Calcolo cedolare secca: l'imposta sostitutiva sui canoni di locazione
Calcola la cedolare secca — l'imposta sostitutiva opzionale sui canoni di locazione di immobili abitativi — e il canone netto residuo, alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria. Pensato per locatori che vogliono confrontare i due regimi prima della registrazione.
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Scenari di confronto
Come cambiano i numeri nelle situazioni tipiche per questo calcolatore:
| Scenario | Cedolare secca dovuta | Canone netto trattenuto |
|---|---|---|
| 21% di €12.000 (€2.520) | 2,520 | 9,480 |
| 10% di €9.600 (canone concordato) | 960 | 8,640 |
| 21% di €18.000 | 3,780 | 14,220 |
| 21% di €7.200 | 1,512 | 5,688 |
Come funziona questo calcolatore
Inserisci l'aliquota cedolare (21% standard, oppure 10% per i contratti a canone concordato qualificati) e il canone annuo lordo. Il calcolatore restituisce l'imposta sostitutiva e il canone netto residuo. La cedolare secca si applica al canone intero, senza deduzioni, sostituendo l'IRPEF, le addizionali regionali e comunali, l'imposta di registro e di bollo sul contratto.
La formula
Percentage of an Amount
Amount is the base value, Percentage is the rate applied to it
Esempio pratico
Su €12.000 di canone annuo all'aliquota standard del 21%, la cedolare secca è €2.520, con un netto di €9.480. La cedolare secca è un regime opzionale di tassazione sostitutiva per i locatori di immobili abitativi: invece di sommare il canone agli altri redditi e tassarlo con IRPEF progressiva (più addizionali), si paga un'aliquota piatta sul canone lordo. Esonera inoltre il contratto dall'imposta di registro e dal bollo dovuti sulla locazione — ma si rinuncia alle deduzioni IRPEF e all'adeguamento ISTAT annuale del canone per la durata dell'opzione.
Concetto chiave
La cedolare secca è una delle scelte fiscali più rilevanti per un locatore italiano di immobili residenziali, e se conviene rispetto all'IRPEF ordinaria dipende dalla situazione personale. Con la cedolare secca si paga un 21% piatto (contratti a canone libero) o un 10% ridotto (contratti a canone concordato qualificati nei Comuni eleggibili) sul canone lordo — senza deduzioni — sostituendo l'IRPEF e le addizionali su quel reddito, ed esentando il contratto dall'imposta di registro e dal bollo. I trade-off: non si applicano le deduzioni IRPEF né la riduzione forfettaria sui redditi da locazione, e si rinuncia all'adeguamento ISTAT annuale del canone per la durata dell'opzione. Quando conviene? In generale per i locatori con reddito complessivo medio-alto (la cui aliquota marginale IRPEF più addizionali supera l'aliquota piatta), e soprattutto con il canone concordato dove il 10% è molto basso. L'IRPEF ordinaria può convenire ai locatori con redditi bassi (aliquota marginale sotto il 21%) o con deduzioni/crediti rilevanti da utilizzare. Questo calcolatore mostra l'imposta piatta e il canone netto all'aliquota scelta; per decidere fra cedolare e IRPEF, confronta questa imposta con l'IRPEF stimata sul canone (incluse addizionali e i bolli/registri evitati). Il regime si sceglie per singolo contratto e può essere riconsiderato; le regole (aliquote, contratti ammessi, locazioni brevi) possono cambiare — verifica le regole correnti dell'Agenzia delle Entrate o consulta un commercialista per il tuo caso.
Cedolare secca vs IRPEF ordinaria: la scelta che cambia il netto
La cedolare secca è un regime opzionale di tassazione sostitutiva per i canoni di locazione di immobili abitativi. Il locatore può scegliere — contratto per contratto — di pagare un'aliquota piatta sul canone lordo (21% standard o 10% concordato) anziché aggiungere il canone agli altri redditi e tassarlo con IRPEF progressiva più addizionali regionali e comunali.
Confronto pratico. Locatore con reddito complessivo €50.000 (aliquota marginale IRPEF 35% + ~2% addizionali = ~37%) e canone €12.000. Con CEDOLARE 21%: imposta €2.520. Con IRPEF ORDINARIA su canone con riduzione forfettaria 5%: imponibile €11.400, IRPEF marginale ~37% = €4.218. RISPARMIO con cedolare: €1.698/anno. Per canoni concordati al 10%: risparmio ancora maggiore.
Convenienza inversa per redditi bassi. Locatore con reddito complessivo €20.000 (aliquota marginale 23% + addizionali 1,5% = 24,5%) e canone €9.600. Con CEDOLARE 21%: €2.016. Con IRPEF ORDINARIA su €9.120 (canone scontato 5%): €2.234. Differenza minima (~€218). Se il locatore ha detrazioni rilevanti da utilizzare (figli a carico, ristrutturazioni, interessi su mutuo): l'IRPEF ordinaria può recuperare più imposta in detrazioni, rovesciando la convenienza.
Aliquote 21% e 10%: contratti a canone libero vs concordato
Aliquota STANDARD 21%. Si applica ai contratti a CANONE LIBERO — locazioni 4+4 (durata 4 anni rinnovabili per altri 4) dove il canone è liberamente pattuito tra le parti. La maggior parte delle locazioni residenziali italiane usa questa formula.
Aliquota RIDOTTA 10%. Si applica ai contratti a CANONE CONCORDATO 3+2 (durata 3 anni rinnovabili per altri 2) stipulati in COMUNI AD ALTA TENSIONE ABITATIVA (lista nazionale aggiornata: tutte le grandi città — Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Firenze, ecc. — più molti comuni minori). Il canone deve rispettare i parametri fissati da ACCORDI TERRITORIALI sottoscritti dalle organizzazioni di proprietari e inquilini in sede locale. RICHIEDE attestazione di conformità rilasciata dalle associazioni di categoria (costo tipico €100-200) per validare la riduzione di aliquota.
Locazioni brevi (Airbnb, Booking, ecc.). Per immobili affittati per periodi inferiori ai 30 giorni dai locatori NON imprenditori: cedolare 21% sui primi 4 appartamenti, dal 5° aliquota 26% (regime introdotto nel 2024 per limitare il fenomeno turistico). Necessario codice identificativo regionale (CIR) per affitto. Per importi superiori e attività organizzata professionalmente: regime forfettario o ordinario (non cedolare).
Cosa cambia per il contratto: registro, bollo e ISTAT
Con la cedolare secca, il contratto di locazione è ESONERATO dall'imposta di registro (altrimenti 2% del canone annuo per l'intera durata) e dall'imposta di bollo (€16 per ogni 4 pagine). Vantaggio per contratti 4+4: senza cedolare il registro costa ~960€ su canone €12.000 distribuito su 4 anni (240€/anno), tutto risparmiato con la cedolare.
Rinuncia all'AGGIORNAMENTO ISTAT del canone per la durata dell'opzione. Il locatore non può aumentare il canone in base all'indice ISTAT FOI durante gli anni in cui applica la cedolare. Su contratto 4+4 con inflazione 3%/anno: canone iniziale €12.000 senza cedolare aggiornato a ~€13.500 dopo 4 anni. Con cedolare: canone resta €12.000. Perdita potenziale: ~€1.500/anno entro fine contratto.
Opzione contratto per contratto, anno per anno. La scelta della cedolare avviene alla REGISTRAZIONE del contratto (modello RLI) o all'avvio dell'opzione con comunicazione all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dall'inizio del periodo d'imposta. È revocabile/modificabile annualmente. Per più contratti di locazione, il locatore può scegliere differentemente per ciascun contratto (cedolare su uno, IRPEF su un altro). FLESSIBILITÀ: ricalibrare scelta in base a redditi e tipologie contrattuali ogni anno.
Cedolare secca per canone e aliquota
Imposta sostitutiva annua sul canone lordo. Aliquota 21% per canone libero, 10% per canone concordato in Comuni eleggibili.
| Canone annuo | Cedolare 21% | Netto 21% | Cedolare 10% (concordato) | Netto 10% |
|---|---|---|---|---|
| €6.000 | €1.260 | €4.740 | €600 | €5.400 |
| €9.600 | €2.016 | €7.584 | €960 | €8.640 |
| €12.000 | €2.520 | €9.480 | €1.200 | €10.800 |
| €18.000 | €3.780 | €14.220 | €1.800 | €16.200 |
| €24.000 | €5.040 | €18.960 | €2.400 | €21.600 |
Importi prima di eventuali risparmi su imposta di registro e di bollo (esentate con cedolare). Locazioni brevi (<30 giorni): regime separato, aliquota 21% sui primi 4 immobili, 26% dal 5°.
Domande frequenti
Come si calcola la cedolare secca?
Si moltiplica il canone annuo lordo per l'aliquota piatta. Al 21% su €12.000 di canone, la cedolare è €2.520, con un netto di €9.480. Si applica al canone intero, senza deduzioni.
Quali sono le aliquote della cedolare secca?
L'aliquota standard è il 21% per i contratti a canone libero (canone libero). Un'aliquota ridotta al 10% si applica ai contratti a canone concordato qualificati nei Comuni eleggibili. Regole specifiche possono applicarsi alle locazioni brevi; verifica le aliquote correnti dell'Agenzia delle Entrate per il tuo tipo di contratto.
Cosa sostituisce la cedolare secca?
È un'imposta sostitutiva: sostituisce l'IRPEF e le addizionali regionali e comunali sul reddito da locazione, ed esonera il contratto dall'imposta di registro e dall'imposta di bollo altrimenti dovute. In cambio si rinuncia alle deduzioni IRPEF e all'adeguamento ISTAT annuale del canone durante l'opzione.
Conviene la cedolare secca rispetto all'IRPEF ordinaria?
Dipende. In generale conviene ai locatori la cui aliquota marginale IRPEF più addizionali supera l'aliquota piatta, e soprattutto con il 10% del canone concordato. L'IRPEF ordinaria può convenire ai locatori con redditi bassi sotto l'aliquota piatta o con deduzioni significative. Confronta questa imposta con l'IRPEF stimata sul canone per decidere.
Quali sono gli svantaggi della cedolare secca?
Si perdono le deduzioni IRPEF e la riduzione forfettaria sui redditi da locazione, e si deve rinunciare all'adeguamento ISTAT annuale del canone per la durata dell'opzione. Per i locatori che ne beneficerebbero, o con aliquota marginale bassa, la tassazione ordinaria può essere preferibile. Consulta un commercialista per il tuo caso.
Riferimenti e fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate — Cedolare secca — guida ufficiale · consulted May 31, 2026 · Disciplina applicativa, aliquote 21% e 10%, contratti ammessi
- D.Lgs. n. 23/2011, art. 3 — Istituzione della cedolare secca sui canoni di locazione · consulted May 31, 2026 · Fonte normativa primaria del regime sostitutivo
- Ministero delle Infrastrutture — Accordi territoriali e canoni concordati · consulted May 31, 2026 · Riferimenti per i contratti a canone concordato che danno diritto all'aliquota ridotta del 10%
Calcolatori correlati
Metodologia e revisione
L'imposta è l'aliquota cedolare applicata al canone lordo; il residuo è il canone netto trattenuto dal proprietario. Modella l'opzione di tassazione sostitutiva sul canone pieno (senza deduzioni) e non confronta automaticamente con l'IRPEF ordinaria né applica l'aliquota ridotta per i contratti a canone concordato qualificati.
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