Calcolo Mutuo: Rata Mensile, Interessi e Costo Totale
Calcola la rata mensile di un mutuo a tasso fisso all'italiana (ammortamento alla francese) e quanto pagherai di interessi sull'intera durata del finanziamento.
Adjust the inputs and select Calculate for a full breakdown.
Year-by-year amortization schedule
Scenari di confronto
Come cambiano i numeri nelle situazioni tipiche per questo calcolatore:
| Scenario | Monthly payment | Total interest | Total of payments |
|---|---|---|---|
| €200.000 · 3,5% · 25 anni | $1,001.25 | $100,374.14 | $300,374.14 |
| €200.000 · 3,5% · 30 anni | $898.09 | $123,312.18 | $323,312.18 |
| €150.000 · 3% · 20 anni | $831.90 | $49,655.14 | $199,655.14 |
| €300.000 · 4% · 30 anni | $1,432.25 | $215,608.52 | $515,608.52 |
Come funziona questo calcolatore
Il calcolatore prende l'importo del mutuo, il TAN e la durata in anni e applica la formula dell'ammortamento alla francese, lo schema standard usato dalle banche italiane: la rata mensile resta costante per tutto il piano, ma all'inizio è composta quasi tutta da interessi, mentre verso la fine prevale la quota capitale. Il tasso annuo è convertito in tasso mensile (TAN/12) e la durata in numero di mesi, poi si ricostruisce il piano per mostrare il costo complessivo.
La formula
Fixed-Rate Amortization
P = loan amount, r = monthly rate (APR ÷ 12), n = number of monthly payments
Esempio pratico
Su un mutuo da €200.000 al TAN 3,5% per 25 anni, la rata mensile è circa €1.001. Sul totale dei 300 pagamenti restituirai circa €300.373, di cui circa €100.373 sono interessi — oltre la metà dell'importo originariamente finanziato.
Concetto chiave
Nei primi anni di un mutuo trentennale la quota interessi della rata è dominante: nei primi 5 anni si abbatte solo il 6-8% del capitale. Per questo l'estinzione anticipata parziale fatta nei primi anni del piano riduce gli interessi totali in misura sproporzionata rispetto a quella fatta a metà piano.
Ammortamento alla francese: perché la quota interessi è dominante all'inizio
Nei mutui italiani a rata costante (ammortamento alla francese) la prima rata è composta quasi interamente da interessi. Esempio concreto: mutuo da €200.000 al 3,5% per 25 anni, rata di €1.001. La prima rata si scompone in circa €583 di interessi e solo €418 di capitale — appena il 42% della rata riduce davvero il debito.
Procedendo nel piano la quota capitale cresce e la quota interessi cala perché il capitale residuo diminuisce ad ogni rata. A metà piano (anno 12-13) la rata è circa metà interessi e metà capitale; nelle ultime rate è quasi tutta capitale e gli interessi sono pochi euro.
Implicazione pratica: un'estinzione anticipata parziale di €10.000 fatta nell'anno 1 elimina interessi futuri per circa €7.500 e accorcia il mutuo di 16-18 mesi. La stessa somma versata nell'anno 15 elimina solo €2.500 di interessi. Per questo conviene incrementare i versamenti il prima possibile.
TAN vs TAEG vs ISC: leggere correttamente il prospetto
Il prospetto informativo standardizzato (ESIS, ex 'Foglio Informativo') che ogni banca italiana deve consegnare prima della firma riporta tre numeri da non confondere: TAN, TAEG e ISC. Il TAN è il tasso d'interesse puro applicato al capitale residuo per il calcolo della quota interessi. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è il costo complessivo del mutuo espresso come tasso annuo e include TAN + spese di istruttoria + perizia + incasso rata + polizze obbligatorie + qualsiasi costo accessorio.
L'ISC (Indicatore Sintetico di Costo) coincide oggi con il TAEG ed è il numero da usare per confrontare offerte di banche diverse. Due mutui con TAN identico ma TAEG diverso costano davvero in modo diverso: la banca con TAEG più alto ti farà pagare più spese, anche se la rata calcolata sul solo TAN è la stessa.
Caso concreto: mutuo €200k con TAN 3,5% può avere TAEG dal 3,65% al 4,10% a seconda della banca. Su 25 anni la differenza di 0,45 punti di TAEG vale circa €15.000 di costo extra. Le voci che gonfiano il TAEG sono soprattutto: spese di istruttoria (€800-3.000 una tantum), perizia (€250-400), polizza incendio (€150-300/anno per 25 anni = €4.000-7.500), commissioni di incasso rata (€2/mese × 300 = €600).
Tasso fisso vs variabile: come decidere oggi
La scelta tra mutuo fisso e variabile dipende da tre fattori: il differenziale di tasso tra le due offerte, la durata e la tua capacità di sopportare un aumento della rata. Indicativamente, se il differenziale fisso-variabile è inferiore a 0,5 punti, il fisso conviene quasi sempre: la sicurezza ha un costo molto basso. Se il differenziale supera 1,5 punti, il variabile può convenire ma solo se la durata è breve (<15 anni) e hai margini reddituali per assorbire eventuali rincari.
Esempio concreto su €200.000 a 25 anni: fisso al 3,5% = €1.001/mese; variabile al 2,8% iniziale = €929/mese. Risparmio iniziale €72/mese. Ma se l'Euribor sale di 200 punti base in 3 anni (scenario realistico), il variabile passa a circa €1.180/mese — €179 in più della rata fissa. Il risparmio dei primi 3 anni (€2.592) viene eroso in 14 mesi di tassi alti.
Una terza opzione spesso ignorata: il mutuo a tasso variabile con cap o a 'rata costante e durata variabile'. Il cap pone un tetto massimo al tasso (di solito +2 punti sull'iniziale) in cambio di un piccolo sovrapprezzo (~0,2-0,4 punti); è un compromesso ragionevole per chi vuole risparmio iniziale ma teme i picchi. Il 'rata costante durata variabile' mantiene la rata fissa e allunga la durata se i tassi salgono — utile per la pianificazione del bilancio familiare ma con il rischio di non finire mai di pagare.
Rata mensile per importo e tasso (durata 25 anni, ammortamento alla francese)
Rata mensile in euro per un mutuo a tasso fisso di 25 anni. Include solo quota capitale e quota interessi; aggiungi imposta sostitutiva, perizia, polizza incendio e spese di istruttoria per il costo totale reale (TAEG).
| Importo | TAN 2,5% | TAN 3,5% | TAN 4,5% | TAN 5,5% |
|---|---|---|---|---|
| €100.000 | €449 | €501 | €556 | €614 |
| €150.000 | €673 | €751 | €834 | €921 |
| €200.000 | €897 | €1.001 | €1.112 | €1.228 |
| €250.000 | €1.121 | €1.252 | €1.390 | €1.535 |
| €300.000 | €1.346 | €1.502 | €1.668 | €1.842 |
| €400.000 | €1.794 | €2.003 | €2.224 | €2.456 |
Per durata 30 anni: rata circa il 12-15% più bassa, ma interessi totali circa il 25-35% più alti. Per durata 20 anni: rata circa il 15-18% più alta, interessi totali ridotti di circa il 25%. Aggiungi all'incirca €30-80 al mese per polizza incendio, incasso rata e spese di gestione del conto vincolato.
Domande frequenti
Cos'è l'ammortamento alla francese?
È il sistema di rimborso più diffuso in Italia: la rata mensile è costante, ma la composizione interna cambia nel tempo. All'inizio è quasi tutta interessi, alla fine quasi tutta capitale. È diverso dall'ammortamento all'italiana, dove la quota capitale è costante e la rata cala progressivamente.
Cosa include la rata del mutuo calcolata qui?
Solo quota capitale e quota interessi sul mutuo. Non sono inclusi: imposta sostitutiva (0,25% sull'importo erogato, prima casa), spese di istruttoria, perizia tecnica, polizza incendio obbligatoria, eventuale assicurazione vita facoltativa. Il TAEG nel prospetto bancario riflette tutti questi costi accessori.
Qual è la differenza tra TAN e TAEG?
Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso d'interesse puro applicato al capitale. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è la misura del costo totale del mutuo e include TAN più spese accessorie (istruttoria, perizia, incasso rata, polizze obbligatorie). Per confrontare offerte di banche diverse usa sempre il TAEG, non il TAN.
Conviene un mutuo a 20 o a 30 anni?
A 20 anni la rata è più alta ma gli interessi totali si riducono drasticamente; a 30 anni la rata è più sostenibile ma il costo complessivo cresce molto. Una durata più lunga aumenta anche il rischio di trovarsi in difficoltà con eventuali variazioni economiche. Usa la tabella di riferimento qui sotto per confrontare l'impatto della durata.
Quanto incide una variazione di 0,5 punti di tasso?
Molto. Su un mutuo da €200.000 a 25 anni, passare dal 3,5% al 4% aumenta la rata di circa €54 al mese e gli interessi totali di circa €16.200. Per questo confrontare almeno tre preventivi (e negoziare lo spread) può fare una differenza di decine di migliaia di euro sull'intera durata.
L'estinzione anticipata conviene?
Quasi sempre sì, soprattutto nei primi anni del mutuo, quando la quota interessi della rata è dominante. Per i mutui prima casa la legge Bersani (D.L. 7/2007) ha eliminato la penale di estinzione anticipata totale o parziale. Versare anche solo qualche migliaio di euro in conto capitale nei primi 5 anni può ridurre gli interessi totali di importi molto superiori.
Riferimenti e fonti ufficiali
- Banca d'Italia — Guida al mutuo per la casa · consulted May 31, 2026 · Guida istituzionale della Banca d'Italia per consumatori — diritti, TAEG, ESIS, ammortamento
- Banca d'Italia — Tassi Effettivi Globali Medi (TEGM) — Tassi soglia antiusura per mutui · consulted May 31, 2026 · Tassi soglia per mutui a tasso fisso e variabile aggiornati trimestralmente ai sensi della legge 108/1996
- Legge 7/2007 (Legge Bersani) — D.L. 31 gennaio 2007 n. 7 — Norme sull'estinzione anticipata e portabilità dei mutui · consulted May 31, 2026 · Fonte normativa che ha eliminato penali di estinzione anticipata e introdotto la surroga gratuita per i mutui prima casa
Metodologia e revisione
Il calcolo applica la formula standard di ammortamento alla francese (rata costante) usata dalle banche italiane. La rata mostrata comprende quota capitale e quota interessi; non sono incluse imposta sostitutiva, perizia, spese di istruttoria, polizza incendio o eventuali commissioni accessorie. I risultati sono confrontati con i piani di ammortamento pubblicati dai principali istituti.
Scritto da Ugo Candido · Ultimo aggiornamento June 1, 2026.