Calculadora IMI Portugal: Imposto Municipal sobre Imóveis
Calcule o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) anual sobre o seu imóvel em Portugal — imposto local sobre o valor patrimonial tributário, com taxa decidida pela assembleia municipal de cada concelho.
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How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | IMI anual estimado | VPT residual |
|---|---|---|
| VPT €150 000 · 0,35% | 525 | 149,475 |
| VPT €300 000 · 0,3% (Lisboa) | 900 | 299,100 |
| VPT €200 000 · 0,45% (município médio) | 900 | 199,100 |
| VPT €100 000 · 0,75% (pré-2004) | 750 | 99,250 |
How This Calculator Works
Indique o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel — disponível na caderneta predial (consultável no Portal das Finanças) — e a taxa IMI aplicada pelo seu município. O simulador devolve o IMI anual estimado. Para imóveis com VPT >€600 000: aplica-se também o AIMI (Adicional ao IMI) com taxas 0,7% a 1,5% sobre o excesso (regime separado, não incluído neste cálculo). Isenções importantes: IMI ISENTO para habitação própria permanente com VPT <€125 000 (limite ajustável por município) durante 3 anos para famílias com rendimento coletável até €153 300. Bonificações para famílias numerosas: redução de 50€/100€/150€ conforme número de dependentes.
The Formula
Percentage of an Amount
Amount is the base value, Percentage is the rate applied to it
Worked Example
Imóvel com VPT €150 000 e taxa municipal 0,35%: IMI anual €525. Para VPT €200 000 a 0,4% (município médio): €800/ano. Para imóvel histórico com VPT €80 000 a 0,75% (avaliado antes 2004): €600/ano. Para prédio devoluto com VPT €100 000 a 0,4% × 3 (majoração devolutos): €1 200/ano. Para imóvel com VPT €800 000: IMI €2 800 (0,35%) + AIMI sobre €200 000 a 0,7% = €1 400 → total €4 200/ano. Pagamento: em prestação única até maio (IMI <€100), em duas prestações (maio + nov) ou três (maio + ago + nov).
Key Insight
O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é o principal imposto local sobre imóveis em Portugal, substituindo desde 2003 o antigo Contribuição Predial. É a principal fonte de receita dos municípios portugueses: cerca de €1,5 mil milhões anuais que financiam serviços locais (recolha de lixo, manutenção viária, jardins, equipamentos sociais). CÁLCULO DA BASE: o VPT (Valor Patrimonial Tributário) é atribuído pela AT segundo um método unificado introduzido em 2003 pelo CIMI (Código do IMI). FÓRMULA SIMPLIFICADA: VPT = Valor base × Área × Coeficiente Afetação × Coeficiente Localização × Coeficiente Qualidade e Conforto × Coeficiente Vetustez (idade). Valor base anualmente atualizado pela portaria do Ministro das Finanças (€640/m² em 2024). REAVALIAÇÃO: todos os imóveis foram reavaliados massivamente em 2012 pelo método CIMI. Atualização do VPT por coeficiente automático a cada 3 anos (cerca de +3-5% por ciclo). Pode pedir reavaliação individual a qualquer momento (mediante taxa). PRÉDIOS ANTIGOS vs MODERNOS: imóveis avaliados antes de 2004 (regime pré-CIMI) têm VPT historicamente baixo (60-70% do valor de mercado), com taxa IMI alta (0,4-0,8%). Imóveis avaliados após 2004 têm VPT mais próximo do valor de mercado mas taxa IMI mais baixa (0,3-0,45%). Resultado: IMI por euro de valor real similar entre os dois regimes. TAXAS MUNICIPAIS: cada município decide anualmente a taxa IMI aplicável dentro do range legal. Exemplos 2024: Lisboa 0,3% (mínimo legal), Porto 0,3%, Braga 0,375%, Coimbra 0,35%, Faro 0,38%. Municípios mais rurais: típico 0,4-0,45%. ISENÇÕES E BONIFICAÇÕES: (1) ISENÇÃO TEMPORÁRIA HABITAÇÃO PRÓPRIA PERMANENTE: imóveis com VPT até €125 000 (limites por município) estão isentos durante 3 anos se rendimento coletável do agregado <€153 300 (artigo 46.º CIMI). (2) ISENÇÃO PERMANENTE para imóveis de famílias com necessidades de habitação social (idosos com baixos rendimentos, deficientes). (3) BONIFICAÇÃO POR DEPENDENTE: -50€ por 1 filho, -100€ por 2 filhos, -150€ por 3+ filhos (dedução do IMI dever). (4) Imóveis classificados como interesse nacional/público: isenção total. (5) Centros históricos: bonificações conforme município. PRÉDIOS DEVOLUTOS: imóveis vagos por mais de 1 ano em áreas de pressão urbanística podem ter MAJORAÇÃO até 3× a taxa normal (artigo 112.º-A CIMI), incentivo legal para libertar habitação. Bem aplicado por exemplo em Lisboa, Porto e algumas freguesias com forte pressão habitacional. AIMI — ADICIONAL AO IMI: regime separado, aplicado sobre soma dos VPTs do agregado familiar acima de €600 000. Taxa 0,7% sobre VPT €600 000-1 000 000 ; 1% sobre €1 000 000-2 000 000 ; 1,5% acima. Para pessoas coletivas (empresas, fundos): 0,4% sobre todo o VPT. PAGAMENTO: avisos enviados em abril. Datas: até 31 maio (1ª prestação ou prestação única se IMI <€100), até 31 agosto (2ª se IMI €100-500), até 30 novembro (3ª se IMI >€500). Possibilidade de débito direto contínuo. CONSULTA DO VPT: portal das finanças → caderneta predial. Documento oficial com o VPT atual e detalhamento dos coeficientes aplicados. Para contestação do VPT: requerimento ao serviço de finanças com fundamentação técnica (vetustez, conforto, localização). ESTRATÉGIAS PARA REDUÇÃO LEGAL DO IMI: (a) Pedir reavaliação se considera VPT excessivo (com risco: pode subir!). (b) Verificar isenções familiares (3 anos para habitação própria <€125k VPT). (c) Para municípios em zona de transição com taxas mais baixas: considerar localização. (d) Para investidores: deduzir IMI dos rendimentos prediais para fins de IRS.
VPT e fórmula CIMI: como se determina o valor tributável
O Valor Patrimonial Tributário (VPT) é o valor administrativo atribuído pela Autoridade Tributária a cada imóvel para fins fiscais (IMI, IMT, Sisa). Desde a reforma de 2003 (CIMI), utiliza-se uma fórmula matemática unificada que substituiu o sistema anterior subjetivo de avaliação.
Fórmula VPT (artigo 38.º CIMI): VPT = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv, onde: (1) Vc = Valor Base (€640/m² em 2024, atualizado anualmente por portaria). (2) A = Área Bruta de Construção em m² + Coeficiente de área (cobertura, sótão, garagem com pesos diferenciados). (3) Ca = Coeficiente de Afetação (1,0 habitação, 1,1 serviços, 1,0 comércio, 0,8 indústria, 0,4 estacionamento). (4) Cl = Coeficiente de Localização (0,4 a 3,5 conforme zona, por município). (5) Cq = Coeficiente de Qualidade e Conforto (-0,2 a +1,7, conforme idade, materiais, comodidades). (6) Cv = Coeficiente de Vetustez (idade do imóvel: 0,4 a 1,0).
EXEMPLO PRÁTICO: apartamento T3 em zona média de Lisboa, área bruta 100 m², construído em 1990, com elevador e garagem. Vc = €640/m². A = 100 m². Ca = 1 (habitação). Cl = 1,5 (zona média Lisboa). Cq = 1,1 (conforto médio, com elevador). Cv = 0,7 (35 anos de idade). VPT = 640 × 100 × 1 × 1,5 × 1,1 × 0,7 = €73 920. Para IMI a 0,3% (Lisboa): €222/ano. Para mesma habitação avaliada antes de 2004 (sistema antigo): VPT tipicamente metade — €35 000 — mas taxa IMI mais alta 0,5% = €175/ano. Sistemas diferentes mas resultado fiscal similar. ATUALIZAÇÃO: VPT atualizado por coeficiente automático a cada 3 anos (+3-5% típico). Pode pedir reavaliação individual a qualquer momento (com risco: pode subir!). Contestação do VPT por inexatidão técnica: possível através de requerimento ao serviço de finanças com fundamentação.
AIMI: o imposto progressivo sobre grandes patrimónios imobiliários
O AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis) foi criado em 2017 (Lei do Orçamento de Estado) como uma forma de tributação progressiva sobre grandes patrimónios imobiliários, num modelo inspirado no antigo Imposto sobre o Património francês (atual IFI) e na ISF italiana. É um imposto separado do IMI municipal.
REGRAS GERAIS: aplica-se sobre a SOMA dos VPTs de TODOS os imóveis urbanos do agregado familiar (pessoas singulares) ou da empresa (pessoas coletivas) acima de €600 000. Os imóveis rústicos estão excluídos. Para imóveis em copropriedade: cálculo proporcional à quota detida. PESSOAS SINGULARES: dedução total de €600 000 (ou €1 200 000 para casais com tributação conjunta). Taxas progressivas sobre o excedente: 0,7% sobre €600 000-1 000 000 (€1,2M-2M para casais); 1% sobre €1M-2M (€2M-4M casais); 1,5% acima.
EMPRESAS E FUNDOS: regime mais oneroso. Taxa 0,4% sobre TODO o VPT (sem dedução). Para empresas com imóveis para revenda ou produção: possibilidade de isenção. Para fundos de investimento imobiliário: regimes específicos. EXEMPLO CÁSAL: VPT total €1 500 000 (residência principal €500k + casa secundária €400k + apartamento arrendado €600k). Dedução conjunta €1 200 000. Excedente €300 000 sob 0,7% = €2 100. AIMI anual €2 100, pago em junho-novembro separadamente do IMI municipal normal. EXEMPLO INDIVIDUAL: solteiro com VPT total €1 200 000. Dedução individual €600 000. Excedente €400 000 × 0,7% (primeiro escalão até €1M) = €2 800/ano. Imposto importante para investidores imobiliários com vários imóveis. Estratégia: detenção em SCI familiar ou via pessoa coletiva pode ter tratamento diferente (com vantagens e desvantagens próprias).
Prédios devolutos e zonas de pressão urbanística: a majoração 3×
Em resposta à crise habitacional portuguesa (especialmente em Lisboa, Porto, Cascais, Almada) e à proliferação de imóveis vagos em centros urbanos, foi introduzida em 2019 a possibilidade de majoração da taxa IMI sobre prédios devolutos em áreas de pressão urbanística. A medida foi reforçada em 2023.
MECANISMO: artigo 112.º-A CIMI. Para imóveis classificados como 'devolutos' (vagos por mais de 1 ano) em áreas de pressão urbanística (declaradas por municípios), a assembleia municipal pode aplicar uma majoração até 3× a taxa IMI normal — por exemplo, em Lisboa a taxa normal 0,3% pode passar a 0,9% para prédios devolutos. Para imóveis vagos há mais de 2 anos: majoração até 6×. Para mais de 3 anos: majoração até 12×.
CLASSIFICAÇÃO COMO DEVOLUTO: o município (através do regulamento local) define os critérios. Geralmente: ausência de moradores no domicílio fiscal, ausência de consumo de água/eletricidade significativo, ausência de contrato de arrendamento ativo. Para classificação: a câmara municipal notifica o proprietário, que tem direito a contestar. APLICAÇÃO PRÁTICA: Lisboa aplica majoração 3× desde 2019. Resultados: cerca de 5 000 imóveis classificados como devolutos, IMI majorado gerou €15 milhões adicionais em 2023. Vários proprietários optaram por colocar imóveis em arrendamento para evitar a majoração — efeito desejado pela política habitacional. CONTESTAÇÃO: proprietário com motivo legítimo (em obras, em sucessão, em venda) pode contestar a classificação. Para imóveis em arrendamento (mesmo de curta duração): não classificado como devoluto. Para alojamento local (Airbnb): considerado uso ativo, não devoluto. Estratégia para investidores com imóveis vagos: arrendamento de longa duração (>1 ano) ou alojamento local efetivo para evitar majoração.
IMI anual estimado por VPT e taxa municipal
Estimativa do IMI anual por VPT do imóvel e taxa municipal aplicável. Adicionar AIMI para soma VPTs >€600 000. Bonificações por dependente (-50€ a -150€) e isenção 3 anos para habitação própria com VPT <€125 000 (rendimento <€153 300).
| VPT | 0,3% (Lisboa/Porto) | 0,35% (médio) | 0,4% (típico) | 0,5% (pré-2004) |
|---|---|---|---|---|
| €75 000 | €225 | €263 | €300 | €375 |
| €125 000 (limite isenção) | €375 | €438 | €500 | €625 |
| €200 000 | €600 | €700 | €800 | €1 000 |
| €350 000 | €1 050 | €1 225 | €1 400 | €1 750 |
| €600 000 (limiar AIMI) | €1 800 | €2 100 | €2 400 | €3 000 |
| €1 000 000 | €3 000 | €3 500 | €4 000 | €5 000 |
Acrescentar AIMI para VPT >€600 000 (individuais) ou €1,2M (casais conjunta): 0,7% sobre 600k-1M, 1% sobre 1M-2M, 1,5% acima. Imóveis devolutos em áreas de pressão urbanística: majoração até 3× a taxa normal. Bonificações por dependentes: -50€/100€/150€ conforme número de filhos.
Frequently Asked Questions
Como se calcula o IMI?
VPT (Valor Patrimonial Tributário) × Taxa municipal. Exemplo: VPT €150 000 × 0,35% = €525/ano. Taxa varia 0,3-0,45% (urbanos pós-2004) ou 0,4-0,8% (urbanos pré-2004) ou 0,8% (rústicos), conforme decisão da assembleia municipal.
Onde consulto o VPT do meu imóvel?
No Portal das Finanças → 'Caderneta Predial' (caderneta predial). O documento oficial mostra o VPT atual, coeficientes aplicados (afetação, localização, qualidade, idade), e detalhamento da avaliação. Pode descarregar PDF gratuito como contribuinte do imóvel.
Quem está isento de IMI?
(1) Habitação própria permanente com VPT <€125 000 isenta durante 3 anos se rendimento coletável agregado <€153 300. (2) Imóveis de interesse nacional. (3) Famílias com necessidades de habitação social (idosos baixos rendimentos, deficientes). (4) Bonificações por dependente: -50€ a -150€ conforme número de filhos.
O que é o AIMI?
Adicional ao IMI — imposto separado sobre soma dos VPTs do agregado familiar acima de €600 000. Taxas: 0,7% sobre VPT 600k-1M ; 1% sobre 1M-2M ; 1,5% acima. Para empresas: 0,4% sobre todo o VPT. Aplica-se em junho-novembro separadamente do IMI normal.
Quando se paga o IMI?
Avisos enviados em abril. Pagamento até 31 maio (única ou 1ª prestação), até 31 agosto (2ª), até 30 novembro (3ª). Número de prestações conforme valor: <€100 prestação única, €100-500 duas prestações, >€500 três prestações. Possibilidade de débito direto continuado para evitar esquecimentos.
O imóvel devoluto paga IMI maior?
Sim, em áreas de pressão urbanística. Para imóveis vagos por >1 ano: majoração legal até 3× a taxa normal (artigo 112.º-A CIMI). Aplicado por municípios como Lisboa, Porto, Cascais em zonas com forte pressão habitacional. Incentivo legal a libertar habitação ou colocá-la em arrendamento.
References & Authoritative Sources
- Código do IMI (CIMI) — Decreto-Lei 287/2003 — Código do Imposto Municipal sobre Imóveis · consulted May 31, 2026 · Fonte legislativa primária — IMI, AIMI, VPT, isenções, majoração de devolutos
- Autoridade Tributária — Portal das Finanças — IMI — calculadora oficial e caderneta predial · consulted May 31, 2026 · Portal oficial — consulta caderneta predial com VPT e coeficientes, simulador IMI
- Anuário Estatístico dos Municípios — DGAL — Taxas IMI por município · consulted May 31, 2026 · Direção-Geral das Autarquias Locais — estatísticas oficiais sobre taxas municipais IMI e outras
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Methodology & Review
O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é regulado pelo Código do IMI (artigos 111.º e seguintes). Base de cálculo: Valor Patrimonial Tributário (VPT) atribuído pela AT. Taxa: 0,3% a 0,45% para prédios urbanos avaliados após 2004 (conforme decisão da assembleia municipal de cada município). 0,4% a 0,8% para prédios urbanos avaliados antes de 2004. Prédios rústicos: 0,8% fixo. Majoração de 1% sobre prédios devolutos (vagos) em áreas de pressão urbanística. O simulador aplica a taxa ao VPT inserido.
Written by Ugo Candido · Last updated June 1, 2026.