Calculadora IMT: Imposto Municipal sobre Transmissões
Calcule o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) devido na compra de imóvel em Portugal — imposto pago ao município, com taxas progressivas conforme o valor e o destino do imóvel.
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How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | IMT estimado (taxa marginal) | Valor net após IMT |
|---|---|---|
| HPP €250 000 · 7% marginal | 17,500 | 232,500 |
| HPP €150 000 · 5% marginal | 7,500 | 142,500 |
| Outros fins €300 000 · 7% | 21,000 | 279,000 |
| HPP €500 000 · 8% marginal | 40,000 | 460,000 |
How This Calculator Works
Indique o valor da transmissão (o maior entre preço de aquisição e VPT) e a taxa marginal correspondente ao escalão. O simulador devolve uma estimativa do IMT. ATENÇÃO: o cálculo correto usa o sistema brasileiro de 'parcela a deduzir': IMT = base × taxa marginal − parcela. Para habitação própria permanente <€104 261: isento (0% IMT). Para preço €250 000 (habitação própria permanente): 7% × €250 000 − €8 935,67 = €17 500 − €8 935,67 = €8 564,33. Adicionar Imposto do Selo (0,8% do mesmo valor) = €2 000. Total impostos de aquisição: €10 564,33.
The Formula
Percentage of an Amount
Amount is the base value, Percentage is the rate applied to it
Worked Example
Compra de apartamento €250 000 como habitação própria permanente: IMT = €8 564,33 (cálculo exato com parcela a deduzir). Imposto do Selo 0,8% = €2 000. Total impostos diretos: €10 564,33 (4,2% do preço). Para mesma habitação como SEGUNDA HABITAÇÃO ou arrendamento: IMT mais alto (tabela ligeiramente diferente, ainda sem isenção inicial). Para €500 000 habitação principal: IMT €25 064 (5%). Para €1 000 000 habitação principal: IMT €68 314,33 (6,8%). Estes valores são PARA O COMPRADOR. Adicionar honorários do notário (~0,5-1%) e registo predial (~250€).
Key Insight
O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) é um dos impostos mais significativos do mercado imobiliário português, pago pelo COMPRADOR antes da escritura. Foi criado em 2003 (CIMT) substituindo a Sisa, com uma estrutura progressiva por escalões inspirada no IRS. RECEITA: cerca de €1,3 mil milhões anuais para os municípios, financiando habitação social e serviços locais. ESCALÕES HPP (HABITAÇÃO PRÓPRIA PERMANENTE) 2025: a tabela progressiva começa com isenção total até €104 261, depois 2%, 5%, 7%, 8%, com taxa única 6% no escalão €621k-1,13M (taxa máxima 7,5% acima). Para outros fins: tabela similar mas sem isenção inicial. SISTEMA PARCELA A DEDUZIR: usa o método brasileiro (não o por escalões puro). Fórmula: IMT = base × taxa marginal − parcela. PROGRAMA JOVEM 2024 (Lei 56/2023): isenção total para jovens <35 anos primeira aquisição HPP até €324 058 — uma das medidas mais relevantes recentes para apoiar acesso à habitação. ECONOMIA SIGNIFICATIVA: para jovem comprando €250k: economia €7 247 + €2 000 Selo (mantido) = €7 247 totais. ZONAS DE REABILITAÇÃO URBANA: alguns municípios oferecem isenção/redução para imóveis em áreas classificadas — Lisboa, Porto, Coimbra têm programas específicos. CUSTOS TOTAIS DE AQUISIÇÃO: IMT + Selo + notário (0,5-1%) + registo predial (€250) = tipicamente 4-7% do preço para HPP, podendo subir a 10% para segunda habitação ou neuf VEFA com IVA. PLANEAMENTO: para casais comprando, ambos cônjuges <35 anos beneficiam do programa Jovem, viabilizando compras até €324k sem IMT. Para investidores >35 anos: a carga fiscal completa aplica-se desde o primeiro euro, tornando importante negociar bem o preço de compra.
Escalões IMT 2025: tabela progressiva detalhada
O IMT português aplica uma tabela progressiva por escalões, similar ao IRS, mas com uma particularidade: tabelas diferentes para habitação própria permanente (HPP) e para outros fins. A HPP beneficia de uma isenção inicial significativa que reduz materialmente o imposto para compras médias.
TABELA HABITAÇÃO PRÓPRIA PERMANENTE 2025 (atualizada anualmente em função da inflação): (1) Até €104 261: 0% (isento). (2) €104 261-142 618: 2%, parcela deduzir €2 085,22. (3) €142 618-194 458: 5%, parcela €6 363,76. (4) €194 458-324 058: 7%, parcela €10 252,93. (5) €324 058-621 501: 8%, parcela €13 493,51. (6) €621 501-1 128 287: 6%, parcela 0 (taxa única). (7) Acima de €1 128 287: 7,5%, parcela 0.
TABELA OUTROS FINS (segunda habitação, arrendamento, comercial): igual estrutura mas COM TAXAS DESDE O PRIMEIRO ESCALÃO. (1) Até €104 261: 1% (não isento). (2) Restantes escalões idênticos à HPP. Para investidores imobiliários comprando para arrendar: maior carga fiscal na aquisição. CÁLCULO COM PARCELA A DEDUZIR: base × taxa marginal − parcela. Exemplo HPP €250 000: 7% × 250 000 − 10 252,93 = 17 500 − 10 252,93 = €7 247,07. Para €500 000 HPP: 8% × 500 000 − 13 493,51 = 40 000 − 13 493,51 = €26 506,49. Adicionar Selo 0,8% e tem o custo fiscal total da transação.
Programa Jovem 2024: isenção alargada até €324 058
Em 2024 o governo português introduziu uma das mais importantes reformas do IMT recente: isenção total para jovens até 35 anos na primeira aquisição de habitação própria permanente, até valor €324 058. É uma medida de apoio direto ao acesso à habitação para gerações jovens que enfrentam preços altos e baixos rendimentos.
CONDIÇÕES de elegibilidade: (1) Idade do(s) comprador(es) inferior a 35 anos à data da escritura. Para casais: ambos os cônjuges devem ter <35 anos. (2) Primeira aquisição: comprador nunca foi proprietário de imóvel destinado a habitação. (3) Destino habitação própria permanente: comunicar à AT e fixar residência fiscal no imóvel. (4) Limite do valor: €324 058 (correspondente ao topo do escalão 7% da tabela HPP normal). Acima deste limite: tributação normal sobre o EXCEDENTE.
EXEMPLO: jovem de 30 anos compra primeira habitação por €250 000. Sem o programa: IMT €7 247,07 + Selo €2 000 = €9 247,07. Com o programa Jovem 2024: IMT €0 (isento até €324 058) + Selo €2 000 = €2 000. Economia: €7 247,07. Para casal jovem comprando por €300 000: IMT zero (totalmente isento). Para €400 000: IMT apenas sobre o excedente €75 942 = 8% × 75 942 − parcela proporcional = ~€2 600. Comparação com €19 000 sem o programa. ECONOMIA SIGNIFICATIVA para jovens — incentivo à compra. Para investidores ou compradores >35 anos: programa não aplicável.
Custos totais de aquisição: IMT + Selo + notário + registo
O IMT é apenas uma parte dos custos totais de aquisição de imóvel em Portugal. Para uma estimativa realista do que o comprador paga, há que somar todos os encargos: IMT, Imposto do Selo, honorários notariais, registo predial. Esta soma representa tipicamente 4-7% do preço para a maioria das transações.
DECOMPOSIÇÃO TÍPICA para compra de habitação própria permanente €250 000: (1) IMT: €7 247,07 (2,9% do preço). (2) Imposto do Selo: 0,8% × €250 000 = €2 000. (3) Honorários do notário: variáveis, tipicamente 0,5-1% do preço = €1 250-2 500. (4) Registo predial: ~€250 fixo. (5) Pequenos encargos (certidões, IRS, etc): ~€200. TOTAL: €10 947 - €12 197 = aproximadamente 4,4-4,9% do preço.
PARA O NEUF/SEGUNDA HABITAÇÃO: IMT pode subir para 5-8% do preço, totalizando 7-10% em encargos. Para o programa Jovem 2024: IMT zero, total encargos 1-1,5% do preço (apenas Selo + notário + registo). FINANCIAMENTO BANCÁRIO: adicionalmente o crédito habitação tem os seus próprios encargos. Imposto do Selo sobre o mútuo bancário: 0,6% para prazo >5 anos. Para crédito €200 000: Selo do mútuo €1 200. Comissão de processo bancário: tipicamente 0,5% (€1 000 para crédito €200 000). Avaliação bancária: €250-400. SEGUROS OBRIGATÓRIOS: vida (15-50€/mês) + multirriscos (10-25€/mês). PLANEAMENTO FINANCEIRO: para comprador de habitação principal típico em Portugal, planear ~10% do preço da casa como custos totais de aquisição (incluindo crédito), além da entrada (10-20%). Para imóvel €250 000: entrada €25-50k + custos €25k = total cash necessário €50-75k. Para jovem com programa 2024: planeamento muito mais leve, total cash ~€30-50k.
IMT estimado por valor de aquisição (cálculo exato com parcela)
IMT exato calculado por tabela progressiva com parcela a deduzir, para habitação própria permanente (HPP) e outros fins. Adicionar Imposto do Selo 0,8% para custos fiscais totais.
| Valor | HPP (com isenção) | Outros fins | HPP Jovem <35 | Selo 0,8% |
|---|---|---|---|---|
| €100 000 | €0 (isento) | €1 000 | €0 (isento) | €800 |
| €150 000 | €915,78 | €2 000 + parcial | €0 (Jovem) | €1 200 |
| €200 000 | €3 636,24 | €4 636,24 | €0 (Jovem) | €1 600 |
| €250 000 | €7 247,07 | €8 247,07 | €0 (Jovem) | €2 000 |
| €350 000 | €14 506,49 | €15 506,49 | €2 600 (acima limite) | €2 800 |
| €500 000 | €26 506,49 | €27 506,49 | €14 506,49 (acima limite) | €4 000 |
HPP: habitação própria permanente, beneficia da isenção até €104 261. Programa Jovem 2024: isenção total até €324 058 para jovens <35 primeira aquisição. Imposto do Selo 0,8% adicional. Honorários notariais (~0,5-1%) e registo predial (€250) também a somar para custos totais.
Frequently Asked Questions
Quem paga IMT em Portugal?
O COMPRADOR do imóvel paga o IMT antes da escritura. Pagamento via Portal das Finanças (caixa multibanco ou homebanking) com guia gerada após preenchimento do Modelo 1 IMT. A escritura só pode ser celebrada após comprovativo do pagamento do IMT e do Imposto do Selo.
Habitação própria permanente paga menos IMT?
Sim, significativamente. Para HPP existe isenção total até €104 261 (escalão 0%). Acima: tabela progressiva 2%, 5%, 7%, 8%, 6%, 7,5%. Para outros fins (segunda habitação, arrendamento): sem isenção inicial — tabela começa em 1%. Diferença significativa para compras médias (<€200k).
Quais isenções existem?
(1) Habitação própria permanente <€104 261: 0% (isento). (2) Jovens (até 35 anos) primeira aquisição habitação própria: isenção total até €324 058 (programa criado em 2024). (3) Áreas de reabilitação urbana com classificação: isenção/redução conforme município. (4) Imóveis de interesse nacional/concelhio classificados: isenção.
O que é o programa Jovem 2024?
Isenção total de IMT para jovens até 35 anos na primeira aquisição de habitação própria permanente, até valor €324 058 (escalões 0-2-5-7). Acima deste valor: tributação normal sobre o excedente. Lançado em 2024 para apoiar acesso à habitação. Condições: nunca ter sido proprietário antes, idade <35 anos, imóvel destinado a habitação própria.
E o Imposto do Selo?
Adicional ao IMT: 0,8% do valor da transmissão. Pago juntamente com o IMT antes da escritura. Para imóvel €250 000: Selo €2 000. Total IMT + Selo + honorários notariais (~1%) + registo predial (€250) = aproximadamente 4-5% do preço de aquisição em custos totais para o comprador.
Pode haver avaliação adicional pela AT?
Sim, se o preço declarado for inferior ao VPT (Valor Patrimonial Tributário): a AT usa o VPT como base de cálculo. Para preço significativamente abaixo do VPT (ex: vendas entre familiares com preço simbólico): possível avaliação adicional para fins fiscais e até tributação como doação.
References & Authoritative Sources
- Código do IMT (CIMT) — Decreto-Lei 287/2003 — Código do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis · consulted May 31, 2026 · Fonte legislativa primária — IMT, escalões, isenções, modelo declarativo
- Lei 56/2023 — Programa Habitação Jovem — Isenção IMT para jovens <35 primeira aquisição habitação · consulted May 31, 2026 · Lei que criou o programa de isenção IMT para jovens primeira aquisição habitação
- Autoridade Tributária — Portal das Finanças — IMT — guia oficial e simulador · consulted May 31, 2026 · Portal oficial da AT — simulador IMT, declaração Modelo 1, pagamento online
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Methodology & Review
O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) é regulado pelo Código do IMT (CIMT). Base de cálculo: o maior entre preço de aquisição e VPT. Taxas progressivas por escalões. Para habitação própria permanente 2025: até €104 261 = 0% (isento). €104 261-142 618 = 2% (parcela deduzir €2 085). €142 618-194 458 = 5% (parcela €6 364). €194 458-324 058 = 7%. €324 058-621 501 = 8%. €621 501-1 128 287 = 6%. >€1 128 287 = 7,5%. Outros fins: idem mas sem isenção inicial. Rústicos: 5% fixo. O simulador aplica a alíquota marginal.
Written by Ugo Candido · Last updated June 1, 2026.