Calcolo Quota Condominiale: Spesa per Millesimi di Proprietà

Scenari di confronto

Come cambiano i numeri nelle situazioni tipiche per questo calcolatore:

Come funziona questo calcolatore

Inserisci la spesa totale da ripartire (può essere il preventivo annuale, il consuntivo, una manutenzione straordinaria o una singola voce) e la tua quota in percentuale (millesimi diviso 10: 87 millesimi → 8,7%). Il calcolatore restituisce quanto ti spetta pagare e quanto va a carico del resto del condominio. La ripartizione millesimale è la regola di default (art. 1123 c.c., comma 1) per le spese che riguardano la proprietà comune; per spese legate all'uso effettivo (riscaldamento centralizzato, ascensore, scale) si applicano criteri specifici previsti dagli articoli successivi del codice civile.

La formula

Percentage of an Amount

Amount is the base value, Percentage is the rate applied to it

Esempio pratico

Spesa totale di €30.000 (manutenzione facciata del condominio), tua quota 8,7% (87 millesimi su 1000). La tua quota: €2.610. Il resto, €27.390, viene ripartito tra gli altri condomini in base ai loro millesimi. Per la quota annuale 'spese ordinarie' di un appartamento di 100 mq in palazzina di 12 appartamenti, con preventivo annuo €18.000 e millesimi 85/1000, la quota mensile è (18.000 × 8,5% / 12) = €127,50 di rate mensili al condominio.

Concetto chiave

I millesimi di proprietà sono la base universale della ripartizione delle spese condominiali in Italia, ma non l'unica. L'art. 1123 del Codice Civile prevede tre criteri principali di ripartizione: (1) per millesimi di proprietà (default) per le spese che riguardano la cosa comune (manutenzione tetto, facciata, scale, ascensore, impianti comuni, amministrazione); (2) per uso reale per le spese di servizi divisibili (es. riscaldamento centralizzato con contabilizzazione individuale: il 70% per consumi effettivi misurati, il 30% in millesimi residuali); (3) criteri specifici codificati per scale e ascensori (art. 1124 c.c.): la metà in base ai millesimi, l'altra metà in base all'altezza del piano. Per gli appartamenti del piano terra c'è esenzione dalla quota proporzionale all'altezza (perché non utilizzano scale e ascensore per salire). I millesimi sono fissati dalla 'tabella millesimale' allegata al regolamento condominiale, redatta in base ai criteri di legge e degli usi locali: superficie commerciale degli appartamenti, posizione, esposizione, eventuali pertinenze. Possono essere modificati solo con consenso unanime dei condomini (se la modifica deriva da nuove costruzioni che alterano i rapporti) o con maggioranza qualificata (se la modifica corregge errori manifesti — art. 69 disp. att. c.c.). Una tabella millesimale errata vincola comunque il condominio finché non viene formalmente rivista: contestare 'i millesimi mi sembrano sbagliati' senza procedura di revisione non sospende l'obbligo di pagamento. Per gli interventi di risparmio energetico e antisismici (Superbonus, Ecobonus, Sismabonus) la ripartizione è in millesimi salvo diversa decisione assembleare; le delibere richiedono maggioranze specifiche (un terzo dei millesimi più maggioranza degli intervenuti per Superbonus, secondo art. 119 DL 34/2020 modificato). Per le spese straordinarie deliberate dall'assemblea ogni condòmino è obbligato al pagamento della propria quota anche se ha votato contro; il dissenso non esonera dal pagamento (può solo essere ragione di impugnazione della delibera entro 30 giorni).

Tre criteri di ripartizione del Codice Civile: millesimi, uso, altezza

L'art. 1123 del Codice Civile stabilisce la regola generale: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio sono ripartite tra i condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè in base ai millesimi. Vale per la stragrande maggioranza delle voci di spesa: manutenzione tetto, facciate, parti strutturali, amministrazione, polizza globale, illuminazione spazi comuni, pulizia, giardiniere.

L'art. 1123 comma 2 prevede però un'eccezione per le 'spese su cose destinate a servire i condomini in misura diversa': si ripartiscono in proporzione all'uso che ciascuno può farne. Il caso classico è il riscaldamento centralizzato con contabilizzatori di calore: il D.Lgs 102/2014 impone 70% in base ai consumi effettivamente misurati + 30% in base alla potenzialità installata (millesimi riscaldamento o di proprietà). Per l'acqua sanitaria centralizzata con contatori individuali: 100% in base al consumo.

L'art. 1124 c.c. detta una regola specifica per scale e ascensore: 50% della spesa in base ai millesimi di proprietà + 50% in base all'altezza dal suolo del piano di ciascun appartamento. Il piano terra è esente dalla quota legata all'altezza (perché tipicamente non usa scale e ascensore per salire), ma paga comunque la quota millesimale. Il sesto piano paga molto di più di un terzo piano per la stessa scala/ascensore. Per il box auto o cantine al piano interrato che richiedano ascensore per la discesa si applica criterio analogo.

Tabella millesimale: come si fa, come si modifica, perché contestarla è difficile

La tabella millesimale è il documento tecnico che attribuisce a ciascun appartamento (o pertinenza) un valore espresso in millesimi (su 1000) del valore complessivo dell'edificio. Viene redatta da un tecnico (architetto, geometra, ingegnere) sulla base della consistenza superficiaria, dell'altezza, dell'esposizione, della destinazione d'uso, eventuali pertinenze esclusive (terrazzo, soffitta, taverna). Le tabelle possono essere unica generale, oppure separate per tipologie di spesa (millesimi proprietà, millesimi scala A, millesimi ascensore B, millesimi riscaldamento).

Modificare una tabella millesimale è giuridicamente complesso: l'art. 69 disp. att. c.c. prevede due strade — (a) consenso unanime di tutti i condomini (qualsiasi modifica), oppure (b) maggioranza qualificata (500 millesimi + maggioranza degli intervenuti) ma solo in tre casi: errore di calcolo, mutate condizioni dell'edificio che alterano significativamente il rapporto originario, sopraelevazione o frazionamento di unità.

Importante: una tabella millesimale 'sbagliata' (per cui ad esempio un condòmino paga di più del giusto) resta vincolante finché non viene formalmente rivista. Non si può chiedere il rimborso degli anni passati: la giurisprudenza ammette al massimo il diritto di pagare secondo la nuova tabella dalla data della delibera o sentenza che la modifica. Per questo, prima dell'acquisto di un appartamento condominiale conviene chiedere all'amministratore copia della tabella millesimale e verificare la coerenza con la consistenza reale: in caso di palese errore, è meglio negoziare la revisione prima dell'acquisto piuttosto che ereditare il problema.

Spese ordinarie vs straordinarie: chi paga e quando

Le spese condominiali si dividono concettualmente in due grandi famiglie. Ordinarie: amministrazione, polizza globale fabbricato, riscaldamento, illuminazione comune, ascensore (manutenzione corrente), pulizie, piccola manutenzione. Sono deliberate dall'assemblea ordinaria annuale (preventivo) e consuntivate (rendiconto), e pagate dai condomini con rate periodiche (in genere bimestrali o trimestrali). La maggioranza richiesta per l'approvazione del preventivo è quella semplificata (1/3 dei millesimi + maggioranza degli intervenuti).

Straordinarie: rifacimento tetto, facciate, sostituzione di impianti centralizzati (caldaia, ascensore), interventi antisismici, opere di efficientamento energetico. Sono deliberate da assemblea straordinaria, con maggioranza qualificata (almeno 500 millesimi + maggioranza degli intervenuti, soglia che sale per alcuni casi specifici come innovazioni). Vengono in genere accantonate o richieste con rate dedicate; spesso il condominio attiva linee di credito per spalmare il pagamento.

Vendita dell'immobile: per le spese deliberate prima della vendita ma di competenza dell'anno in corso e di quello precedente, l'acquirente è solidalmente responsabile con il venditore (art. 63 disp. att. c.c.). Per spese straordinarie deliberate prima della vendita ma da pagare dopo, l'obbligo segue il proprietario al momento della delibera (il venditore), salvo diverso accordo contrattuale. Sempre conveniente, in compravendita, allegare al rogito una 'liberatoria condominiale' rilasciata dall'amministratore che attesti l'assenza di pendenze e indichi eventuali delibere straordinarie già approvate ma non ancora chiamate al pagamento.

Quota condominiale per spesa totale e millesimi di proprietà

Quota condominiale in euro per diversi livelli di spesa totale (annuale o straordinaria) e diverse quote millesimali di proprietà. Per la rata mensile delle spese ordinarie, dividere il valore annuale per 12.

Le cifre presuppongono ripartizione integrale in millesimi (art. 1123 comma 1 c.c.). Per spese soggette a criteri specifici (riscaldamento, scale, ascensore) la quota effettiva può differire. Per le spese ordinarie annuali la rata mensile è 1/12 dell'annuale. Per le straordinarie l'assemblea decide tempistiche e numero di rate.

Domande frequenti

Riferimenti e fonti ufficiali

• Artt. 1117-1139 Codice Civile — Disciplina del condominio negli edifici · consulted May 31, 2026 · Fonte normativa primaria — parti comuni (art. 1117), criteri di ripartizione spese (artt. 1123-1126), assemblea e delibere
• Disposizioni di attuazione del Codice Civile, artt. 61-72 — Tabella millesimale, revisione e procedure condominiali · consulted May 31, 2026 · Disciplina delle tabelle millesimali, requisiti di revisione e procedure di recupero crediti condominiali
• D.Lgs 102/2014 — Efficienza energetica — Contabilizzazione del riscaldamento centralizzato · consulted May 31, 2026 · Obbligo di contabilizzazione del calore e regola del 70% consumi + 30% potenza/millesimi per il riscaldamento centralizzato

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