito >€75.000 vede la detrazione ridotta progressivamente fino a essere azzerata oltre €100.000 di reddito), in vigore dal 2024 per le spese sostenute nello stesso anno. Per le verifiche specifiche aggiornate, controlla l'art. 16-ter TUIR (introdotto dalla L. 213/2023).
Il limite €4.000: perché spesso la detrazione massima non si raggiunge
Il limite di €4.000 di interessi detraibili annui (corrispondenti a €760 massimi di detrazione al 19%) è stabilito dall'art. 15 TUIR e non viene aggiornato all'inflazione: è lo stesso da quando è stato introdotto. Negli anni di tassi bassi (2015-2021 con TAN tipici 1-2,5%) il limite era raramente raggiunto: anche un mutuo prima casa di €300k al 2% generava interessi annui ~€5k che si riducevano sotto €4k dopo qualche anno di ammortamento.
Dal 2022-2023 con il rialzo dei tassi (TAN 4-5% per nuovi mutui), il limite è diventato vincolante per un numero crescente di mutuatari. Un mutuo prima casa di €200k al 4,5% genera nel primo anno interessi ~€8.900: ben oltre il limite. La detrazione 'reale' è quindi €760 fisso (limite raggiunto) anche se gli interessi pagati sono il doppio: in questo senso il vantaggio fiscale del mutuo prima casa si è 'svalutato' nel tempo perché il limite non si è adeguato.
Per mutui cointestati (coniuge + moglie, partner di unione civile, ecc.) il limite €4.000 si applica per dichiarazione individuale: ciascuno detrae il 19% sulla propria quota di interessi (quota proprietà o 50/50 se non specificata), entro €4.000 di interessi propri. Per mutui significativi cointestati al 50/50 entrambi possono raggiungere il limite individuale, raddoppiando di fatto la detrazione totale fruita dalla famiglia. Per un mutuo di €350k al 4,5% in cointestazione paritaria: ciascuno detrae €760, totale famiglia €1.520/anno — quasi il doppio del singolo limite.
Detrazione vs deduzione: capire la differenza fiscale
La detrazione del 19% sugli interessi del mutuo è una 'detrazione d'imposta': agisce direttamente sull'IRPEF dovuta, riducendola dell'importo calcolato (19% degli interessi). È diversa dalla 'deduzione' (che agisce sull'imponibile, riducendolo prima del calcolo IRPEF) e dalla 'detrazione percentuale' (che ha aliquote diverse per tipologie diverse).
Confronto numerico: contribuente con marginale 35%, mutuo con interessi €4.000 annui. Caso A — Detrazione 19% (regime attuale): €4.000 × 19% = €760 di IRPEF in meno. Caso B (ipotetico) — Deduzione integrale dall'imponibile: €4.000 in meno dall'imponibile → €4.000 × 35% (marginale) = €1.400 di IRPEF in meno. La deduzione sarebbe quindi quasi il doppio più conveniente per chi è in fascia 35%; per chi è in fascia 23% sarebbe pari (€920 detrazione vs €920 deduzione).
Conclusione: la detrazione 19% favorisce relativamente di più i contribuenti con redditi bassi (per loro 19% è vicino o superiore al marginale); penalizza relativamente i contribuenti con redditi alti (per loro 19% è meno della metà del marginale). Per le agevolazioni del 36-50% (ristrutturazioni, bonus mobili) la logica è analoga ma più favorevole: 50% di detrazione è sempre meglio della deduzione integrale per chi ha marginale <50%, quindi praticamente per tutti. La scelta del legislatore (detrazione invece di deduzione per il mutuo) è stata storicamente discussa: la deduzione sarebbe più equa progressivamente, ma costerebbe di più allo Stato in termini di gettito perso.
Restrizioni 2024-2025 per redditi alti: la novità dell'art. 16-ter TUIR
La legge di bilancio 2024 (L. 213/2023) ha introdotto una novità rilevante per i contribuenti con redditi alti: la detrazione per oneri (compresi gli interessi del mutuo prima casa) si riduce progressivamente per redditi superiori a €75.000 fino ad azzerarsi sopra i €100.000. È stata introdotta come misura di rimodulazione fiscale per finanziare il taglio del cuneo fiscale sui redditi medio-bassi.
Meccanismo dell'art. 16-ter TUIR: per reddito tra €75.000 e €100.000 la detrazione si riduce con una formula lineare (90% per €80k, 50% per €90k, 10% per €99k). Sopra €100.000 la detrazione si azzera completamente. Esempio: contribuente con reddito €85.000 e detrazione mutuo lorda €760 → applica fattore riduttivo ~70% → detrazione effettiva €532. Lo stesso contribuente con reddito €105.000 → detrazione zero.
Conseguenze pratiche: i mutuatari prima casa con redditi importanti (manager, professionisti, dirigenti) vedono significativamente ridotto o azzerato il vantaggio fiscale del mutuo. Per la pianificazione: in caso di mutuo cointestato tra coniugi con redditi molto diversi, conviene ripartire la detrazione (e quindi la proprietà dell'immobile) verso il coniuge con reddito più basso, dove la detrazione è piena. La modifica non si applica retroattivamente ai mutui già in essere prima del 2024, ma colpisce comunque la dichiarazione 2024 (per l'anno fiscale 2024). È una delle modifiche più contestate dal settore del credito immobiliare perché riduce indirettamente l'appeal del mutuo prima casa per i redditi superiori, che sono spesso i mutuatari principali dei finanziamenti di importo elevato.
Detrazione annua per interessi mutuo pagati
Detrazione IRPEF effettiva per diversi importi di interessi annui pagati, fino al limite massimo di €4.000 (detrazione max €760). Il limite si applica per dichiarazione: cointestatari hanno limiti separati.
| Interessi annui | Detrazione 19% | Limite applicato | Interessi a tuo carico |
|---|---|---|---|
| €1.500 | €285 | no — sotto limite | €1.215 |
| €2.500 | €475 | no — sotto limite | €2.025 |
| €3.500 | €665 | no — sotto limite | €2.835 |
| €4.000 (al limite) | €760 | limite esatto | €3.240 |
| €5.500 (oltre) | €760 | applicato max | €4.740 |
| €8.500 (alto importo) | €760 | applicato max | €7.740 |
Cifre per IRPEF capiente (chi paga effettivamente almeno la detrazione massima in IRPEF lorda). Per redditi >€75k applicare riduzione progressiva (art. 16-ter TUIR, L. 213/2023); per reddito >€100k detrazione azzerata. Per mutui cointestati 50/50, ciascun cointestatario ha il proprio limite €4.000 indipendente.
Domande frequenti
Come si calcola la detrazione del mutuo prima casa?
Interessi pagati nell'anno × 19%, fino al limite massimo di €4.000 di interessi (detrazione max €760/anno). Esempio: interessi €3.500 → detrazione €665. Interessi €5.000 → detrazione €760 (limite raggiunto). Si recupera in 730 o Unico nella sezione oneri detraibili (rigo E7 del 730).
Quali sono i requisiti per la detrazione?
Mutuo per acquisto/costruzione/ristrutturazione di immobile da destinare a prima casa di abitazione; mutuo garantito da ipoteca sull'immobile; trasferimento residenza nella casa entro 1 anno dall'acquisto (eccezioni per trasferimenti di lavoro o ricovero documentati); mutuatario proprietario dell'immobile.
Posso detrarre gli interessi su un mutuo per la seconda casa?
No, la detrazione del 19% si applica esclusivamente al mutuo per la prima casa di abitazione. Per la seconda casa nessuna detrazione sugli interessi. Per mutui di liquidità con garanzia su prima casa anche no: la destinazione del mutuo non è l'acquisto/costruzione/ristrutturazione dell'abitazione principale.
Cosa succede se ho già detratto la spesa di acquisto della prima casa al 50%?
Le agevolazioni sono cumulabili. La detrazione 50% per acquisto di abitazione ristrutturata dall'impresa (art. 16-bis comma 3 TUIR) si applica al prezzo, calcolato sul 25% del prezzo entro €96.000 max. La detrazione 19% sugli interessi del mutuo è separata e si applica indipendentemente.
Per mutui cointestati come si divide la detrazione?
Al 50% tra i due cointestatari (o secondo le quote di proprietà se diverse). Il limite €4.000 si applica a ciascun cointestatario sulla propria quota: marito e moglie con mutuo cointestato 50/50 di €200k con €7.900 interessi totali → ciascuno detrae il 19% di €2.000 = €380/anno. Se uno dei due è fiscalmente a carico, tutta la quota è detraibile dall'altro.
La detrazione vale anche per mutui surrogati?
Sì, sempre che si mantengano i requisiti prima casa (residenza, destinazione). La surroga ex legge Bersani conserva la detrazione perché il nuovo mutuo è considerato continuazione del precedente. Per aumenti di capitale: si detraggono solo gli interessi riferibili all'originario importo agevolato; la parte sull'aumento non è detraibile.
Riferimenti e fonti ufficiali
- TUIR — DPR 917/1986, art. 15 comma 1 lett. b) — Detrazione 19% per interessi del mutuo prima casa · consulted May 31, 2026 · Fonte normativa primaria — disciplina della detrazione del 19% sugli interessi del mutuo prima casa con limite €4.000/anno
- Legge 213/2023 (Legge di Bilancio 2024) — art. 16-ter TUIR — Restrizioni della detrazione per redditi superiori a €75.000 · consulted May 31, 2026 · Norma che ha introdotto la riduzione progressiva della detrazione per oneri (compresi interessi mutuo) per redditi alti
- Agenzia delle Entrate — Circolare 17/E del 2020 — Interpretazione operativa della detrazione interessi mutuo prima casa · consulted May 31, 2026 · Circolare ufficiale dell'Agenzia delle Entrate — requisiti, oneri accessori detraibili, casi particolari (surroga, cointestazione, rinegoziazione)
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Metodologia e revisione
La detrazione del 19% sugli interessi del mutuo prima casa è disciplinata dall'art. 15 comma 1 lett. b) del TUIR (DPR 917/1986). Si applica sugli interessi passivi e oneri accessori effettivamente pagati nell'anno, fino al limite massimo di €4.000 di interessi per dichiarazione (max detrazione €760 annui). Si recupera in 730/Unico come detrazione d'imposta. Vincolo: l'immobile deve essere prima casa di abitazione del mutuatario entro 1 anno dall'acquisto. Il calcolatore mostra la detrazione effettivamente fruibile dato l'importo di interessi pagati.
Scritto da Ugo Candido · Ultimo aggiornamento June 1, 2026.