Calcolo cedolare secca: l'imposta sostitutiva sui canoni di locazione
Calcola la cedolare secca — l'imposta sostitutiva opzionale sui canoni di locazione di immobili abitativi — e il canone netto residuo, alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria del canone.
Adjust the inputs and select Calculate for a full breakdown.
Scenari di confronto
Come cambiano i numeri nelle situazioni tipiche per questo calcolatore:
| Scenario | Cedolare secca dovuta | Canone netto trattenuto |
|---|---|---|
| 21% di €12.000 (€2.520) | 2,520 | 9,480 |
| 10% di €9.600 (canone concordato) | 960 | 8,640 |
| 21% di €18.000 | 3,780 | 14,220 |
| 21% di €7.200 | 1,512 | 5,688 |
Come funziona questo calcolatore
Inserisci l'aliquota cedolare (21% standard, oppure 10% per i contratti a canone concordato qualificati) e il canone annuo lordo. Il calcolatore restituisce l'imposta sostitutiva e il canone netto residuo. La cedolare secca si applica al canone intero, senza deduzioni, sostituendo l'IRPEF, le addizionali regionali e comunali, l'imposta di registro e di bollo sul contratto.
La formula
Percentage of an Amount
Amount is the base value, Percentage is the rate applied to it
Esempio pratico
Su €12.000 di canone annuo all'aliquota standard del 21%, la cedolare secca è €2.520, con un netto di €9.480. La cedolare secca è un regime opzionale di tassazione sostitutiva per i locatori di immobili abitativi: invece di sommare il canone agli altri redditi e tassarlo con IRPEF progressiva (più addizionali), si paga un'aliquota piatta sul canone lordo. Esonera inoltre il contratto dall'imposta di registro e dal bollo dovuti sulla locazione — ma si rinuncia alle deduzioni IRPEF e all'adeguamento ISTAT annuale del canone per la durata dell'opzione.
Concetto chiave
La cedolare secca è una delle scelte fiscali più rilevanti per un locatore italiano di immobili residenziali, e se conviene rispetto all'IRPEF ordinaria dipende dalla situazione personale. Con la cedolare secca si paga un 21% piatto (contratti a canone libero) o un 10% ridotto (contratti a canone concordato qualificati nei Comuni eleggibili) sul canone lordo — senza deduzioni — sostituendo l'IRPEF e le addizionali su quel reddito, ed esentando il contratto dall'imposta di registro e dal bollo. I trade-off: non si applicano le deduzioni IRPEF né la riduzione forfettaria sui redditi da locazione, e si rinuncia all'adeguamento ISTAT annuale del canone per la durata dell'opzione. Quando conviene? In generale per i locatori con reddito complessivo medio-alto (la cui aliquota marginale IRPEF più addizionali supera l'aliquota piatta), e soprattutto con il canone concordato dove il 10% è molto basso. L'IRPEF ordinaria può convenire ai locatori con redditi bassi (aliquota marginale sotto il 21%) o con deduzioni/crediti rilevanti da utilizzare. Questo calcolatore mostra l'imposta piatta e il canone netto all'aliquota scelta; per decidere fra cedolare e IRPEF, confronta questa imposta con l'IRPEF stimata sul canone (incluse addizionali e i bolli/registri evitati). Il regime si sceglie per singolo contratto e può essere riconsiderato; le regole (aliquote, contratti ammessi, locazioni brevi) possono cambiare — verifica le regole correnti dell'Agenzia delle Entrate o consulta un commercialista per il tuo caso.
Domande frequenti
Come si calcola la cedolare secca?
Si moltiplica il canone annuo lordo per l'aliquota piatta. Al 21% su €12.000 di canone, la cedolare è €2.520, con un netto di €9.480. Si applica al canone intero, senza deduzioni.
Quali sono le aliquote della cedolare secca?
L'aliquota standard è il 21% per i contratti a canone libero (canone libero). Un'aliquota ridotta al 10% si applica ai contratti a canone concordato qualificati nei Comuni eleggibili. Regole specifiche possono applicarsi alle locazioni brevi; verifica le aliquote correnti dell'Agenzia delle Entrate per il tuo tipo di contratto.
Cosa sostituisce la cedolare secca?
È un'imposta sostitutiva: sostituisce l'IRPEF e le addizionali regionali e comunali sul reddito da locazione, ed esonera il contratto dall'imposta di registro e dall'imposta di bollo altrimenti dovute. In cambio si rinuncia alle deduzioni IRPEF e all'adeguamento ISTAT annuale del canone durante l'opzione.
Conviene la cedolare secca rispetto all'IRPEF ordinaria?
Dipende. In generale conviene ai locatori la cui aliquota marginale IRPEF più addizionali supera l'aliquota piatta, e soprattutto con il 10% del canone concordato. L'IRPEF ordinaria può convenire ai locatori con redditi bassi sotto l'aliquota piatta o con deduzioni significative. Confronta questa imposta con l'IRPEF stimata sul canone per decidere.
Quali sono gli svantaggi della cedolare secca?
Si perdono le deduzioni IRPEF e la riduzione forfettaria sui redditi da locazione, e si deve rinunciare all'adeguamento ISTAT annuale del canone per la durata dell'opzione. Per i locatori che ne beneficerebbero, o con aliquota marginale bassa, la tassazione ordinaria può essere preferibile. Consulta un commercialista per il tuo caso.
Riferimenti e fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate — Cedolare secca — guida ufficiale · consulted May 31, 2026 · Disciplina applicativa, aliquote 21% e 10%, contratti ammessi
- D.Lgs. n. 23/2011, art. 3 — Istituzione della cedolare secca sui canoni di locazione · consulted May 31, 2026 · Fonte normativa primaria del regime sostitutivo
- Ministero delle Infrastrutture — Accordi territoriali e canoni concordati · consulted May 31, 2026 · Riferimenti per i contratti a canone concordato che danno diritto all'aliquota ridotta del 10%
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Metodologia e revisione
L'imposta è l'aliquota cedolare applicata al canone lordo; il residuo è il canone netto trattenuto dal proprietario. Modella l'opzione di tassazione sostitutiva sul canone pieno (senza deduzioni) e non confronta automaticamente con l'IRPEF ordinaria né applica l'aliquota ridotta per i contratti a canone concordato qualificati.
Scritto da Ugo Candido · Ultimo aggiornamento May 31, 2026.