Calculadora de Revalorización de Segunda Residencia (CAGR)
Calcula el CAGR del precio de una segunda residencia en España — su crecimiento anualizado, junto a la fiscalidad específica de las segundas viviendas (imputación de rentas inmobiliarias, IBI, ITP del 6-10% en la compra) y a los costes de mantenimiento de inmuebles en costa o montaña.
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Comparar escenarios
How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Crecimiento anual del precio | Crecimiento total |
|---|---|---|
| €350k → €500k · 7 años | 5.23% | 42.86% |
| €250k → €220k · 4 años | -3.15% | -12.00% |
| €600k → €1 M · 12 años | 4.35% | 66.67% |
Cómo funciona esta calculadora
Introduce el precio de compra, el valor actual (o de reventa) y el periodo. La calculadora devuelve el CAGR del precio y el crecimiento total. De esta revalorización conviene restar los costes de mantenimiento (1,5-2,5% del valor/año), la imputación de rentas inmobiliarias del IRPF y la tributación de la ganancia patrimonial a la venta.
La fórmula
Compound Annual Growth Rate
Start is the beginning value, End is the ending value, n is the number of years
Ejemplo práctico
Segunda residencia en la costa comprada por 350.000 €, revendida por 500.000 € tras 7 años. Crecimiento total: +42,9%. CAGR: (500.000/350.000)^(1/7) − 1 = 5,2%/año. La ganancia patrimonial de 150.000 € tributa en la base del ahorro: 19% hasta 6.000 € (1.140 €), 21% de 6.000 a 50.000 € (9.240 €), 23% de 50.000 a 150.000 € (23.000 €) = ~33.380 € de impuesto. Neto tras IRPF: ~466.620 €. CAGR neto: 4,2%/año, antes de los costes de mantenimiento.
Idea clave
La segunda residencia en España combina una larga tradición — el país es uno de los principales mercados europeos de segunda vivienda, alimentado por la demanda interna y por el turismo residencial internacional (alemanes, británicos, escandinavos, holandeses, franceses en costa) — con una fiscalidad notablemente más exigente que la de la vivienda habitual. Tres elementos clave. Primero, la imputación de rentas inmobiliarias: el contribuyente debe declarar en el IRPF una renta presunta del 2% del valor catastral (1,1% si el valor catastral ha sido revisado en los últimos 10 años), incluso si no genera ningún ingreso real. Esto significa que tener una segunda casa cuesta IRPF cada año, aunque no se alquile. Segundo, el IBI: es el mismo tipo que para la vivienda habitual, pero al no aplicarse las bonificaciones de algunos ayuntamientos para residentes empadronados, el impuesto neto resulta a menudo superior. Tercero, las exenciones de la plusvalencia patrimonial al vender (por reinversión en otra vivienda habitual en 2 años, por edad >65) se aplican solo a la vivienda habitual, no a la segunda — la ganancia tributa íntegramente en la base del ahorro del IRPF (19%-28%). En cuanto al mercado, las costas mediterránea (Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Brava, Baleares) y atlántica (Cantabria, Asturias, Galicia), Canarias, y zonas de montaña selectas (Pirineo, Sierra Nevada) han tenido evoluciones muy diferentes según la presión turística internacional y las restricciones al alquiler turístico (las moratorias VUT de Cataluña, Baleares y Canarias impactan también el valor de las segundas residencias).
Imputación de rentas inmobiliarias: el coste fiscal anual de la segunda residencia
La especificidad fiscal más característica de la segunda residencia en España es la imputación de rentas inmobiliarias, regulada por el artículo 85 de la Ley del IRPF. El contribuyente debe declarar en su IRPF una renta presunta del 2% del valor catastral por cada vivienda urbana de la que sea propietario y que no sea su vivienda habitual ni esté alquilada (es decir, segundas residencias, viviendas vacías, etc.). El porcentaje se reduce al 1,1% si el valor catastral ha sido revisado en los últimos 10 años en el municipio.
Esta renta presunta se integra en la base general del IRPF como rendimiento del capital inmobiliario y tributa al tipo marginal del contribuyente. Para una vivienda con valor catastral de 100.000 € no revisado (típico de una segunda residencia en costa con un valor de mercado de 300.000-400.000 €), la imputación es de 2.000 € al año, que tributan típicamente al 30-45% según los demás ingresos del contribuyente — un coste fiscal anual de 600-900 € solo por la mera tenencia, sin ningún ingreso real.
Esta imputación es muy específica de España y no tiene equivalente directo en Francia, Alemania o Italia. Su existencia es un argumento histórico fuerte para alquilar la segunda residencia al menos parte del año: en el caso de alquiler, los ingresos reales sustituyen la imputación presunta, y los gastos asociados son deducibles. Por tanto, la calculadora de rentabilidad de la segunda residencia debe siempre incorporar este coste fiscal anual como parte del análisis de retorno real.
Ganancia patrimonial sin exenciones, mercados turísticos y restricciones VUT
A la venta, la ganancia patrimonial de la segunda residencia se integra en la base del ahorro del IRPF y tributa según la escala 2024 (19% hasta 6.000 €; 21% hasta 50.000 €; 23% hasta 200.000 €; 27% hasta 300.000 €; 28% por encima). A diferencia de la vivienda habitual, no se aplican las dos grandes exenciones del sistema español: la exención por reinversión en otra vivienda habitual (en un plazo de 2 años antes o después de la venta) y la exención para mayores de 65 años. Para la segunda residencia, la ganancia tributa siempre íntegramente, salvo por la deducción de los gastos de compra (ITP, notaría, gestoría) que pueden reducir significativamente la base imponible si están bien documentados.
Una variable creciente en el análisis es el régimen del alquiler turístico (VUT, Vivienda de Uso Turístico), que en muchas regiones del litoral mediterráneo ha sido objeto de restricciones severas. Cataluña ha anunciado el fin de todas las licencias VUT para 2028, Baleares y Canarias han congelado las nuevas licencias, varias ciudades han endurecido las condiciones. Esto afecta directamente el valor de las segundas residencias en estas zonas: las viviendas con licencia VUT existente y transferible valen más, las viviendas sin licencia en zonas con moratoria pierden el potencial de explotación turística — un punto de due diligence esencial antes de comprar.
Los mercados más dinámicos en términos de revalorización han sido la Costa del Sol (Marbella, Estepona, San Pedro de Alcántara, Benahavís), la Costa Blanca (Jávea, Moraira, Altea, Calpe), las Islas Baleares (Mallorca, sobre todo el suroeste y Palma), Ibiza y, en menor medida, la Costa Brava. La demanda internacional (alemanes, británicos, escandinavos, holandeses, franceses) y la creciente demanda doméstica han sostenido estos mercados, especialmente desde la salida del Covid. La montaña selecta (Pirineo catalán y aragonés, Sierra Nevada) y algunas zonas costeras menos turistificadas del Cantábrico (Cantabria, Asturias) son más estables y ofrecen alternativas a mejores precios.
Segunda residencia: fiscalidad y costes en España (2024-2025)
Parámetros para el análisis de inversión en segunda vivienda.
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Fórmula CAGR | (precio final/inicial)^(1/años) − 1 |
| Imputación rentas IRPF | 2% valor catastral (1,1% si revisado) |
| Ganancia patrimonial IRPF | 19%-28% (base ahorro) |
| Exención por reinversión | Solo vivienda habitual |
| Exención >65 años | Solo vivienda habitual |
| ITP segunda residencia (CCAA) | 6%-10% |
| IVA + AJD vivienda nueva | 10% + 1-1,5% |
| IBI | 0,4-1,1% valor catastral |
| Coste mantenimiento total | 1,5-3% valor mercado/año |
| Restricciones VUT (CCAA) | Cataluña, Baleares, Canarias |
Imputación de rentas inmobiliarias = coste fiscal anual incluso sin alquiler. Sin exenciones de la vivienda habitual a la venta. Fuentes: AEAT, Ley IRPF art. 85.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el CAGR de una segunda residencia?
CAGR = (precio final / precio inicial)^(1/años) − 1. Ejemplo: de 350.000 € a 500.000 € en 7 años, CAGR = (500000/350000)^(1/7) − 1 = 5,2%/año. Para la rentabilidad neta, restar los costes de mantenimiento (1,5-2,5%/año), la imputación IRPF y la tributación de la ganancia.
¿Qué es la imputación de rentas inmobiliarias?
Una particularidad española: el contribuyente debe declarar en el IRPF una renta presunta del 2% del valor catastral (1,1% si el valor catastral ha sido revisado en los últimos 10 años) por cada vivienda que no sea su vivienda habitual ni esté alquilada. Tributa en la base general como rendimiento del capital inmobiliario, incluso sin ingreso real.
¿Cómo tributa la venta de la segunda residencia?
La ganancia patrimonial se integra en la base del ahorro del IRPF y tributa según la escala 2024 (19%-28%). No se aplican las exenciones por reinversión en vivienda habitual ni la exención para mayores de 65, que son exclusivas de la vivienda habitual. La tributación efectiva está cerca del 21% para ganancias medias.
¿Qué ITP se paga al comprar?
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en compraventa de vivienda usada varía según la CCAA, normalmente entre el 6% (Madrid) y el 10% (Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia). Para vivienda nueva, se paga el 10% de IVA + AJD (1-1,5%). No hay tipo reducido para segundas residencias como sí existe en algunas CCAA para la vivienda habitual.
¿Cuánto cuesta mantener una segunda residencia?
IBI (~0,4-1,1% del valor catastral), imputación de rentas IRPF (2% del valor catastral × tipo marginal IRPF, ~0,5-1% real), gastos de comunidad (0,3-1,2% del valor de mercado para urbanizaciones), mantenimiento (1-1,5%/año), seguro, suministros. Total típico: 1,5-3% del valor de mercado/año, dependiendo del tipo de vivienda y comunidad.
¿Dónde están los mercados más dinámicos?
Costa Mediterránea (Costa del Sol — Marbella, Estepona; Costa Blanca — Jávea, Altea; Costa Brava); Baleares (Mallorca, Menorca, Ibiza); Canarias; algunos enclaves del Cantábrico. Las restricciones al alquiler turístico (VUT) en Cataluña, Baleares y Canarias afectan también el mercado de la segunda residencia. La montaña selecta (Pirineo, Sierra Nevada) es más estable.
Referencias y fuentes oficiales
- BOE — Ley 35/2006 del IRPF, art. 85 — Imputación de rentas inmobiliarias · consulted May 31, 2026 · Régimen de la renta presunta del 2% (1,1%) del valor catastral
- Agencia Tributaria (AEAT) — Tributación de la segunda residencia: imputación de rentas y ganancia patrimonial · consulted May 31, 2026 · Aplicación práctica de la fiscalidad de la segunda vivienda
- INE — Instituto Nacional de Estadística — Índice de Precios de Vivienda (IPV) por región · consulted May 31, 2026 · Estadísticas oficiales del mercado de vivienda en España
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Metodología y revisión
CAGR = (precio final / precio inicial)^(1/años) − 1, en %. El crecimiento total = (precio final − precio inicial) / precio inicial × 100. En España, la segunda residencia tiene un régimen fiscal específico que la diferencia de la vivienda habitual. En el IRPF se aplica la imputación de rentas inmobiliarias: el contribuyente debe declarar una renta presunta del 2% del valor catastral (1,1% si el valor catastral ha sido revisado en los últimos 10 años), incluso si no genera ningún ingreso real. El IBI suele ser igual o ligeramente superior. A la reventa, la ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro del IRPF según escala 2024 (19% hasta 6.000 €, 21% hasta 50.000 €, 23% hasta 200.000 €, 27% hasta 300.000 €, 28% por encima), sin reducción por antigüedad. Las exenciones por reinversión y por edad >65 se aplican solo a la vivienda habitual, no a la segunda. El cálculo no considera el uso personal ni el alquiler turístico.
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