Calculadora ISAI: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles
Calcula el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) en México — impuesto estatal del 2-5% que paga el comprador al adquirir un inmueble. Costo significativo en la operación de compraventa.
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How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | ISAI estimado | Valor neto inmueble |
|---|---|---|
| MX$ 2M CDMX · 4% | 80,000 | 1,920,000 |
| MX$ 2M Edo. México · 3,5% | 70,000 | 1,930,000 |
| MX$ 5M CDMX · 4,2% | 210,000 | 4,790,000 |
| MX$ 1M Jalisco · 2% | 20,000 | 980,000 |
How This Calculator Works
Indica el valor de adquisición del inmueble y la tasa ISAI aplicable en la entidad federativa. La calculadora devuelve el ISAI. VALOR BASE: mayor entre valor catastral y precio de operación. SUJETO PASIVO: comprador (adquirente). RECAUDACIÓN: NOTARIO retiene al firmar escritura y enterar a Tesorería estatal. PAGO ÚNICO al cierre de la operación. EXENCIONES variables por estado: vivienda de interés social, primer comprador (ciertos casos), donaciones entre cónyuges.
The Formula
Percentage of an Amount
Amount is the base value, Percentage is the rate applied to it
Worked Example
Inmueble en CDMX adquirido por MX$ 2 000 000: ISAI (tarifa progresiva CDMX, aproximadamente 4% promedio): MX$ 80 000. Para inmueble MX$ 5 000 000: ISAI ~MX$ 200 000 (4%). Para vivienda económica MX$ 800 000 con tasa reducida 2%: MX$ 16 000. ESTADO DE MÉXICO inmueble MX$ 2 000 000 con tasa plana ~3,5%: ISAI MX$ 70 000. NUEVO LEÓN MX$ 2 000 000 con tasa ~3%: ISAI MX$ 60 000. COSTO TOTAL de adquisición real (inmueble + gastos): inmueble MX$ 2 000 000 + ISAI MX$ 80 000 + notario MX$ 20 000-40 000 + registro público MX$ 5 000-15 000 + avalúo MX$ 5 000-10 000 = ~MX$ 2 110 000-2 145 000 (cliente debe presupuestar +5,5-7,3% sobre precio).
Key Insight
El ISAI es el costo fiscal más significativo en la compra de un inmueble en México — frecuentemente 3-5% del precio de operación, lo que para un inmueble medio en zona urbana representa MX$ 60 000-250 000 que se suman al precio de compra. La fragmentación entre entidades federativas crea diferencias importantes: comprar un inmueble idéntico en CDMX vs Jalisco puede tener una diferencia de ISAI de 2-3% del valor, lo que para inversionistas puede ser determinante en decisiones de localización. Estrategias de optimización: aprovechar exenciones para vivienda de interés social (varias entidades), considerar adquirir mediante fideicomiso en zonas restringidas, o estructurar compra vía sociedad mercantil cuando el comprador es persona jurídica. Importante: el ISAI NO ES NEGOCIABLE entre comprador y vendedor — es legal obligación del comprador y debe pagarse para concluir la escritura.
ISAI vs IVA en adquisición inmobiliaria: distinción crucial
En México, la adquisición de un inmueble está sujeta a régimen fiscal diferente según el tipo de operación y el vendedor. La confusión entre ISAI e IVA es frecuente entre compradores primerizos pero crucial entender la distinción.
ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles). Impuesto ESTATAL. Aplica a TODAS las adquisiciones de inmuebles: compraventa, donación, permuta, adjudicación, etc. Tasa 2-5% según entidad. Sujeto pasivo: COMPRADOR. Recauda: Tesorería estatal. SIEMPRE APLICA — sin excepción por categoría de inmueble (salvo exenciones específicas por valor o tipo).
IVA en operación inmobiliaria. Impuesto FEDERAL. APLICA SOLAMENTE en construcción NUEVA vendida por desarrollador inmobiliario (persona jurídica con actividad empresarial). Tasa 16% sobre el valor de la CONSTRUCCIÓN (NO sobre el terreno). NO APLICA: compraventa de segundo uso (entre particulares o de particular a particular), terrenos sin construir, vivienda de interés social (exenta art. 9 LIVA). EJEMPLO PRÁCTICO. (1) Compra de departamento NUEVO en torre residencial CDMX a constructora: precio total MX$ 5 000 000 (terreno MX$ 1 500 000 + construcción MX$ 3 500 000). IVA 16% sobre construcción: MX$ 560 000. ISAI ~4%: MX$ 200 000. TOTAL impuestos: MX$ 760 000 (~15% sobre precio). (2) Compra de mismo departamento USADO de un particular: IVA MX$ 0 (exento), ISAI MX$ 200 000. AHORRO en 'segunda mano': MX$ 560 000. POR ESO compradores frecuentemente prefieren inmuebles usados sobre nuevos — el ahorro IVA es significativo. (3) Compra de TERRENO sin construir: IVA MX$ 0. ISAI MX$ 200 000 (sobre valor terreno). Para constructoras: pueden ACREDITAR IVA por inmueble vendido contra IVA pagado en materiales y servicios — neutral fiscal. Para comprador final: IVA es costo (no acreditable).
Cálculo del ISAI en CDMX: tarifa progresiva por escalones
La Ciudad de México aplica una tarifa PROGRESIVA del ISAI por escalones de valor, lo que requiere comprensión detallada para cálculo correcto. Otros estados frecuentemente aplican tarifa plana, pero CDMX usa estructura similar a tarifa ISR de personas físicas.
TABLA TARIFA ISAI CDMX 2025 (aproximada, sujeta a actualización por Tesorería CDMX). Escalones progresivos con cuota fija + porcentaje sobre el excedente. Ejemplos típicos: hasta MX$ 100 000: 0% (exento). De MX$ 100 000 a MX$ 600 000: ~2% sobre excedente. De MX$ 600 000 a MX$ 1 500 000: cuota fija + ~3% sobre excedente. De MX$ 1 500 000 a MX$ 4 000 000: cuota fija + ~4% sobre excedente. Mayor a MX$ 4 000 000: cuota fija + ~5% sobre excedente.
EJEMPLOS DE CÁLCULO CDMX. Inmueble MX$ 1 500 000: ISAI ~MX$ 45 000-50 000 (tarifa progresiva, ~3,2% efectiva). Inmueble MX$ 3 000 000: ISAI ~MX$ 105 000-120 000 (~3,8% efectiva). Inmueble MX$ 5 000 000: ISAI ~MX$ 200 000-220 000 (~4,2% efectiva). Inmueble MX$ 10 000 000: ISAI ~MX$ 450 000-500 000 (~4,7% efectiva). Inmueble MX$ 20 000 000: ISAI ~MX$ 950 000-1 000 000 (~4,9% efectiva). OBSERVACIÓN: tarifa efectiva CONVERGE a 5% para inmuebles muy valiosos. Para vivienda media-alta (MX$ 2-5 millones): ~3,5-4,5% efectiva. COMPARACIÓN INTERESTATAL. Mismo inmueble MX$ 3 000 000 en diferentes estados: CDMX ~MX$ 110 000 (3,7%). Estado de México (3,5% plana): MX$ 105 000. Nuevo León (3% plana): MX$ 90 000. Jalisco (2% plana): MX$ 60 000. Quintana Roo (3% plana): MX$ 90 000. DIFERENCIA SIGNIFICATIVA: comprar mismo inmueble en CDMX vs Jalisco = MX$ 50 000 más de ISAI. Para inversionistas con múltiples adquisiciones: diferencias acumulativas relevantes. NOTA: tarifa CDMX puede actualizarse anualmente — consultar Tesorería CDMX (finanzas.cdmx.gob.mx) o calculadora ISAI oficial para tarifa vigente al momento de la operación.
Costos totales de adquisición: el cliente debe presupuestar +6-8%
El ISAI es el costo fiscal más visible en la compra de un inmueble, pero NO es el único. Compradores frecuentemente subestiman los costos totales de adquisición, lo que conduce a problemas de liquidez al cierre. Presupuestar correctamente desde el inicio es esencial.
COSTOS TOTALES (estimación para inmueble MX$ 2 000 000 en CDMX). (1) PRECIO INMUEBLE: MX$ 2 000 000 (referencia). (2) ISAI 4%: MX$ 80 000. (3) HONORARIOS NOTARIALES: MX$ 25 000-50 000 (1,25-2,5%, varía por notaría). Incluye redacción escritura, asesoría legal, gestiones. (4) DERECHOS DE INSCRIPCIÓN al Registro Público de la Propiedad: MX$ 8 000-15 000. (5) AVALÚO BANCARIO (si hay crédito hipotecario) o avalúo catastral: MX$ 5 000-15 000. (6) CERTIFICADOS Y CONSTANCIAS (libertad de gravamen, no adeudo predial, no adeudo agua, etc.): MX$ 2 000-5 000. (7) IVA SOBRE HONORARIOS NOTARIALES Y SERVICIOS: 16% sobre cada concepto. TOTAL TÍPICO: ~MX$ 130 000-180 000 adicionales al precio = 6,5-9% sobre precio del inmueble.
PARA CRÉDITO HIPOTECARIO ADICIONAL. Comisión apertura crédito: 0,5-1% sobre monto del crédito. Comisión administración: variable. Seguros (vida + daños): obligatorios, costo estimado 0,5-1% del valor del inmueble anualmente. PROVISIÓN INICIAL RECOMENDADA: 8-10% del precio del inmueble para cubrir TODOS los costos de cierre + buffer para imprevistos. PARA DESARROLLADORES (vivienda nueva). Adquisición de departamento nuevo MX$ 3 000 000 con IVA 16% sobre construcción (~MX$ 320 000 en este ejemplo) + ISAI MX$ 120 000 + notaría/registro MX$ 60 000 = costos cierre TOTAL ~MX$ 500 000 = 16-17% sobre precio publicado. COMPRADORES PRIMERIZOS confunden el precio publicado con el desembolso real — diferencia frecuente de 10-15% causa problemas de liquidez. RECOMENDACIÓN. Negociar con desarrollador para CLARIFICAR si precio incluye IVA o es 'más impuestos'. En tasaciones publicitarias, especialmente en proyectos nuevos: practica común es publicar precio SIN IVA para apariencia más atractiva, generando confusión al comprador.
ISAI estimado por entidad y valor del inmueble
Tarifas aproximadas vigentes 2025. CDMX usa tarifa progresiva (porcentaje efectivo varía con el valor). Otras entidades: tarifa plana o ligeramente progresiva. Consultar Tesorería estatal para tarifa exacta vigente.
| Valor inmueble | CDMX (~4% prog.) | Edo. México (3,5%) | Nuevo León (3%) | Jalisco (2%) |
|---|---|---|---|---|
| MX$ 1 000 000 | MX$ 30 000 | MX$ 35 000 | MX$ 30 000 | MX$ 20 000 |
| MX$ 2 000 000 | MX$ 80 000 | MX$ 70 000 | MX$ 60 000 | MX$ 40 000 |
| MX$ 3 500 000 | MX$ 140 000 | MX$ 122 500 | MX$ 105 000 | MX$ 70 000 |
| MX$ 5 000 000 | MX$ 210 000 | MX$ 175 000 | MX$ 150 000 | MX$ 100 000 |
| MX$ 10 000 000 | MX$ 470 000 | MX$ 350 000 | MX$ 300 000 | MX$ 200 000 |
Estimaciones aproximadas. Tarifas reales pueden diferir por exenciones específicas (vivienda interés social, primer comprador, etc.) o por actualizaciones anuales de tarifa estatal. Verificar con notario público o Tesorería estatal antes de la operación.
Frequently Asked Questions
Quién paga el ISAI?
EL COMPRADOR (adquirente del inmueble). No es negociable entre las partes — es responsabilidad fiscal del comprador. Notario retiene al firmar la escritura pública y entera a la Tesorería estatal en plazo legal (típicamente 15-30 días). SIN PAGO ISAI: notario NO PUEDE concluir la inscripción de la operación en Registro Público de la Propiedad — operación legalmente no completada.
Cuál es la base imponible?
EL MAYOR ENTRE: (1) valor de operación = precio efectivo de compraventa establecido en el contrato. (2) valor catastral = valor oficial asignado por catastro municipal/estatal. CDMX: valores catastrales modernizados, frecuentemente coinciden con precio operación. Estados con catastro desactualizado: valor catastral muy inferior al precio real, base imponible = precio operación. INTENTO DE EVASIÓN común: declarar precio inferior al real para reducir ISAI — riesgoso porque autoridad fiscal puede impugnar mediante AVALÚO INDEPENDIENTE.
Por qué varía tanto entre estados?
El ISAI es impuesto ESTATAL, regulado por ley fiscal de cada entidad federativa. Cada estado fija TASA y EXENCIONES propios. CDMX: progresiva 2-5%, mayor recaudación. Estado de México: ~3,5% plana. Nuevo León: ~3%. Jalisco: ~2% (más bajo entre principales). Quintana Roo: ~3%. Yucatán: ~2%. Puebla: ~2,5%. CONSULTAR: ley fiscal estatal vigente o tesorería del estado donde se ubica el inmueble. Tasas pueden cambiar anualmente con presupuesto estatal.
Hay exenciones o reducciones?
SÍ — variables por estado. EXENCIONES COMUNES: (1) Vivienda de interés social (valor inferior a cierto monto, frecuentemente MX$ 1 000 000-1 500 000): exención total o parcial. (2) Primer comprador joven (algunas entidades): reducción 50-100%. (3) Adquisición por herencia: exenta en mayoría de estados (puede aplicar impuesto sobre sucesión diferente). (4) Donación entre cónyuges o ascendientes-descendientes: exenta en varios estados. (5) Compraventa con crédito INFONAVIT: subsidio implícito en algunos estados (CDMX, Jalisco).
Cuándo se paga?
AL MOMENTO DE LA ESCRITURA. Notario calcula ISAI, comprador entrega cheque certificado o transferencia bancaria por el monto, notario entera a Tesorería en plazo legal. SIN ISAI PAGADO: notario no puede otorgar escritura. ESTIMACIÓN: solicitar avalúo o cotización al notario al menos 30 días antes de fecha programada de escritura para presupuestar correctamente. RECEPCIÓN DE PAGO: notario entrega recibo oficial que sirve para deducción ISR (en caso de venta futura).
Se puede deducir el ISAI?
AL VENDER el inmueble (futuro): SÍ — ISAI pagado en adquisición es DEDUCIBLE del costo de adquisición para calcular utilidad imponible en venta. Reduce ISR sobre la ganancia. CONSERVAR RECIBO OFICIAL. EN AÑO DE COMPRA para autouso (vivienda principal): NO directamente deducible. PARA INMUEBLE DE INVERSIÓN/ALQUILER: forma parte del valor de adquisición que se amortiza fiscalmente (depreciable 5% anual para inmuebles de inversión, no aplica para vivienda autouso).
References & Authoritative Sources
- Tesorería CDMX — Secretaría de Administración y Finanzas — Cálculo ISAI Ciudad de México · consulted May 31, 2026 · Autoridad fiscal CDMX — tarifa progresiva ISAI vigente, calculadora oficial, exenciones
- Código Fiscal de la Ciudad de México — Capítulo del ISAI — Código Fiscal CDMX · consulted May 31, 2026 · Marco legal local — Código Fiscal CDMX, artículos sobre ISAI, base imponible, tarifa, exenciones
- Colegio de Notarios del Distrito Federal — Guía gastos notariales y de adquisición inmobiliaria · consulted May 31, 2026 · Asociación notarial — tabuladores referenciales de honorarios y gastos en operaciones inmobiliarias
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Methodology & Review
El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) es un impuesto estatal (no federal) que varía por entidad federativa. CDMX: tarifa PROGRESIVA por escalones de valor (rango aproximado 2-5%). Estado de México, Nuevo León, Jalisco: tarifa PLANA típicamente 2-4%. Otros estados: 2-5% según legislación local. Base imponible: valor catastral o valor de operación (el MAYOR). Comprador paga al notario al firmar escritura.
Written by Ugo Candido · Last updated June 1, 2026.