Calcul de la Valorisation d'une Résidence Secondaire (CAGR)
Calculez le CAGR du prix d'une résidence secondaire en France — sa croissance annualisée, à mettre en regard de la fiscalité sans exonération de la plus-value et des coûts de portage en hausse (notamment la surtaxe d'habitation des zones tendues). Outil clé pour comparer une résidence secondaire à d'autres placements.
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Comparer des scénarios
How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Croissance annuelle du prix | Croissance totale |
|---|---|---|
| €350k → €500k · 7 ans | 5.23% | 42.86% |
| €250k → €220k · 4 ans | -3.15% | -12.00% |
| €600k → €1 M · 12 ans | 4.35% | 66.67% |
Comment fonctionne ce calculateur
Indiquez le prix d'achat (hors frais), la valeur actuelle (ou prix de revente) et la durée de détention. Le calculateur restitue le CAGR du prix et la croissance totale. À cette appréciation, il faut retrancher les coûts de portage (1-3% par an de la valeur entre taxe foncière, taxe d'habitation, charges, entretien) et la fiscalité à la revente (jusqu'à 36,2% sans abattement).
La formule
Compound Annual Growth Rate
Start is the beginning value, End is the ending value, n is the number of years
Exemple pratique
Résidence secondaire achetée 350 000 € sur la Côte d'Azur, revendue 500 000 € après 7 ans. Croissance totale : +42,9%. CAGR : (500 000/350 000)^(1/7) − 1 = 5,2%/an. Mais sur 7 ans, l'abattement pour durée de détention est très faible (3 ans × 6% sur IR, 3 × 1,65% sur PS), la plus-value reste largement imposable : ~37 800 € d'impôt sur 150 000 € de plus-value. Net après fiscalité : ~462 000 €. CAGR net : 4,0%/an, avant prise en compte des coûts de portage qui peuvent absorber 1-3 points supplémentaires.
Point clé
La résidence secondaire en France a vu sa fiscalité et ses coûts de portage s'alourdir significativement dans les années récentes, ce qui modifie l'équation de l'investissement. Trois éléments principaux. Premièrement, la plus-value : elle est imposée à 36,2% (19% IR + 17,2% PS) avec une surtaxe additionnelle de 2-6% au-delà de 50 000 €. L'abattement pour durée de détention conduit à l'exonération d'IR à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans — une fenêtre très longue qui rend la fiscalité réelle proche du plein tarif pour la plupart des détenteurs. Deuxièmement, la taxe d'habitation, supprimée pour les résidences principales, est maintenue sur les résidences secondaires et frappée d'une surtaxe communale de 5 à 60%. La loi de finances 2023 a élargi la liste des communes en 'zone tendue' éligibles à cette surtaxe, intégrant de nombreuses communes touristiques du littoral, des Alpes et des grandes villes. Troisièmement, les marchés du littoral et de la montagne sont segmentés et historiquement volatils. Les zones les plus prisées (Côte d'Azur, Côte basque, Île de Ré, Méribel, Megève) ont connu une forte appréciation, tandis que les zones secondaires sont plus stables. L'investissement en résidence secondaire combine donc valeur d'usage (occupation personnelle, location saisonnière partielle), espérance d'appréciation et coûts/fiscalité significatifs — un calcul à faire poste par poste avant l'achat.
Fiscalité de la plus-value : 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS
La résidence secondaire ne bénéficie d'aucune exonération automatique à la revente, contrairement à la résidence principale. La plus-value (prix de vente moins prix d'acquisition majoré des frais et travaux) est imposée à un taux combiné de 36,2% : 19% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux. Au-delà de 50 000 € de plus-value, une surtaxe progressive de 2 à 6% s'ajoute.
L'abattement pour durée de détention atténue progressivement cette imposition, mais sur des durées très longues. Pour l'IR : 6% par an de la 6e à la 21e année, 4% la 22e année, soit une exonération totale au bout de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65% par an de la 6e à la 21e année, 1,60% la 22e, puis 9% par an de la 23e à la 30e année, soit une exonération totale au bout de 30 ans. Les 5 premières années n'ouvrent aucun abattement.
Concrètement, pour une revente avant 6 ans, la plus-value est imposée au plein tarif de 36,2% (plus surtaxe éventuelle). À 10 ans, l'abattement IR est de 30% et l'abattement PS de 8,25% — l'imposition effective reste proche de 30%. À 15 ans, environ 60% IR et 16,5% PS d'abattement — autour de 22% effectif. Cette fiscalité très progressive sur 22-30 ans rend la résidence secondaire un investissement de très long terme : revendre dans la première décennie laisse peu de marge nette après impôt.
Surtaxe d'habitation et coûts de portage en zones tendues
La suppression progressive de la taxe d'habitation pour les résidences principales (achevée en 2023) ne s'applique pas aux résidences secondaires, qui continuent à acquitter cette taxe communale. À cela s'ajoute la possibilité, pour les communes situées en 'zone tendue', d'appliquer une surtaxe de 5 à 60% sur la taxe d'habitation des résidences secondaires. Cette surtaxe est cumulable avec la majoration de la taxe foncière sur les logements vacants.
La loi de finances 2023 a fortement élargi la liste des communes éligibles à cette surtaxe. Auparavant limitée aux zones urbaines tendues, elle inclut désormais de nombreuses communes touristiques du littoral (Côte d'Azur, Côte basque, Île de Ré, Bretagne sud), de la montagne (stations alpines et pyrénéennes) et des grandes villes. Pour les propriétaires de résidences secondaires dans ces zones, le coût annuel de la taxe d'habitation peut doubler ou plus.
Le coût de portage total d'une résidence secondaire en zone touristique s'établit typiquement à 1-3% de la valeur par an : taxe foncière (0,5-1%), taxe d'habitation avec surtaxe (0,3-1% en zone tendue), charges de copropriété pour les appartements (0,3-0,8%), assurance habitation (0,1-0,2%), entretien et travaux (1-2% en moyenne sur la durée). Pour un bien de 500 000 €, cela représente 5 000-15 000 € de coûts annuels, à comparer à la plus-value attendue et à la valeur d'usage. L'investissement en résidence secondaire est donc justifié principalement par la jouissance personnelle ; comme placement financier pur, il est nettement moins efficient que les SCPI ou les SIIC.
Résidence secondaire : fiscalité et coûts en France (2024-2025)
Repères pour l'analyse d'un investissement résidentiel secondaire.
| Élément | Détail |
|---|---|
| Formule CAGR | (prix final/initial)^(1/ans) − 1 |
| Imposition plus-value | 19% IR + 17,2% PS = 36,2% |
| Surtaxe au-delà 50 000 € PV | 2-6% |
| Exonération IR | 22 ans |
| Exonération PS | 30 ans |
| Taxe d'habitation | Maintenue (résidences secondaires) |
| Surtaxe zones tendues | 5-60% |
| Élargissement liste zones tendues | Loi finances 2023 |
| Coût de portage typique | 1-3% de la valeur / an |
| Frais notaire à l'achat (ancien) | ~7-8% |
Fiscalité quasi-pleine avant 6 ans ; exonération longue (22/30 ans). Surtaxe d'habitation élargie en 2023. Sources : BOFiP, Service-Public.fr.
Questions fréquentes
Comment se calcule le CAGR d'une résidence secondaire ?
CAGR = (prix final / prix initial)^(1/années) − 1. Exemple : de 350 000 € à 500 000 € en 7 ans, CAGR = (500000/350000)^(1/7) − 1 = 5,2%/an. Pour le rendement net, il faut retrancher les coûts de portage (taxe foncière, taxe d'habitation, charges) et la fiscalité à la revente.
Quelle fiscalité s'applique à la revente ?
La plus-value est imposée à 36,2% (19% IR + 17,2% PS), avec une surtaxe de 2-6% au-delà de 50 000 € de plus-value. L'abattement pour durée de détention conduit à l'exonération d'IR au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Les premières années, l'imposition est quasi-pleine.
Qu'est-ce que la surtaxe d'habitation des résidences secondaires ?
Les communes en 'zone tendue' peuvent appliquer une surtaxe de 5 à 60% sur la taxe d'habitation des résidences secondaires. La loi de finances 2023 a élargi la liste à de nombreuses communes touristiques (littoral, montagne, grandes villes), augmentant fortement le coût de portage dans ces zones.
Quels sont les coûts de portage typiques ?
Taxe foncière (~0,5-1% de la valeur), taxe d'habitation + surtaxe en zone tendue (~0,3-1%), charges de copropriété (~0,3-0,8%), assurance habitation (~0,1-0,2%), entretien et travaux (1-2% en moyenne). Total : 1-3% de la valeur par an, voire davantage pour des biens de standing.
Y a-t-il un avantage à louer en saisonnier ?
Oui, en partie. Une location saisonnière du bien permet de générer des revenus pour couvrir les coûts de portage. Mais elle relève du régime BIC (avec la réforme 2025 des abattements micro-BIC) et nécessite un enregistrement en mairie, voire une autorisation de changement d'usage dans les zones tendues. Voir le calculateur de location saisonnière dédié.
Où sont les marchés les plus dynamiques ?
Historiquement : Côte d'Azur (Cannes, Saint-Tropez, Antibes), Côte basque (Biarritz, Anglet), Île de Ré, Cap Ferret, Alpes (Méribel, Megève, Courchevel), Provence (Lubéron, vallée des Baux). Croissance forte mais aussi volatilité. Les zones secondaires (Auvergne, Limousin, plaines) sont plus stables mais moins porteuses.
Références et sources officielles
- BOFiP — Bulletin Officiel des Finances Publiques — Plus-values immobilières des particuliers (résidence secondaire) · consulted May 31, 2026 · Régime fiscal et abattement pour durée de détention
- Service-Public.fr — Taxe d'habitation sur les résidences secondaires et majoration en zone tendue · consulted May 31, 2026 · Surtaxe communale et liste des zones tendues
- INSEE — Institut national de la statistique et des études économiques — Indice Notaires-INSEE des prix des logements (anciens) · consulted May 31, 2026 · Évolution des prix de l'immobilier ancien par zone
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Méthodologie et révision
CAGR = (prix final / prix initial)^(1/années) − 1, en %. La croissance totale = (prix final − prix initial) / prix initial × 100. En France, la résidence secondaire ne bénéficie d'aucune exonération à la revente, contrairement à la résidence principale : la plus-value est imposée à 19% IR + 17,2% prélèvements sociaux (36,2% total), avec abattement pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, de PS à 30 ans) et une surtaxe de 2-6% au-delà de 50 000 € de plus-value. À cela s'ajoutent les coûts de portage : taxe foncière, taxe d'habitation (maintenue sur les résidences secondaires et frappée d'une surtaxe de 5 à 60% dans les zones tendues, dont la liste a été élargie en 2023), charges, assurance, entretien. Le calcul n'intègre pas la valeur d'usage (semaines d'occupation) ni l'effet de levier du crédit.
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