Calculadora de Revalorización de Tierras Agrícolas (CAGR)
Calcula la tasa de crecimiento anualizada (CAGR) del valor de las tierras agrícolas en España — un activo real cuya valoración depende críticamente del régimen hídrico (secano vs regadío) y del cultivo. Herramienta clave para comparar la tierra con otros activos reales.
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Comparar escenarios
How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Crecimiento anual del valor | Crecimiento total |
|---|---|---|
| €12.000 → €19.000 /ha · 10 años | 4.70% | 58.33% |
| €4.000 → €6.500 /ha · 10 años | 4.97% | 62.50% |
| €24.000 → €41.800 /ha · 15 años | 3.77% | 74.17% |
Cómo funciona esta calculadora
Introduce el valor inicial y el valor actual por hectárea, y el periodo. La calculadora devuelve el CAGR y el crecimiento total. La rentabilidad total de una inversión en tierras combina esta revalorización del valor y la renta del arrendamiento rústico (canon), típicamente del 1-3% bruto anual. El CAGR del valor por sí solo subestima la rentabilidad total.
La fórmula
Compound Annual Growth Rate
Start is the beginning value, End is the ending value, n is the number of years
Ejemplo práctico
Tierra de regadío comprada a 12.000 €/ha, revalorizada a 19.000 €/ha en 10 años. Crecimiento total: +58%. CAGR: (19.000/12.000)^(1/10) − 1 = 4,7%/año. Añadiendo una renta neta de ~1,5%/año, la rentabilidad total se acerca al 6%/año. Los viñedos de DO prestigiosa (Rioja, Ribera del Duero, Priorat) pueden superar los 40.000-80.000 €/ha, con lógica de activo de prestigio.
Idea clave
El mercado de la tierra agrícola en España está dominado por una variable: el agua. La diferencia entre secano (cultivo de tierra sin riego, dependiente de la lluvia) y regadío (con acceso a riego) es el factor que más condiciona el valor. El secano de cereal en Castilla, Aragón o Extremadura vale poco (3.000-12.000 €/ha), mientras el regadío puede multiplicar ese valor por 3-5 (15.000-40.000 €/ha) gracias a la mayor productividad y la diversificación de cultivos posibles. Por encima, los cultivos leñosos de alto valor — viñedo de DO prestigiosa (Rioja, Ribera del Duero, Priorat, Rías Baixas), olivar intensivo y superintensivo, almendro, cítricos, frutales y, sobre todo, los cultivos hortofrutícolas de Almería y Murcia — pueden alcanzar 40.000-100.000 €/ha. España es una potencia agroexportadora (aceite de oliva, vino, frutas y hortalizas), y la inversión en tierra de regadío y cultivos leñosos ha atraído capital institucional (fondos agrícolas, family offices) en la última década. Fiscalmente, el IBI rústico grava la propiedad y los pagos de la PAC sostienen la renta agraria. El cambio climático y la creciente escasez de agua (sequías, restricciones de regadío, recortes en trasvases) son el gran riesgo estructural que pesa sobre la valoración del regadío español.
Secano, regadío y cultivos leñosos: el agua como factor de valor
El mercado de la tierra agrícola en España gira en torno a una variable dominante: el acceso al agua. La diferencia entre secano y regadío es el factor que más condiciona el valor por hectárea. El secano — tierra de cultivo dependiente exclusivamente de la lluvia, dedicada a cereal, viñedo tradicional u olivar de campiña — vale relativamente poco: 3.000-12.000 €/ha en Castilla, Aragón, Extremadura o Andalucía interior, según la calidad del suelo y la zona.
El regadío, con acceso garantizado a agua para riego, multiplica el valor por 3-5 veces: 15.000-40.000 €/ha. La mayor productividad, la posibilidad de diversificar cultivos (hortícolas, frutales, maíz) y la estabilidad de las cosechas justifican esta prima. Las grandes zonas de regadío (Valle del Ebro, vegas del Guadalquivir, Levante, Almería) concentran buena parte del valor agrario español y de la potencia exportadora del país.
Por encima del regadío estándar se sitúan los cultivos leñosos y hortofrutícolas de alto valor: viñedo de denominaciones de origen prestigiosas (Rioja, Ribera del Duero, Priorat, Rías Baixas), olivar intensivo y superintensivo (que ha revolucionado la olivicultura andaluza), almendro en regadío, cítricos, frutales de hueso y los invernaderos de Almería y Murcia. Estos cultivos pueden alcanzar 40.000-100.000 €/ha, con un valor que deriva tanto del cultivo y la denominación como de la tierra misma. España, primera potencia mundial en aceite de oliva y gran exportadora de vino, frutas y hortalizas, ha visto entrar capital institucional (fondos agrícolas, family offices) en estos segmentos en la última década.
Fiscalidad, PAC y el riesgo estructural del agua
La fiscalidad de la tierra agrícola en España es relativamente ligera. El IBI rústico grava la propiedad con tipos bajos, y existen reducciones fiscales para la transmisión de explotaciones agrarias prioritarias y para los agricultores jóvenes. Las rentas del arrendamiento rústico tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Los pagos de la PAC, ligados al agricultor que explota la tierra (no al propietario), sostienen la renta agraria y, por tanto, la capacidad de pagar el arrendamiento y la demanda de tierra para ampliar explotaciones.
La rentabilidad total de una inversión en tierra agrícola combina la revalorización del valor (CAGR histórico de 3-5%/año en zonas productivas, más en regadío y cultivos de alto valor) y la renta del arrendamiento rústico (1-3% bruto anual, más baja en términos relativos cuanto más caro es el suelo). El perfil es de baja volatilidad y escasa correlación con los mercados financieros, lo que convierte a la tierra en un activo de diversificación y protección frente a la inflación.
El gran riesgo estructural del campo español es el agua. El cambio climático, la creciente frecuencia de sequías, las restricciones de regadío, la sobreexplotación de acuíferos y los recortes en trasvases (como el Tajo-Segura) amenazan directamente la sostenibilidad y el valor del regadío. Una hectárea cuya garantía de agua se reduce puede perder una parte sustancial de su valor. Por ello, la due diligence de cualquier inversión en regadío debe analizar con rigor los derechos de agua asociados a la finca, su origen (concesión, comunidad de regantes, pozo), su seguridad jurídica y su sostenibilidad a largo plazo — un análisis tan importante como el del propio suelo.
Tierras agrícolas: valores y rentabilidad en España (2024-2025)
Referencias de valoración del suelo agrario.
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Fórmula CAGR | (valor final/inicial)^(1/años) − 1 |
| Secano (cereal/olivar campiña) | 3.000-12.000 €/ha |
| Regadío | 15.000-40.000 €/ha |
| Viñedo DO / olivar intensivo / frutales | 40.000-100.000 €/ha |
| Factor determinante | Acceso al agua (secano vs regadío) |
| IBI rústico | Tipos bajos |
| Renta arrendamiento rústico | ~1-3% bruto/año |
| CAGR zonas productivas | ~3-5%/año |
| Rentabilidad total | ~4-6%/año |
| Riesgo estructural | Escasez de agua / sequías |
El acceso al agua es el factor de valor decisivo. La due diligence debe analizar los derechos de agua. Fuentes: MAPA, AEAT, encuesta de precios de la tierra.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la revalorización de las tierras agrícolas?
CAGR = (valor final / valor inicial)^(1/años) − 1, en €/hectárea. Ejemplo: de 12.000 a 19.000 €/ha en 10 años, CAGR = (19000/12000)^(1/10) − 1 = 4,7%/año. Para la rentabilidad total, añadir la renta del arrendamiento rústico (1-3% bruto/año).
¿Por qué importa tanto el secano vs regadío?
El acceso al agua es el factor que más condiciona el valor de la tierra agrícola en España. El secano (sin riego) vale 3.000-12.000 €/ha; el regadío, 3-5 veces más (15.000-40.000 €/ha) por su mayor productividad y la diversidad de cultivos rentables que permite.
¿Cuánto valen los cultivos de alto valor?
Los viñedos de DO prestigiosa (Rioja, Ribera del Duero, Priorat), el olivar intensivo/superintensivo, el almendro, los cítricos y los frutales pueden alcanzar 40.000-100.000 €/ha. El valor deriva del cultivo, la denominación y la productividad, no solo de la tierra.
¿Cómo tributa la tierra agrícola?
El IBI rústico (Impuesto sobre Bienes Inmuebles de naturaleza rústica) grava la propiedad, con tipos bajos. La transmisión tributa por ITP o IVA. Las rentas del arrendamiento rústico tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Existen reducciones para la transmisión de explotaciones agrarias prioritarias.
¿Qué papel juega la PAC?
Los pagos de la Política Agrícola Común (PAC) sostienen la renta de los agricultores y, por tanto, su capacidad de pagar el arrendamiento rústico al propietario. Están ligados al agricultor que explota la tierra, no al propietario, pero influyen en el valor a través de la rentabilidad agraria.
¿Cuál es el principal riesgo del regadío?
La escasez de agua. El cambio climático, las sequías recurrentes, las restricciones de regadío y los recortes en trasvases (Tajo-Segura) y acuíferos sobreexplotados son el gran riesgo estructural sobre el valor del regadío español. Una hectárea sin agua garantizada puede perder gran parte de su valor.
Referencias y fuentes oficiales
- Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación (MAPA) — Encuesta de precios de la tierra (base de datos) · consulted May 31, 2026 · Estadística oficial de precios de las tierras agrícolas en España
- Agencia Tributaria (AEAT) — IBI rústico y tributación de los arrendamientos rústicos · consulted May 31, 2026 · Fiscalidad de la propiedad y la renta agraria
- FEGA — Fondo Español de Garantía Agraria — Pagos de la Política Agrícola Común (PAC) en España · consulted May 31, 2026 · Gestión de los pagos de la PAC en España
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Metodología y revisión
CAGR = (valor final / valor inicial)^(1/años) − 1, en %, en €/hectárea. El crecimiento total = (valor final − valor inicial) / valor inicial × 100. En España, el valor de las tierras agrícolas depende esencialmente del régimen hídrico: el secano (sin riego) vale poco (3.000-12.000 €/ha), mientras el regadío puede multiplicar el valor por 3-5 (15.000-40.000 €/ha). Cultivos de alto valor como el viñedo de DO prestigiosa (Rioja, Ribera del Duero, Priorat), el olivar intensivo o los frutales pueden superar los 40.000-80.000 €/ha. El IBI rústico grava la propiedad; los pagos de la PAC sostienen la renta agraria. El cálculo no distingue entre el valor de la tierra y la renta del arrendamiento rústico.
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