Calculadora de Rentabilidad de una Plaza de Garaje (ROI)
Calcula la rentabilidad de una plaza de garaje en España — ROI total y tasa anualizada. La plaza de garaje es una de las inversiones inmobiliarias más accesibles (desde 12.000-25.000 € en muchas capitales, 30.000-60.000 € en Madrid y Barcelona), con gestión muy sencilla y rentabilidad bruta superior a la vivienda.
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Year-by-year value projection
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How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Total ROI | Annualized ROI | Net profit |
|---|---|---|---|
| €30k → €50k · 8 años | 66.67% | 6.59% | $20,000.00 |
| €15k → €22k · 5 años | 46.67% | 7.96% | $7,000.00 |
| €60k → €95k · 10 años | 58.33% | 4.70% | $35,000.00 |
Cómo funciona esta calculadora
Introduce el capital total invertido (precio + ITP/IVA + notaría), el total recuperado (reventa + rentas netas cumuladas) y el periodo. La calculadora devuelve el ROI total, la tasa anualizada (CAGR) y el beneficio neto. La rentabilidad bruta (alquiler anual/precio) típica de una plaza de garaje es del 5-9%, superior a la del piso.
La fórmula
Return on Investment
V_start = amount invested, V_end = amount returned; annualized ROI = (V_end / V_start)^(1/n) − 1
Ejemplo práctico
Plaza de garaje comprada por 30.000 € en Madrid. Alquiler mensual 130 €, es decir 1.560 €/año brutos. En 8 años, rentas netas cumuladas ≈ 8.000 € (tras IRPF y comunidad). Reventa por 42.000 €. Total recuperado: 50.000 €. ROI: (50.000 − 30.000) / 30.000 = +66,7% en 8 años, es decir 6,6%/año. La ganancia patrimonial de 12.000 € tributa al 19%-21% en la base del ahorro del IRPF.
Idea clave
La plaza de garaje es uno de los productos inmobiliarios más accesibles para el pequeño inversor español y goza de una demanda estructural en las grandes ciudades. Los precios varían enormemente según la ubicación: Madrid centro (Salamanca, Chamberí, Centro) y Barcelona centro (Eixample, Sant Gervasi-Galvany) ofrecen plazas a 30.000-60.000 €, llegando a 60.000-100.000 € en zonas premium muy escasas. En Valencia, Sevilla, Bilbao, Málaga centro las plazas se sitúan en 15.000-30.000 €. En capitales medianas, desde 8.000-20.000 €. La gestión es muy sencilla: contrato breve (mensual o anual renovable), sin las protecciones de la LAU para vivienda habitual, sin reformas, riesgo de impago bajo (cuota mensual de 80-150 € fácilmente asumible). La rentabilidad bruta del 5-9% es superior a la de la vivienda. Tres puntos fiscales clave. Primero, las rentas de la plaza de garaje tributan en la base general del IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, SIN la reducción del 60% que se aplica al alquiler de vivienda habitual (introducida por la Ley de Vivienda 2023). Esto significa una fiscalidad efectiva más alta que la del alquiler de vivienda. Segundo, el ITP de la compra de segunda mano varía según la CCAA, del 6% (Madrid) al 10% (Cataluña, Comunidad Valenciana), y la AJD sobre obra nueva del 1-1,5%. Tercero, la ganancia patrimonial a la venta tributa al 19%-28% en la base del ahorro, sin las exenciones de reinversión o por edad >65 que protegen a la vivienda habitual. A largo plazo, la electrificación del parque automovilístico (necesidad de puntos de recarga) y las Zonas de Bajas Emisiones (ZBE) ya operativas en muchas ciudades pueden afectar la demanda.
Fiscalidad sin la reducción del 60% del alquiler de vivienda
La fiscalidad de los alquileres de plaza de garaje en España presenta una diferencia importante respecto al alquiler de vivienda habitual. Los rendimientos del capital inmobiliario derivados del alquiler de la plaza se integran en la base general del IRPF y tributan al tipo marginal del contribuyente (19%-47% según los demás ingresos). Son deducibles los gastos: cuotas de comunidad, IBI, seguro, intereses del préstamo en su caso, amortización (3% del valor de construcción) y reparaciones.
El punto importante: a diferencia del alquiler de vivienda habitual, que disfruta de una reducción del 60% del rendimiento neto en el IRPF (con porcentajes incluso mayores en zonas tensionadas según la Ley de Vivienda 2023), el alquiler de la plaza de garaje no goza de ninguna reducción. El rendimiento neto se grava íntegramente. Esto significa que, a igualdad de tipo marginal del 30%, el alquiler de la plaza paga 30% sobre el rendimiento neto, mientras que el alquiler de la vivienda habitual paga 30% solo sobre el 40% del rendimiento — una diferencia muy significativa.
A la venta, la ganancia patrimonial se integra en la base del ahorro del IRPF y tributa según la escala (19% hasta 6.000 €; 21% hasta 50.000 €; 23% hasta 200.000 €; 27% hasta 300.000 €; 28% por encima). No se aplican las exenciones por reinversión en otra vivienda habitual (en 2 años) ni por edad mayor de 65, que protegen solo la vivienda habitual. La ganancia patrimonial es siempre íntegramente tributable, salvo la deducción de los gastos de compra (ITP, notaría, gestoría) bien documentados, que pueden reducir significativamente la base imponible.
Madrid, Barcelona y la economía de la plaza en centros urbanos
El mercado español de las plazas de garaje está fuertemente segmentado por ciudad y barrio. Madrid lidera con plazas que oscilan entre 30.000 y 60.000 € en zonas céntricas (Salamanca, Chamberí, Centro, Justicia, Almagro), y pueden llegar a 60.000-100.000 € en las zonas más prestigiosas y escasas (lujo del barrio de Salamanca, ejes principales del centro histórico). Barcelona ofrece precios similares en el Eixample, Sant Gervasi-Galvany, Pedralbes y el casco antiguo, con un mercado fuertemente influido por las restricciones urbanísticas y la presión de turismo histórico.
Bilbao y San Sebastián son mercados secundarios pero relevantes (25.000-45.000 € en centros), favorecidos por la escasez física de aparcamiento en sus centros históricos. Valencia, Sevilla, Málaga, Zaragoza y otras capitales ofrecen plazas en zonas céntricas a 15.000-30.000 €, con una demanda estructural sostenida pero menos volumen y liquidez. Las capitales menores y ciudades intermedias se mueven entre 8.000 y 20.000 € — un ticket muy accesible para iniciar inversión inmobiliaria, pero con menos protección frente al riesgo de saturación.
La gestión de una plaza de garaje en alquiler es notablemente sencilla. El contrato no se rige por la LAU para vivienda habitual sino por libertad de pactos (Título III LAU, aplicable a inmuebles destinados a uso distinto del de vivienda) o por el Código Civil, lo que permite una flexibilidad mucho mayor: contratos cortos (mensual o anual renovable), preaviso reducido, sin las protecciones del alquiler residencial. Los gastos recurrentes son limitados: cuota de comunidad de propietarios para el mantenimiento del garaje (200-600 €/año típico según el edificio), IBI moderado (la base catastral de una plaza es baja), seguro (a menudo incluido en la comunidad). La rentabilidad bruta del 5-9% supera consistentemente a la de la vivienda. A largo plazo, la electrificación del parque automovilístico (con la necesidad de instalar puntos de recarga, sujeta a la regulación de la Ley de Propiedad Horizontal) y la creciente extensión de las Zonas de Bajas Emisiones (ZBE, ya activas en Madrid Central, Barcelona, Bilbao y otras ciudades por mandato de la Ley de Cambio Climático) son factores estructurales que afectarán la demanda.
Plaza de garaje: economía y rentabilidad en España (2024-2025)
Parámetros de la inversión en plaza de aparcamiento.
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Fórmula ROI | (total recuperado − invertido) / invertido |
| Madrid centro | 30.000-60.000 € |
| Madrid premium | 60.000-100.000 € |
| Barcelona Eixample/Sant Gervasi | 30.000-60.000 € |
| Bilbao / San Sebastián centro | 25.000-45.000 € |
| Valencia / Sevilla / Málaga centro | 15.000-30.000 € |
| Rentabilidad bruta | 5-9% |
| IRPF rentas (sin reducción 60%) | Tipo marginal |
| ITP segunda mano (CCAA) | 6%-10% |
| IVA + AJD obra nueva | 10% + 1-1,5% |
Activo accesible con rentabilidad bruta atractiva, pero sin la reducción del 60% del alquiler residencial. Fuentes: AEAT, AHE.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad de una plaza de garaje?
ROI = (total recuperado − capital invertido) / capital invertido × 100, con total recuperado = precio de reventa + rentas netas cumuladas. La tasa anualizada (CAGR) = (total/invertido)^(1/años) − 1. La rentabilidad bruta (alquiler/precio) típica es del 5-9%, superior a la vivienda.
¿Cómo tributan los alquileres de la plaza de garaje?
En el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario en la base general (escala del IRPF), SIN la reducción del 60% que se aplica al alquiler de vivienda habitual. Son deducibles los gastos: comunidad, IBI, seguro, intereses del préstamo, amortización del 3% del valor de construcción y reparaciones.
¿Qué ITP se paga en la compra?
El ITP en compraventa de plaza de garaje de segunda mano varía según la CCAA: 6% (Madrid), 7% (Andalucía, Galicia), 8% (Castilla y León), 10% (Cataluña, Comunidad Valenciana). Para obra nueva, se paga el 10% de IVA + AJD del 1-1,5%. Algunas CCAA tienen tipos reducidos para jóvenes o familias numerosas.
¿La plaza de garaje vinculada a vivienda habitual reduce el ITP?
En general no, salvo regulación autonómica específica. La normativa estatal no extiende automáticamente el tipo reducido por vivienda habitual a las plazas de garaje. Algunas CCAA prevén un tratamiento mejorado si la plaza se adquiere a la vez que la vivienda habitual.
¿Dónde están los mercados más caros?
Madrid centro (Salamanca, Chamberí, Centro): 30.000-60.000 €, premium 60.000-100.000 €. Barcelona Eixample/Sant Gervasi: 30.000-60.000 €. Bilbao centro, San Sebastián: 25.000-45.000 €. Valencia, Sevilla, Málaga centro: 15.000-30.000 €. Capitales medianas y pequeñas: 8.000-20.000 €.
¿Qué riesgos hay a largo plazo?
Tres factores: (1) electrificación del parque — la necesidad de puntos de recarga puede revalorizar plazas equipadas; (2) Zonas de Bajas Emisiones (ZBE) operativas en Madrid Central, Barcelona, Bilbao y muchas otras ciudades, que pueden reducir la demanda; (3) a largo plazo, movilidad compartida y vehículos autónomos pueden cambiar la demanda de plaza de propiedad.
Referencias y fuentes oficiales
- Agencia Tributaria (AEAT) — Rendimientos del capital inmobiliario (alquiler de plazas de garaje) · consulted May 31, 2026 · Tributación de los alquileres de plaza de garaje sin la reducción del 60%
- BOE — Ley 35/2006 del IRPF, art. 23 y disposiciones — Reducción del 60% para alquileres de vivienda habitual (no aplicable a plaza de garaje) · consulted May 31, 2026 · Restricción de la reducción del 60% al alquiler de vivienda habitual
- BOE — Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda — Modificación de la reducción para alquiler de vivienda habitual en zonas tensionadas · consulted May 31, 2026 · Modificación que refuerza la diferencia con el alquiler de plaza de garaje
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Metodología y revisión
Cálculo del ROI total y anualizado de una inversión en plaza de garaje. Importe invertido = precio de compra + ITP (6-10% según la CCAA) o IVA + AJD para obra nueva + notaría y registro. Importe recuperado = precio de reventa + rentas netas cumuladas (alquileres brutos menos comunidad de propietarios, IBI, seguro, gestión, fiscalidad). En España, los alquileres de plazas de garaje tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario en la base general, sin la reducción del 60% que se aplica al alquiler de vivienda habitual. La ganancia patrimonial a la venta tributa en la base del ahorro (19%-28%), sin las exenciones de la vivienda habitual. Las plazas de garaje son uno de los activos inmobiliarios más accesibles para el pequeño inversor.
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