Cálculo Mais-Valias Imobiliárias: 50% Imposto IRS
Calcule o imposto IRS devido sobre mais-valias na venda de imóvel em Portugal — englobamento de 50% do ganho à taxa marginal IRS, com isenções importantes para habitação própria permanente.
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How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Imposto IRS sobre mais-valia | Ganho líquido após imposto |
|---|---|---|
| 50% MV €50k · marginal 37% | 18,500 | 31,500 |
| 50% MV €20k · marginal 26% | 5,200 | 14,800 |
| 50% MV €100k · marginal 45% | 45,000 | 55,000 |
| 50% MV €30k · marginal 32,75% | 9,825 | 20,175 |
How This Calculator Works
O cálculo das mais-valias imobiliárias em Portugal segue várias etapas. (1) MAIS-VALIA BRUTA: preço de venda menos preço de aquisição (atualizado pelo coeficiente de desvalorização monetária da AT) menos despesas com valorização documentadas nos últimos 12 anos menos despesas com aquisição e venda (IMT, escritura, comissão imobiliária). (2) ENGLOBAMENTO 50%: para residentes em Portugal, apenas 50% da mais-valia bruta é tributada (artigo 43.º CIRS). (3) APLICAÇÃO TAXA MARGINAL IRS: os 50% somam-se aos outros rendimentos do ano e tributam-se à taxa marginal correspondente ao escalão final. O simulador calcula passo (3) — imposto = parte tributável × taxa marginal.
The Formula
Percentage of an Amount
Amount is the base value, Percentage is the rate applied to it
Worked Example
Apartamento comprado por €150 000 em 2010 e vendido por €280 000 em 2025. Coeficiente atualização 2010→2025: 1,15. Valor aquisição atualizado: €172 500. Despesas valorização (renovação 2018): €15 000. Despesas venda (comissão 5% + escritura): €15 500. Mais-valia bruta = 280 000 − 172 500 − 15 000 − 15 500 = €77 000. Tributável: 50% × 77 000 = €38 500. Para vendedor com outros rendimentos €30 000 (taxa marginal 37%): imposto = €38 500 × 37% = €14 245. Ganho líquido: €77 000 − €14 245 = €62 755. ISENÇÃO HPP COM REINVESTIMENTO: se o imóvel vendido era habitação própria permanente E reinveste o valor de realização em nova HPP em prazo legal (36 meses antes ou 24 meses depois da venda): isenção total ou parcial proporcional.
Key Insight
A tributação das mais-valias imobiliárias em Portugal segue o regime da categoria G do IRS (rendimentos de mais-valias), com um tratamento favorável para residentes em comparação com outros países europeus. O sistema dos 50% de englobamento (artigo 43.º CIRS) é distintivo: apenas metade da mais-valia bruta é tributada, reconhecendo implicitamente que parte do ganho corresponde a inflação acumulada e não a ganho real. CÁLCULO COMPLETO da mais-valia bruta: (1) Valor de venda. (2) MENOS valor de aquisição ATUALIZADO pelo coeficiente de desvalorização monetária da AT (que multiplica valores antigos pela inflação acumulada — coeficiente publicado anualmente). (3) MENOS despesas com valorização documentadas nos últimos 12 anos (obras de melhoria, certificadas com fatura). (4) MENOS despesas com aquisição (IMT, escritura, comissões, registo) e alienação (comissão imobiliária, certificado energético, certidões). REINVESTIMENTO HPP: a isenção principal — artigo 10.º n.º 5 CIRS. Para mais-valias de HABITAÇÃO PRÓPRIA PERMANENTE reinvestida em nova HPP no prazo legal (36 meses antes a 24 meses depois): isenção total se reinvestimento total, proporcional se parcial. Reinvestir o VALOR DE REALIZAÇÃO (preço venda menos eventual amortização de crédito), não a mais-valia. ALTERNATIVA SENIORES >65: reinvestimento em PPR ou seguros de vida específicos (regime introduzido em 2019) com isenção total — opção para quem vende para entrar em residência sénior ou para liquidar património. NÃO RESIDENTES: até 2022 regime severo (28% sobre 100%); desde 2023 (Lei 24-D/2022) alinhamento com residentes (englobamento 50%). NOVA HABITAÇÃO: imóveis adquiridos a empresa construtora (com IVA) seguem o mesmo regime de mais-valia para o ganho de revenda. PLANEAMENTO FAMILIAR: para casais a vender HPP, conjugação com regime de comunhão de bens e tributação conjunta IRS pode otimizar significativamente. Os 50% englobados somam-se ao rendimento conjunto do casal, podendo aplicar o quociente conjugal e tributar metade em cada parte fiscal.
O regime dos 50%: por que apenas metade tributa
O regime português de mais-valias imobiliárias dos residentes apresenta uma particularidade rara internacionalmente: apenas 50% da mais-valia bruta é objeto de tributação efetiva. Esta regra (artigo 43.º n.º 2 CIRS) foi introduzida para reconhecer que a mais-valia imobiliária resulta parcialmente da inflação ao longo do tempo de detenção, e que tributar 100% seria duplamente penalizador (uma vez via inflação acumulada, outra via IRS).
Funcionamento do englobamento aos 50%. A mais-valia bruta é calculada normalmente (preço venda − preço aquisição atualizado − despesas). Mas apenas 50% desse valor entra na base tributável do IRS, somando-se aos outros rendimentos do ano (categorias A, B, E, H, etc.). A taxa marginal do escalão IRS resultante aplica-se a esses 50%.
EXEMPLO COMPLETO. Vendedor com salário €35 000/ano (escalão 37%) vende imóvel com mais-valia bruta €60 000. (1) Englobamento 50%: €30 000 entram no IRS. (2) Rendimento total IRS: €35 000 (salário) + €30 000 (mais-valia 50%) = €65 000. (3) Escalão atingido: €65 000 cai no escalão 45% (€44 987-83 696). (4) Imposto adicional sobre a mais-valia: €30 000 × 45% = €13 500 (tributados marginalmente neste escalão). (5) Imposto bruto sobre os €60 000 de mais-valia: €13 500. Taxa efetiva sobre a mais-valia: 22,5%. Diferente da Espanha (taxa fixa 19-23% sobre 100%) ou da França (36,2% sobre 100% com abatimento por anos). Para Portugal: o sistema favorece imóveis com mais-valias modestas mas é mais oneroso para mais-valias muito altas (atingir escalão 48% sobre €100k de mais-valia: 24% taxa efetiva).
Isenção HPP com reinvestimento: o mecanismo principal de planeamento
A isenção das mais-valias por reinvestimento em habitação própria permanente é o mecanismo mais utilizado de planeamento fiscal imobiliário em Portugal. Permite vender a casa atual e comprar uma nova sem pagar imposto sobre a mais-valia, desde que respeitados os prazos e condições.
REGRA GERAL (artigo 10.º n.º 5 CIRS): se a mais-valia provem da venda de habitação própria permanente E o vendedor reinveste o VALOR DE REALIZAÇÃO (não a mais-valia, mas o valor de venda menos amortização de empréstimo eventual) na aquisição/construção/obras de nova HPP, há isenção do imposto. Prazos: a nova HPP deve ser adquirida entre 36 meses ANTES da venda e 24 meses DEPOIS (total: janela de 60 meses).
REINVESTIMENTO PARCIAL: se o reinvestimento for inferior ao valor de realização, a isenção é proporcional. Exemplo: imóvel vendido por €300 000 (valor realização), mais-valia bruta €80 000. Compra nova HPP por €200 000 (reinvestimento 67%). Mais-valia tributável = €80 000 × 33% = €26 400. Tributável 50% = €13 200 × taxa marginal. ECONOMIA SIGNIFICATIVA: para HPP típicas em Portugal, esta isenção pode poupar €15-50k de IRS. Conditions estritas: nova casa deve TAMBÉM ser HPP (residência fiscal fixada lá), o vendedor não pode ter vendido outra HPP nos 36 meses anteriores também com benefício. PARA SENIORES >65 ANOS: alternativa atrativa — reinvestimento em fundos de pensões ou seguros de vida específicos com isenção total da mais-valia (introduzida em 2019).
Coeficiente de desvalorização monetária: a defesa contra a inflação
O cálculo das mais-valias em Portugal beneficia da atualização do valor de aquisição pelo coeficiente de desvalorização monetária, publicado anualmente pela Autoridade Tributária. Este mecanismo defende parcialmente o vendedor da tributação de ganhos inflacionários (não reais).
FUNCIONAMENTO: para imóveis adquiridos há mais de 24 meses antes da venda, o valor de aquisição é multiplicado pelo coeficiente correspondente ao ano de aquisição. Para 2025 (publicado em janeiro do mesmo ano): aquisição em 2000 = 1,68 (valor multiplicado por 1,68); aquisição em 2010 = 1,15; aquisição em 2015 = 1,09; aquisição em 2020 = 1,06; aquisição em 2022 = 1,02.
EXEMPLO IMPACTO. Apartamento comprado em 2000 por €60 000, vendido em 2025 por €200 000. SEM coeficiente: mais-valia = 200 000 − 60 000 = €140 000. COM coeficiente: valor aquisição atualizado = €60 000 × 1,68 = €100 800. Mais-valia = 200 000 − 100 800 = €99 200. ECONOMIA: €40 800 a menos na base de cálculo. Para tributação 50% × 37% taxa marginal: €40 800 × 0,5 × 0,37 = €7 548 a menos de imposto. PARA PERÍODOS DE INFLAÇÃO ALTA: o coeficiente pode ser muito significativo. Para aquisições de 1990 (35 anos antes): coeficiente >3,5 — atualização muito relevante. PARA AQUISIÇÕES RECENTES (<2 anos): coeficiente = 1 (sem atualização, pois ainda não houve tempo para inflação significativa). A AT publica a tabela completa anualmente no portal — verificar coeficiente exato para o seu ano de aquisição.
Imposto sobre mais-valias por valor tributável e taxa marginal
Imposto IRS aplicado aos 50% da mais-valia (englobamento residentes) por taxa marginal IRS. Para HPP com reinvestimento total: isenção total. Para parcial: isenção proporcional.
| 50% da mais-valia | Marginal 23% | Marginal 37% | Marginal 45% | Marginal 48% |
|---|---|---|---|---|
| €10 000 | €2 300 | €3 700 | €4 500 | €4 800 |
| €25 000 | €5 750 | €9 250 | €11 250 | €12 000 |
| €50 000 | €11 500 | €18 500 | €22 500 | €24 000 |
| €100 000 | €23 000 | €37 000 | €45 000 | €48 000 |
| €200 000 | €46 000 | €74 000 | €90 000 | €96 000 |
| €500 000 | €115 000 | €185 000 | €225 000 | €240 000 |
Para residentes em Portugal: tributação de 50% da mais-valia bruta à taxa marginal IRS (somada aos outros rendimentos). Isenção total possível para reinvestimento em HPP em prazo legal. Para seniores >65: alternativa via fundo de pensões. Não residentes: regime alterado em 2023 — englobamento como residentes.
Frequently Asked Questions
Como se calcula a mais-valia imobiliária?
Mais-valia bruta = Valor de venda − Valor de aquisição (atualizado por coeficiente da AT) − Despesas com valorização documentadas (12 anos) − Despesas com aquisição (IMT, escritura) e alienação (comissão, escritura). Para residentes: tributação de 50% à taxa marginal IRS. Para não residentes: 100% à taxa marginal.
Quando há isenção total na venda?
Para habitação própria permanente vendida COM reinvestimento total do valor de realização em nova HPP. Prazo: aquisição da nova entre 36 meses antes e 24 meses depois da venda. Para reinvestimento parcial: isenção proporcional. Comunicação obrigatória à AT no Modelo 3 do IRS no ano da venda.
O que é o coeficiente de desvalorização monetária?
Coeficiente publicado anualmente pela AT que atualiza o valor de aquisição em função da inflação. Aplica-se a aquisições efetuadas há mais de 24 meses antes da venda. Para imóvel comprado em 2010 e vendido em 2025: coeficiente ~1,15 (valor aquisição multiplicado por 1,15 para fins de cálculo da mais-valia).
Quais despesas posso deduzir?
(1) Aquisição: IMT, Imposto do Selo, escritura, registo, honorários notariais, comissão imobiliária na compra. (2) Valorização: obras de melhoria nos últimos 12 anos, devidamente faturadas. (3) Alienação: comissão imobiliária na venda, escritura, certificado energético, certidões. As despesas devem estar documentadas com faturas em nome do proprietário.
E para não residentes em Portugal?
Regime mais oneroso. Até 2022: tributação autónoma a 28% sobre 100% da mais-valia (sem englobamento e sem benefício dos 50%). Desde 2023 (Lei 24-D/2022): igual aos residentes — englobamento de 50% à taxa marginal IRS (e tributação pode chegar a 48% × 50% = 24% efetivo). Para não residentes em zonas de regime fiscal privilegiado: regimes específicos.
Existem outras isenções?
(1) Imóveis adquiridos antes de 1989 (Decreto-Lei 442-A/88): isentos da venda. (2) Reinvestimento em fundos de pensões ou seguros de vida específicos para residentes >65 anos: isenção total. (3) Expropriações por utilidade pública: isenção. (4) Donativos para entidades de utilidade pública (transmissões gratuitas): tributação diferente.
References & Authoritative Sources
- Código do IRS — artigos 9.º a 11.º e 43.º a 51.º — Mais-valias imobiliárias — categoria G IRS · consulted May 31, 2026 · Fonte legislativa primária — tributação mais-valias, isenções, reinvestimento HPP
- Portaria anual de coeficientes de desvalorização monetária — Coeficientes de atualização do valor de aquisição · consulted May 31, 2026 · Portaria publicada anualmente pela AT — coeficientes para cada ano de aquisição
- Lei 24-D/2022 — Reforma do regime de não residentes para mais-valias · consulted May 31, 2026 · Lei que alterou o regime de tributação das mais-valias para não residentes a partir de 2023
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Methodology & Review
As mais-valias na venda de imóveis pessoais em Portugal englobam-se à categoria G do IRS, com tributação de 50% do ganho à taxa marginal (artigo 43.º CIRS). Para habitação própria permanente: isenção total se reinvestimento em nova HPP em prazo legal. Mais-valia = Valor de venda − Valor de aquisição (atualizado pelo coeficiente de desvalorização monetária) − despesas com valorização nos últimos 12 anos − despesas com aquisição e alienação. Para residentes não-portugueses: tributação autónoma 28% sobre 100% do ganho (até 2022) ou 100% englobado à taxa marginal (desde 2023).
Written by Ugo Candido · Last updated June 1, 2026.