Calculadora Tributação Arrendamento: Categoria F IRS
Calcule o imposto IRS sobre rendimentos de arrendamento em Portugal — categoria F do IRS com taxa autónoma 25% standard, reduções importantes para contratos de longa duração, ou opção pelo englobamento.
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Compare Common Scenarios
How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Imposto IRS sobre arrendamento | Rendimento líquido após imposto |
|---|---|---|
| Líquido €10 000 · 25% standard | 2,500 | 7,500 |
| Líquido €15 000 · 15% (5-10 anos) | 2,250 | 12,750 |
| Líquido €20 000 · 10% (10-20 anos) | 2,000 | 18,000 |
| Líquido €25 000 · 5% (20+ anos) | 1,250 | 23,750 |
How This Calculator Works
Indique o rendimento líquido anual (rendimento bruto MENOS despesas dedutíveis) e a taxa aplicável. A calculadora multiplica para obter o imposto. ESCOLHA DO REGIME: (1) Taxa autónoma 25% standard. (2) Reduções por duração: 15% para contratos 5-10 anos, 10% para 10-20 anos, 5% para 20+ anos — incentivo significativo a contratos longos. (3) Alternativa: englobamento ao IRS global pela taxa marginal (até 48%). Comparar as opções no Portal das Finanças no momento da declaração anual.
The Formula
Percentage of an Amount
Amount is the base value, Percentage is the rate applied to it
Worked Example
Senhorio com apartamento arrendado: rendimento bruto €12 000/ano. Despesas dedutíveis: IMI €600, condomínio €800, seguro €200 = €1 600. Rendimento líquido: €10 400. CONTRATO STANDARD <5 anos: imposto = €10 400 × 25% = €2 600. CONTRATO 5-10 ANOS: €10 400 × 15% = €1 560 (economia €1 040). CONTRATO 10-20 ANOS: €10 400 × 10% = €1 040 (economia €1 560). CONTRATO 20+ ANOS: €10 400 × 5% = €520 (economia €2 080). INCENTIVO POTENTE para contratos longos — reduz pela metade ou mais a tributação face ao standard 25%. PARA ENGLOBAMENTO IRS: se contribuinte em taxa marginal 23%: imposto €10 400 × 23% = €2 392 — favorável face a 25% autónomo. Em escalão 32%: €3 328 — desfavorável. Comparar sempre as opções.
Key Insight
A tributação dos rendimentos de arrendamento em Portugal sofreu várias alterações nos últimos anos e voltou a ser favorável após a Lei do Orçamento de Estado 2024. É enquadrada na CATEGORIA F do IRS (rendimentos prediais), com regras específicas que diferenciam de outros rendimentos do capital. HISTÓRICO E EVOLUÇÃO: até 2014: tributação variável conforme regime. 2014-2023: taxa autónoma fixa 28%. 2024-presente: REDUÇÃO para taxa autónoma 25% (Lei OE 2024), com manutenção das reduções por duração. Esta redução teve como objetivo desincentivar a saída de imóveis do mercado de arrendamento para alojamento local. TAXAS APLICÁVEIS 2025. (1) TAXA AUTÓNOMA STANDARD: 25% para contratos com duração menor de 5 anos. (2) TAXA AUTÓNOMA REDUZIDA: 15% para contratos com duração igual ou superior a 5 anos e menor que 10. 10% para contratos 10-20 anos. 5% para contratos 20+ anos. (3) ALTERNATIVA — ENGLOBAMENTO: opção do contribuinte por incluir o rendimento líquido na declaração IRS conjunta, sendo tributado pela taxa marginal do escalão final (13,25% a 48% conforme escalão). DESPESAS DEDUTÍVEIS (artigo 41.º CIRS): para chegar ao rendimento LÍQUIDO sobre o qual a taxa se aplica, são dedutíveis: (1) Despesas correntes: condomínio, manutenção corrente, pequenas reparações. (2) IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): integralmente. (3) Seguros: multirriscos, responsabilidade civil. (4) Despesas com energia/água/gás SE incluídas no contrato e suportadas pelo senhorio. (5) Comissão de mediação imobiliária e gestão profissional do arrendamento. (6) Honorários de advogado para contratos e contenciosos com inquilinos. LIMITE: despesas não podem exceder o valor da renda. Despesas excedentárias não podem ser deduzidas nem reportadas a anos futuros (para arrendamento). DESPESAS NÃO DEDUTÍVEIS: amortização do empréstimo (capital — só os juros são dedutíveis em casos específicos), obras de melhoria estrutural (capitalizam-se ao valor de aquisição para futura mais-valia, não deduzem ao rendimento). CONTRATO STANDARD vs DURAÇÃO LONGA: o sistema de reduções 25%/15%/10%/5% por duração é um INCENTIVO MUITO POTENTE a contratos de arrendamento de longa duração. Para senhorio com €15 000/ano de rendimento líquido: contrato 1 ano = €3 750 imposto. Contrato 8 anos = €2 250 imposto. Contrato 15 anos = €1 500. Contrato 25 anos = €750. Economia entre standard e 20+ anos: €3 000/ano = €60 000 em 20 anos. SIGNIFICATIVO. ENGLOBAMENTO vs AUTÓNOMO: a opção deve ser feita anualmente. Englobamento PODE ser vantajoso para: (1) contribuintes em escalões IRS baixos (13,25% ou 23%, abaixo do 25% autónomo). (2) Contribuintes com prejuízos fiscais a compensar. Englobamento DESVANTAJOSO para: (1) escalões 30%+. (2) Quem prefere simplificação (autónomo não engloba ao IRS). Simulador oficial Portal das Finanças permite comparar as duas opções. ALOJAMENTO LOCAL vs ARRENDAMENTO TRADICIONAL: para imóveis em zonas turísticas (Lisboa, Porto, Algarve), muitos proprietários estão na fronteira entre arrendamento residencial tradicional (Categoria F, 25% redução) e alojamento local (Categoria B — atividade empresarial, regime simplificado IRS 35% ou contabilidade organizada). DIFERENÇA: alojamento local é classificado como atividade empresarial. Vantagens fiscais alojamento local: pode aplicar IRS regime simplificado (coeficiente 0,15 sobre rendimentos brutos = matéria coletável muito reduzida) — para rendimento bruto €30 000 anuais, IRS sobre €4 500 apenas. Desvantagens: IMI tipicamente mais elevado (categoria comercial), exigência de licenciamento, possíveis contribuições para Segurança Social. Comparação completa requer consultoria fiscal específica. AIMI PARA IMÓVEIS DE INVESTIMENTO: para senhorios com vários imóveis com VPT total >€600 000, há AIMI (Adicional ao IMI) anual de 0,7-1,5% sobre o excesso. Para portfolio de €1,5M VPT: AIMI €6 300/ano além do IMI normal. Calcular CARGA TRIBUTÁRIA TOTAL anual do portfolio para decisões de investimento.
Reduções por duração: o incentivo a contratos longos
Uma das características distintivas da tributação portuguesa de arrendamentos é o sistema progressivo de reduções de taxa conforme a duração do contrato. Esta estrutura constitui um dos incentivos fiscais mais potentes do sistema português, com economia significativa cumulada ao longo dos anos para contratos de longa duração.
ESTRUTURA atual (Lei OE 2024). Contrato <5 anos: 25% autónomo. Contrato 5-10 anos: 15%. Contrato 10-20 anos: 10%. Contrato 20+ anos: 5%. A taxa aplicável é determinada pela DURAÇÃO INICIAL DECLARADA do contrato — se senhorio e inquilino assinam contrato de 5+ anos: taxa 15% aplicável desde o início. Se contrato for inicialmente 3 anos e depois prorrogado para 10+: a taxa preferencial só se aplica após a alteração formal da duração contratual.
ECONOMIA CUMULATIVA. Para rendimento líquido €12 000/ano. Contrato 1 ano: tributação 25% × €12 000 = €3 000/ano. Contrato 8 anos: 15% × €12 000 = €1 800/ano (economia €1 200/ano = €9 600 em 8 anos). Contrato 15 anos: 10% × €12 000 = €1 200/ano (economia €1 800/ano = €27 000 em 15 anos). Contrato 25 anos: 5% × €12 000 = €600/ano (economia €2 400/ano = €60 000 em 25 anos!). INCENTIVO MUITO POTENTE. Para investidor com portfolio €1M e rendimento líquido 6%/ano (€60 000): contrato 20+ anos = economia €12 000/ano vs standard = €240 000 em 20 anos. CUIDADOS. (1) Contratos de longa duração reduzem a flexibilidade do senhorio (não pode rescindir facilmente, sujeito a regras da Lei do Arrendamento Urbano - NRAU). (2) Se inquilino sai antes do prazo: contrato termina mas a redução fiscal aplica-se apenas ao período de duração efetiva. (3) Renovação de contrato curto não dá direito retroativo a taxa reduzida. PLANEAMENTO: para imóveis com expectativa de manter o mesmo inquilino: contratos 10-20 anos são frequentemente vantajosos. Para imóveis em zonas com alta rotatividade: contratos curtos podem ser preferíveis apesar da tributação maior.
Englobamento vs taxa autónoma: análise por escalão IRS
A escolha entre englobamento (tributação dos rendimentos prediais pelas taxas progressivas do IRS) ou taxa autónoma (25% fixa standard, com reduções por duração) é uma decisão fiscal anual significativa para senhorios em Portugal. A escolha ótima depende fundamentalmente do escalão IRS do contribuinte.
ANÁLISE POR ESCALÃO IRS 2025. ESCALÃO 1 (até €8 059, taxa 13,25%): englobamento muito favorável face a 25% autónomo. Economia 11,75 pontos para senhorios com poucos outros rendimentos. ESCALÃO 2 (€8 059-12 160, 18%): englobamento favorável face a 25%. ESCALÃO 3 (€12 160-17 233, 23%): englobamento ligeiramente favorável face a 25%. ESCALÃO 4 (€17 233-22 306, 26%): englobamento DESFAVORÁVEL — 1 ponto acima do autónomo. ESCALÕES 5+ (32,75% e acima): englobamento muito desfavorável.
ATENÇÃO: o englobamento DESAGUA o rendimento predial no rendimento global. Para contribuinte com salário €25 000 + arrendamento €12 000 líquido: total englobado = €37 000, subindo provavelmente para escalão 37%. Aplicação da taxa 37% sobre €12 000 = €4 440 (vs 25% autónomo = €3 000). MUITO DESVANTAJOSO. Para contribuinte com pensão €8 000 + arrendamento €12 000: total englobado = €20 000 (escalão 23% e 26%). Taxa média sobre €12 000 marginal: cerca de 24-25%. Quase paridade com autónomo. ENGLOBAMENTO TEM SENTIDO sobretudo quando: (1) Rendimento total muito baixo (contribuinte só vive de arrendamentos sem outros rendimentos significativos). (2) Há prejuízos fiscais doutras categorias a compensar (típico para empresário em nome individual com Categoria B em prejuízo). (3) Aplicação do quociente conjugal para casais com rendimentos desiguais. PRÁTICA: o Portal das Finanças no preenchimento da declaração IRS simula automaticamente as duas opções e indica a mais favorável. Recomendação: NUNCA deixar de comparar — diferença pode ser de centenas ou milhares de euros.
Arrendamento tradicional vs Alojamento Local: a escolha fiscal
Para proprietários de imóveis em zonas turísticas portuguesas (Lisboa, Porto, Algarve, Madeira), a escolha entre arrendamento residencial tradicional (Categoria F do IRS) e Alojamento Local (Categoria B, atividade empresarial) é uma decisão fiscal e operacional importante com implicações muito diferentes.
ARRENDAMENTO TRADICIONAL (Categoria F). Tributação: 25% autónoma standard, com reduções para contratos longos. Despesas dedutíveis com limite. Sem necessidade de licenciamento específico. Inquilino estável de longo prazo (típico 1-2 anos). Rentabilidade líquida típica em zonas turísticas: 3-4% ao ano do valor do imóvel.
ALOJAMENTO LOCAL (Categoria B). Classificado como atividade empresarial. TRIBUTAÇÃO REGIME SIMPLIFICADO: coeficiente 0,15 sobre rendimentos brutos (presunção que 85% são despesas) — matéria coletável muito favorável. Para rendimento bruto €30 000 anuais: matéria coletável €4 500 × taxa marginal IRS = imposto muito baixo. Exigências: registo como Alojamento Local (RNAL), licenciamento municipal, IMI categoria comercial (frequentemente mais alto), possíveis contribuições para Segurança Social como independente, IVA quando ultrapassada faixa de isenção (€14 500 atualmente). RENTABILIDADE típica em Lisboa/Porto: 6-12% ao ano (vs 3-4% arrendamento tradicional). COMPARAÇÃO PARA imóvel €300 000 em Lisboa centro. ARRENDAMENTO TRADICIONAL: renda €1 200/mês × 12 = €14 400 bruto. Líquido após despesas: €11 500. IRS 25% autónomo: €2 875. Net €8 625/ano. AL TÍPICO: ocupação 70%, taxa €120/noite × 256 noites = €30 720 bruto. Despesas operacionais (limpeza, comissões plataforma 15%, manutenção): ~€8 000. Líquido €22 720. IRS regime simplificado (0,15 × €30 720 × marginal 32%) = €1 475. Net €21 245/ano. AL é 2,5× mais rentável MAS muito mais trabalho operacional (gestão diária, limpeza, hosting). CRESCENTE REGULAMENTAÇÃO: Lisboa e Porto têm restringido fortemente novas licenças AL nos últimos anos para preservar habitação para residentes. Em algumas freguesias: suspensão total de novos AL desde 2023-2024. Para imóveis já licenciados: valor de mercado aumenta significativamente (licença AL é ativo separado).
Imposto IRS por rendimento líquido e duração do contrato
Imposto IRS sobre rendimentos de arrendamento (Categoria F) conforme taxa aplicável: standard 25% ou reduções para contratos longos. Adicionar IRS pelo englobamento se opção mais favorável.
| Rend. líquido | 25% standard | 15% (5-10 anos) | 10% (10-20 anos) | 5% (20+ anos) |
|---|---|---|---|---|
| €5 000 | €1 250 | €750 | €500 | €250 |
| €10 000 | €2 500 | €1 500 | €1 000 | €500 |
| €15 000 | €3 750 | €2 250 | €1 500 | €750 |
| €25 000 | €6 250 | €3 750 | €2 500 | €1 250 |
| €50 000 | €12 500 | €7 500 | €5 000 | €2 500 |
| €100 000 | €25 000 | €15 000 | €10 000 | €5 000 |
Taxa autónoma sobre rendimento líquido (após despesas dedutíveis: condomínio, IMI, seguros, manutenção). Despesas limitadas ao valor da renda. Para contribuintes em escalões IRS baixos (<23%): comparar com englobamento (pode ser mais favorável). AIMI adicional para portfolio VPT >€600 000.
Frequently Asked Questions
Qual a taxa standard sobre arrendamentos em Portugal?
25% autónoma (Lei OE 2024, reduzida do anterior 28%). Aplica-se ao rendimento LÍQUIDO (depois de deduzidas despesas). Reduções por duração do contrato: 15% (5-10 anos), 10% (10-20 anos), 5% (20+ anos). Alternativa: englobamento ao IRS pela taxa marginal (até 48%).
Como funcionam as reduções por duração?
Incentivo importante. Contrato com duração inicial: <5 anos = 25%, 5-10 anos = 15%, 10-20 anos = 10%, 20+ anos = 5%. Para rendimento líquido €15 000/ano: economia entre standard e 20+ anos = €3 000/ano. Em 20 anos: €60 000 economia cumulativa. Incentivo significativo a contratos longos.
Que despesas posso deduzir?
Condomínio, manutenção corrente, IMI integral, seguros (multirriscos, RC), energia/água/gás SE suportadas pelo senhorio, comissão imobiliária, gestão profissional, honorários jurídicos para contratos/contenciosos. LIMITE: despesas até ao valor da renda. Excedentárias não deduzíveis nem reportáveis.
Englobamento ou taxa autónoma?
Comparar sempre. Englobamento favorável para: contribuintes em escalões IRS 13,25% ou 23% (abaixo do 25% autónomo); contribuintes com prejuízos fiscais a compensar. Englobamento desfavorável para: escalões 30%+. Decisão anual feita na declaração IRS. Portal das Finanças simula automaticamente a opção mais favorável.
Alojamento Local é melhor para imóveis turísticos?
Depende. AL classifica-se como Categoria B (atividade empresarial). Vantagem: regime simplificado IRS aplica coeficiente 0,15 sobre rendimento bruto — matéria coletável muito reduzida. Para rendimento bruto €30k AL: IRS sobre €4 500 apenas. Desvantagens: IMI categoria comercial (mais alto), exigência licenciamento, possíveis contribuições Segurança Social.
Há AIMI sobre imóveis arrendados?
Sim. AIMI (Adicional ao IMI) aplica-se sobre soma VPT do agregado familiar acima de €600 000. Para senhorios com portfolio significativo: AIMI 0,7% sobre €600k-1M, 1% sobre €1M-2M, 1,5% acima. Para portfolio €1,5M: AIMI €6 300/ano além do IMI normal. Considerar no cálculo de carga tributária total.
References & Authoritative Sources
- Código do IRS — artigos 8.º, 41.º e 72.º — Categoria F — Rendimentos prediais · consulted May 31, 2026 · Fonte legislativa primária — tributação dos rendimentos de arrendamento, despesas dedutíveis, taxas reduzidas
- Lei do Orçamento de Estado 2024 — Redução da taxa autónoma de 28% para 25% · consulted May 31, 2026 · Lei OE 2024 — redução da taxa autónoma sobre rendimentos prediais e manutenção das reduções por duração
- NRAU — Lei 6/2006 e alterações — Novo Regime do Arrendamento Urbano · consulted May 31, 2026 · Lei principal do arrendamento urbano em Portugal — duração contratos, atualização rendas, deveres
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Methodology & Review
Os rendimentos prediais (categoria F do IRS) são tributados em Portugal a uma taxa autónoma de 25% (alterada de 28% para 25% pela Lei do OE 2024). Reduções por duração do contrato (artigo 72.º CIRS): 5+ anos = 15%, 10+ anos = 10%, 20+ anos = 5%. Alternativa: englobamento ao IRS global pela taxa marginal (até 48%). Despesas dedutíveis: manutenção, condomínio, impostos (IMI), seguros, com limite na renda. O simulador aplica a taxa diretamente ao rendimento líquido (após deduções).
Written by Ugo Candido · Last updated June 1, 2026.