Simulador Crédito Habitação Portugal: Prestação Mensal

Compare Common Scenarios

How the numbers shift across typical situations for this calculator:

How This Calculator Works

Indique o montante a financiar, a taxa nominal anual (TAN) e o prazo em anos. O simulador aplica a fórmula de amortização francesa, convertendo a TAN em taxa mensal (TAN/12) e o prazo em número de prestações mensais. A prestação resultante cobre capital + juros constantes durante todo o prazo. Para o custo real total deve adicionar: seguros obrigatórios (vida e multirriscos, 30-100€/mês conforme idade e cobertura), comissões mensais (5-15€/mês), comissões de processamento. A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) no contrato integra todos estes custos — é o único indicador a comparar entre ofertas bancárias.

The Formula

Fixed-Rate Amortization

P = loan amount, r = monthly rate (APR ÷ 12), n = number of monthly payments

Worked Example

Crédito habitação de €200 000 com TAN 4% a 30 anos: prestação mensal €955. Custo total ao fim de 30 anos: €955 × 360 = €343 800, dos quais €143 800 são juros (cerca de 72% adicionais ao capital). Com TAN 5%: prestação €1 073, juros totais €186 500. Para prazo 25 anos com TAN 4%: prestação €1 056, juros totais €116 800. Comparação importante: prazo mais curto reduz juros totais mas aumenta a prestação. A 'regra dos 35%' do Banco de Portugal recomenda que a prestação não exceda 35% do rendimento líquido do agregado familiar.

Key Insight

O crédito habitação é o principal instrumento de financiamento da casa própria em Portugal: mais de 1,4 milhões de famílias têm crédito ativo (Banco de Portugal 2024), com um stock total superior a €100 mil milhões. CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DO MERCADO PORTUGUÊS: (1) Predominância da taxa variável: cerca de 80% dos créditos vigentes em Portugal estão indexados à Euribor (3, 6 ou 12 meses) + spread bancário (0,8-2,5%). Esta dependência da Euribor torna o mercado português particularmente sensível às decisões do BCE — em 2022-2024, a subida rápida da Euribor (de 0% para 4%) gerou aumentos significativos das prestações de centenas de milhares de famílias. (2) Prazos longos: prazo médio 30 anos, máximo legal 50 anos (em prática raro). (3) Spreads bancários elevados em comparação europeia: 1-2,5% adicionais sobre o indexante, refletindo o custo do risco bancário em Portugal. REGRAS DO BANCO DE PORTUGAL: (1) DSTI (Debt Service to Income) — máximo 50% rendimento líquido para todas as dívidas; recomendado 35% só para crédito habitação. (2) LTV (Loan-to-Value) — máximo 90% para habitação própria permanente, 80% para segunda habitação ou habitação para arrendamento, 100% raramente para casos específicos (jovens com garantias adicionais, militares/forças segurança). (3) Maturidade decrescente conforme idade: para tomadores com idade média + prazo >75 anos, redução automática do prazo máximo. PROTEÇÃO DAS FAMÍLIAS COM PRESTAÇÕES PROBLEMÁTICAS: (1) PERSI (Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento): obrigatório do banco em caso de incumprimento, antes de procedimentos legais. (2) Lei das prestações fixas 2023: bancos obrigados a oferecer fixação temporária da prestação a quem perde 20% rendimento. (3) Bonificação de juros para jovens (até 35 anos, segundo orçamento de Estado). TAEG vs TAN: a TAEG integra TAN + comissões + seguros obrigatórios + outros encargos. Diferença típica TAEG-TAN: 0,3-0,8 pontos. Para comparar ofertas entre bancos usar SEMPRE a TAEG. Bancos com baixa TAN podem ter alta TAEG por comissões/seguros excessivos. SEGUROS OBRIGATÓRIOS: (1) Seguro de vida do mutuário — capital decrescente conforme amortização, prémio 15-50€/mês conforme idade, saúde, capital. (2) Seguro multirriscos do imóvel — protege contra incêndio, água, etc., prémio 10-25€/mês conforme valor e localização. (3) Seguros adicionais facultativos: invalidez, desemprego (raramente impostos). DESDE LEI 13/2009: livre escolha do segurador (não obrigatório aceitar o do banco) — pode poupar 50-200€/ano mudando para uma seguradora externa. AMORTIZAÇÃO ANTECIPADA: (1) Total: até 31/12/2024 isenta de comissão (DL 80/2022 anti-inflação). Desde 2025 reposta a comissão padrão de 0,5% (taxa fixa) ou 0,25% (taxa variável). (2) Parcial: idem regime. Permite reduzir prazo (mantendo prestação) ou reduzir prestação (mantendo prazo). A primeira opção poupa muito mais juros totais. ESTRATÉGIAS DE OPTIMIZAÇÃO: (a) comparar TAEG entre 3-5 bancos; (b) negociar spread (usualmente possível -0,1 a -0,4 pontos); (c) mudar de seguro de vida para externos (Lei 13/2009); (d) considerar transferência de crédito após primeiros anos se condições do mercado melhorarem (custo da transferência: avaliação, escritura, comissão amortização total).

Euribor + Spread: a estrutura típica do crédito habitação português

A estrutura padrão do crédito habitação em Portugal é a 'taxa variável indexada à Euribor + spread bancário'. Esta arquitetura, dominante em cerca de 80% dos contratos vigentes, faz do mercado português um dos mais sensíveis às decisões do Banco Central Europeu na zona euro.

Funcionamento: a taxa de juro final = Euribor + spread. A Euribor é a taxa interbancária da zona euro, com diferentes prazos (3, 6 ou 12 meses sendo os mais comuns). Atualizações: Euribor 3M atualiza trimestralmente, 6M semestralmente, 12M anualmente. O spread é fixo no contrato, decidido pelo banco em função do perfil de risco do mutuário (0,8% para perfis premium com baixo LTV e bons rendimentos, até 2,5% para perfis mais arriscados).

Evolução recente da Euribor 6M (referência mais comum): 2020 = -0,5%, 2021 = -0,55%, 2022 fim = 2,7%, 2023 pico = 4,0%, 2024 = 3,2%, 2025 prev = 2,5-3%. Esta evolução criou um choque massivo para famílias portuguesas: créditos contratados com Euribor próxima de zero viram a sua TAN passar de 1% para 5-5,5% em 18 meses. Para crédito €200 000 a 30 anos, a prestação aumentou de €640 (TAN 1%) para €1 130 (TAN 5%) — quase 80% de subida. Daí a importância dos mecanismos de proteção das famílias (Lei das prestações fixas 2023, bonificação de juros para jovens) e do regresso parcial do mercado à taxa fixa.

DSTI 50%, LTV 90%: as regras macroprudenciais do Banco de Portugal

Para evitar o sobre-endividamento das famílias e proteger a estabilidade financeira, o Banco de Portugal impõe desde 2018 regras macroprudenciais aos bancos comerciais para a concessão de crédito habitação. Estas regras são vinculativas e influenciam directamente o montante máximo de empréstimo aprovável.

DSTI (Debt Service to Income) — máximo 50% do rendimento líquido para a totalidade das dívidas (crédito habitação + cartões + outros créditos). Recomendado 35% só para crédito habitação. Cálculo do rendimento líquido: salário líquido ou rendimento empresarial líquido + outros rendimentos regulares (rendas recebidas, pensões). Exemplo: casal com salários líquidos €2 500 + €2 000 = €4 500/mês. DSTI 50% = €2 250 máximo para todas as dívidas. Se já têm €300/mês de outras dívidas, prestação habitação máxima €1 950.

LTV (Loan-to-Value) — relação entre montante de empréstimo e valor de avaliação do imóvel. Limites: 90% para habitação própria permanente (entrada mínima 10%), 80% para outras finalidades (segunda habitação, arrendamento), 100% raramente para casos específicos. Importante: o valor da avaliação é o MAIS BAIXO entre preço de venda e avaliação bancária independente. Se preço €250 000 e avaliação bancária €230 000: empréstimo máximo = 90% × €230 000 = €207 000 (não €225 000). Maturidade decrescente com idade: para tomadores com idade média + prazo >75 anos, redução do prazo máximo. Para casal 50 e 52 anos pedindo crédito a 30 anos: 51 + 30 = 81 → ultrapassa 75 → prazo reduzido a 24 anos (75 − 51).

Amortização antecipada: estratégia para reduzir juros totais

A amortização antecipada — pagamento de parte ou totalidade do capital em dívida antes do prazo contratual — é uma das ferramentas mais eficazes de redução do custo total do crédito habitação. A estrutura da amortização francesa torna esta estratégia particularmente vantajosa nos primeiros anos do empréstimo.

Mecanismo da amortização francesa: nos primeiros anos, a prestação é composta maioritariamente por juros (a parte amortizada é pequena). Em crédito €200 000 a 4% a 30 anos: na primeira prestação €955, juros são €667 e capital apenas €288 — só 30% da prestação reduz o capital. Por volta do ano 15 a relação inverte-se. Implicação: cada euro amortizado antecipadamente nos primeiros anos elimina muito mais juros futuros do que nos últimos anos.

Exemplo numérico: empréstimo €200 000 a 30 anos a TAN 4%. Amortização antecipada de €20 000 no ano 2: prazo reduz-se cerca de 4-5 anos E juros totais poupados ~€35 000. A mesma amortização de €20 000 no ano 20: prazo reduz apenas ~1,5 anos e juros poupados apenas ~€5 000. Conclusão: amortizar cedo é 7 vezes mais eficaz do que amortizar tarde. Comissões: até 31/12/2024 isentas (DL 80/2022). Desde 2025: 0,5% (taxa fixa) ou 0,25% (taxa variável) do montante amortizado. Para €20 000 amortizados: comissão €50-100 — negligenciável face à poupança de juros. ESTRATÉGIA RECOMENDADA: usar excedentes pontuais (subsídios, prémios, herança) para amortização antecipada nos primeiros 5-10 anos. A opção 'reduzir prazo mantendo prestação' poupa significativamente mais juros do que 'reduzir prestação mantendo prazo'.

Prestação mensal crédito habitação por montante, taxa e prazo

Prestação mensal em euros para combinações comuns de montante, TAN e prazo. Inclui apenas capital + juros; adicionar seguros (15-50€/mês vida + 10-25€/mês multirriscos) e comissões mensais.

Prestações para amortização francesa (taxa fixa). Para taxa variável: prestação atualiza a cada 6/12 meses conforme Euribor. Adicionar €30-100/mês para seguros obrigatórios (vida + multirriscos). Comparar TAEG entre bancos para custo total real. Regra dos 35%: prestação não deve exceder 35% do rendimento líquido do agregado.

Frequently Asked Questions

References & Authoritative Sources

• Banco de Portugal — Crédito Habitação — Regras macroprudenciais e supervisão do crédito habitação · consulted May 31, 2026 · Fonte oficial do regulador português — regras LTV, DSTI, maturidade, supervisão dos contratos de crédito
• Decreto-Lei 74-A/2017 — Regime dos contratos de crédito a consumidores celebrados a partir de 1 de janeiro de 2018 · consulted May 31, 2026 · Diploma principal do crédito ao consumo e habitação — TAEG obrigatória, FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia)
• Decreto-Lei 80/2022 (DL 80/2022 anti-inflação) — Isenção temporária de comissões de amortização antecipada · consulted May 31, 2026 · Diploma anti-inflação — isenção comissões amortização antecipada até 31/12/2024, prorrogada

Methodology & Review