Calculadora Deducción Vivienda: Intereses Hipoteca ISR
Calcula el ahorro en ISR por la deducción de intereses reales de tu hipoteca en México — beneficio fiscal del artículo 151 fracción IV LISR para casa habitación, aplicable en declaración anual.
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How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Ahorro ISR estimado | Intereses netos pagados |
|---|---|---|
| MX$ 50k intereses · 30% marginal | 15,000 | 35,000 |
| MX$ 80k intereses · 30% marginal | 24,000 | 56,000 |
| MX$ 120k intereses · 32% marginal | 38,400 | 81,600 |
| MX$ 30k intereses · 23,5% marginal | 7,050 | 22,950 |
How This Calculator Works
Indica los intereses REALES (no nominales) pagados durante el año y tu tasa marginal de ISR. La calculadora devuelve el ahorro fiscal estimado. APLICA: residentes con ingresos sujetos a ISR ordinario (sueldos, honorarios, actividad empresarial RÉGIMEN GENERAL). NO APLICA: RESICO (régimen simplificado no permite esta deducción). Crédito hipotecario debe haber sido para ADQUISICIÓN, CONSTRUCCIÓN o MEJORA de casa habitación DEL CONTRIBUYENTE. UNA SOLA vivienda (no aplica a inversión o segunda residencia).
The Formula
Percentage of an Amount
Amount is the base value, Percentage is the rate applied to it
Worked Example
Asalariado con ingreso anual MX$ 800 000 (tasa marginal 30%): pagó MX$ 80 000 de intereses REALES sobre su hipoteca durante 2024. AHORRO ISR = MX$ 80 000 × 30% = MX$ 24 000. En la declaración anual abril 2025: el SAT le devolverá MX$ 24 000 adicionales (o se acumulará al saldo a favor). Para asalariado con ingreso MX$ 400 000 (tasa marginal 23,52%) y intereses reales MX$ 50 000: ahorro = MX$ 11 760. Para ejecutivo con ingreso anual MX$ 2 000 000 (tasa marginal 32%) e intereses reales MX$ 150 000: ahorro = MX$ 48 000. PARA RESICO: el régimen NO PERMITE deducción de intereses hipotecarios. Si profesionista en RESICO tiene hipoteca grande con intereses significativos: evaluar migrar a régimen general PUEDE ser ventajoso. NOTA. Tope hipoteca 750 000 UDIS (~MX$ 6M). Hipotecas mayores: solo la parte proporcional sobre 750k UDIS es deducible.
Key Insight
La deducción de intereses hipotecarios es uno de los beneficios fiscales más importantes para asalariados mexicanos con ingresos medio-altos — puede generar ahorro de MX$ 15 000-50 000 anuales y representa un INCENTIVO DEL GOBIERNO a la propiedad de vivienda. La deducción se aplica sobre intereses REALES, no nominales — esto es CRUCIAL: la inflación elevada en México (típicamente 4-7% anual) significa que ~30-50% de los intereses nominales son 'componente inflacionario' (compensación por pérdida de poder adquisitivo, no costo real). La institución crediticia emite CONSTANCIA DE INTERESES REALES anualmente. SUBESTIMACIÓN común: muchos contribuyentes olvidan incluir esta deducción en su declaración anual perdiendo MX$ 10 000-30 000 al año. Estrategia complementaria: combinar con APORTACIONES VOLUNTARIAS AL AFORE (deducibles hasta 10% del ingreso anual con tope) para maximizar reducción ISR. Para personas en RESICO: trade-off importante — RESICO tiene tasa muy baja pero NO permite deducciones, así que para profesionistas con hipoteca grande la comparación caso por caso es necesaria.
Cómo se calculan los intereses reales de hipoteca
La distinción entre intereses NOMINALES e INTERESES REALES es crítica para entender correctamente la deducción hipotecaria mexicana. Es uno de los puntos donde la fiscalidad mexicana se aleja de la europea (donde típicamente se deducen los nominales).
INTERESES NOMINALES. Total de intereses cobrados por el banco según las cuotas mensuales pagadas durante el año. Aparecen en estados de cuenta mensuales y resumen anual. Para hipoteca MX$ 2 000 000 con TIN 11% en 2024: ~MX$ 220 000 de intereses nominales el primer año (decrecientes en años siguientes por amortización).
INTERESES REALES. Fórmula técnica del artículo 134 LISR: intereses reales = intereses nominales × (1 − INPC inicial/INPC final). Donde INPC = Índice Nacional de Precios al Consumidor. INTUITIVAMENTE: parte de los intereses nominales compensa la pérdida de poder adquisitivo del banco (no representa rendimiento real). Esa parte se 'descuenta' del nominal y queda como REAL solo lo que excede la inflación. EJEMPLO PRÁCTICO. Hipoteca MX$ 2 000 000 al 11% TIN, año 2024. INPC inicial enero 2024: 128,8. INPC final diciembre 2024: 134,5. INFLACIÓN: 4,42%. INTERESES NOMINALES: ~MX$ 220 000. FÓRMULA: (1 − 128,8/134,5) = 4,24% → 220 000 × 4,24% = 9 320 € es la parte inflacionaria. ALTERNATIVAMENTE: intereses reales ≈ intereses nominales × (1 − INPC ratio) ≈ MX$ 220 000 × 95,76% = MX$ 210 680 (aproximadamente — la fórmula real puede dar valores algo distintos según convenciones SAT). Los bancos usan la fórmula exacta normada por SAT al calcular la constancia. CONSTANCIA OFICIAL DE INTERESES REALES. Documento que el banco emite anualmente (enero-febrero del año siguiente al fiscal). Cumple normas SAT. Solo este monto es deducible. NO INTENTAR CALCULAR uno mismo (los cálculos personales no son aceptados por SAT, debe ser certificado por la institución). Para descargar: portal del banco (BBVA, Santander, Banamex, etc.) sección 'Constancias fiscales' o 'Mi hipoteca'.
RESICO vs régimen general: trade-off de la deducción
Un punto crítico para profesionistas y autónomos con hipoteca es elegir entre el RESICO (régimen simplificado con tasa baja pero sin deducciones) y el régimen general (con deducciones pero tasa mayor). La deducción hipotecaria es uno de los factores más importantes en esta decisión.
RÉGIMEN GENERAL (Actividades Empresariales y Profesionales). Tarifa progresiva 1,92%-35% sobre UTILIDAD (ingresos − deducciones). Permite TODAS las deducciones autorizadas: intereses hipotecarios reales, gastos médicos, colegiaturas (hasta tope), aportaciones voluntarias AFORE, donativos. Para profesionista con ingreso MX$ 1,5M y deducciones MX$ 100k (incluida hipoteca): utilidad MX$ 1,4M, ISR ~MX$ 350 000.
RESICO (Régimen Simplificado de Confianza). Tarifa 1-2,5% sobre INGRESOS BRUTOS sin deducciones. Para profesionista MX$ 1,5M en RESICO: ISR = MX$ 22 500-30 000. AHORRO vs régimen general: ~MX$ 320 000-330 000. ANÁLISIS PARA CASO DE HIPOTECA. Profesionista en régimen general puede deducir MX$ 80 000 intereses reales × 32% tasa marginal = AHORRO ISR adicional MX$ 25 600/año. En RESICO: NO existe esta deducción. Pérdida implícita: MX$ 25 600. PERO: el RESICO ya ahorra MX$ 320 000 vs régimen general. RESULTADO NETO: RESICO sigue siendo ventajoso por ~MX$ 295 000/año. CONCLUSIÓN PARA HIPOTECA. La deducción hipotecaria NO ES suficiente para justificar régimen general vs RESICO. RESICO sigue ganando ampliamente para profesionistas con ingresos hasta MX$ 3,5 millones. EXCEPCIÓN. Si el profesionista tiene ADEMÁS muchos otros gastos deducibles (consultorio caro con empleados, equipos médicos costosos): suma de deducciones puede superar al ahorro RESICO. Análisis caso por caso necesario. PARA ASALARIADOS. Régimen ordinario asalariados (no opción de RESICO). La deducción de intereses hipotecarios es VALIOSA — puede generar saldo a favor importante en declaración anual. NO OLVIDAR INCLUIRLA. SAT prellenada frecuentemente NO la incluye si el banco no envió constancia oportunamente.
Otras deducciones personales del IRPF mexicano
La deducción de intereses hipotecarios es una de varias deducciones personales disponibles para personas físicas en régimen general. Conocer todas las opciones permite optimizar la declaración anual.
DEDUCCIONES PERSONALES (artículo 151 LISR). (1) HONORARIOS MÉDICOS, DENTALES Y HOSPITALARIOS. Para el contribuyente, cónyuge, ascendientes, descendientes. CON COMPROBANTE FISCAL (CFDI). Sin tope explícito pero limitado al 15% del ingreso anual o 5 UMA elevadas anuales (lo menor). (2) GASTOS FUNERARIOS. Para familiares directos. Tope 1 UMA elevada anual. (3) DONATIVOS a instituciones autorizadas: hasta 7% del ingreso anual. (4) APORTACIONES VOLUNTARIAS AFORE: hasta 10% del ingreso anual con tope 5 UMA anuales (~MX$ 206 000 en 2025). (5) PRIMAS DE SEGUROS DE GASTOS MÉDICOS MAYORES: para el contribuyente y dependientes. (6) TRANSPORTE ESCOLAR OBLIGATORIO: tope específico. (7) INTERESES REALES DE HIPOTECA: ya discutido. (8) COLEGIATURAS desde preescolar hasta media superior: tope específico por nivel (preescolar MX$ 14 200, primaria MX$ 12 900, secundaria MX$ 19 900, técnica MX$ 17 100, prepa MX$ 24 500 en 2025).
TOPE GLOBAL DE DEDUCCIONES PERSONALES. Las deducciones personales (excepto donativos y aportaciones AFORE) están sujetas a TOPE GLOBAL: máximo 15% del ingreso anual del contribuyente O 5 UMA elevadas anuales (~MX$ 206 000), LO MENOR. Para profesionista con ingreso MX$ 800 000: tope deducciones personales = MX$ 120 000 (15% de 800k). Para ingreso MX$ 3 000 000: tope = MX$ 206 000 (5 UMA, no 15%). ESTRATEGIA. Para maximizar reducción ISR: COMBINAR deducciones diferentes que SUMEN dentro del tope. Hipoteca MX$ 50 000 + gastos médicos MX$ 40 000 + colegiaturas MX$ 24 500 + seguro médico MX$ 15 000 = MX$ 129 500 deducible. Para ingreso MX$ 1 000 000 (tope 150k): aún hay espacio. Combinado con APORTACIÓN VOLUNTARIA AFORE de MX$ 100 000 (fuera del tope): ahorro fiscal total significativo (~MX$ 60-80k en ISR según tasa marginal). CONSEJO. Conservar TODOS los comprobantes fiscales (CFDI) digitales. Llevar registro durante el año (no esperar a abril del año siguiente). Para gastos médicos: insistir SIEMPRE con facturación electrónica al recibir el servicio (sin CFDI no se puede deducir).
Ahorro ISR por intereses reales y tasa marginal
Estimaciones del ahorro fiscal anual por la deducción de intereses reales de hipoteca. Aplicar tasa marginal del contribuyente sobre los intereses reales certificados por el banco.
| Intereses reales | Tasa marginal 23,5% | Tasa marginal 30% | Tasa marginal 32% | Tasa marginal 35% |
|---|---|---|---|---|
| MX$ 30 000 | MX$ 7 050 | MX$ 9 000 | MX$ 9 600 | MX$ 10 500 |
| MX$ 50 000 | MX$ 11 750 | MX$ 15 000 | MX$ 16 000 | MX$ 17 500 |
| MX$ 80 000 | MX$ 18 800 | MX$ 24 000 | MX$ 25 600 | MX$ 28 000 |
| MX$ 120 000 | MX$ 28 200 | MX$ 36 000 | MX$ 38 400 | MX$ 42 000 |
| MX$ 200 000 | MX$ 47 000 | MX$ 60 000 | MX$ 64 000 | MX$ 70 000 |
Intereses reales certificados anualmente por la institución crediticia. Aplica solo a hipoteca para casa habitación del contribuyente. Tope hipoteca 750 000 UDIS (~MX$ 6M) — hipotecas mayores: deducción proporcional.
Frequently Asked Questions
Qué son los intereses reales?
INTERESES REALES = intereses nominales − componente inflacionario. La institución crediticia los calcula y EMITE CONSTANCIA fiscal cada año. La fórmula técnica considera la INFLACIÓN PROMEDIO del periodo. Para crédito con TIN 11% y INPC con incremento anual 4,5%: tasa real efectiva ~6,2%, intereses reales ~57% de los nominales. La deducción aplica SOLAMENTE sobre los REALES (la parte 'inflacionaria' no se deduce porque no representa costo real del dinero).
Cuál es el tope?
DEUDA HIPOTECARIA hasta 750 000 UDIS. UDIS (Unidad de Inversión) = unidad indexada a la inflación. Valor 2025: ~MX$ 8 = 1 UDI. 750 000 UDIS ≈ MX$ 6 millones. Para hipotecas mayores: solo se aplica DEDUCCIÓN PROPORCIONAL sobre los 750k UDIS. Ejemplo: hipoteca MX$ 10 millones (1 250 000 UDIS): solo 60% (750k/1.25M) de los intereses reales son deducibles. RESTO: no se acepta como deducción.
Cuándo se aplica la deducción?
EN LA DECLARACIÓN ANUAL del contribuyente, presentada en ABRIL del año siguiente al ejercicio fiscal. Aplica como DEDUCCIÓN PERSONAL (no en pagos provisionales mensuales). RESULTADO: reduce el ISR anual calculado. Si retenciones mensuales (asalariados) ya superaron el ISR ajustado: SALDO A FAVOR que el SAT devuelve (vía depósito a cuenta bancaria registrada). Para asalariados: revisar siempre la declaración prellenada del SAT — frecuentemente NO incluye automáticamente la deducción si la institución crediticia no envió la constancia oportunamente.
Qué hipotecas califican?
Crédito hipotecario que cumpla. (1) DESTINO: adquisición, construcción o mejora de CASA HABITACIÓN del contribuyente (vivienda principal). (2) INSTITUCIÓN: banco, sociedad financiera de objeto múltiple (SOFOM), INFONAVIT, FOVISSSTE u otras instituciones autorizadas. (3) GARANTÍA HIPOTECARIA: el inmueble debe quedar como garantía del crédito. NO CALIFICAN. Créditos para inversión inmobiliaria (alquiler), segunda vivienda, terrenos sin construir, vivienda comprada para reventa, créditos personales no destinados específicamente a casa habitación.
Y para INFONAVIT y FOVISSSTE?
SÍ CALIFICAN para deducción de intereses reales. INFONAVIT y FOVISSSTE emiten constancia fiscal de intereses reales cada año. Trabajador asalariado con crédito INFONAVIT puede aprovechar la deducción al presentar declaración anual. NOTA: aportación obligatoria del 5% sobre SBC al INFONAVIT (parte del salario que se descuenta) NO se considera para deducción — solo los intereses sobre el crédito otorgado. CONSULTA: portales INFONAVIT/FOVISSSTE para descargar constancia digital cada año.
Hay otros gastos hipotecarios deducibles?
NO directamente como hipoteca pero relacionados. (1) PRIMAS DE SEGURO DE GASTOS MÉDICOS MAYORES: deducibles aparte (otro inciso del art. 151). (2) GASTOS NOTARIALES Y DE REGISTRO de la compra inicial: forman parte del valor de adquisición de la propiedad (no deducción anual, pero importantes al revender — reducen ganancia imponible ISR sobre venta). (3) MEJORAS ESTRUCTURALES de la casa: aumentan valor de adquisición a efectos fiscales. NO DEDUCIBLES anualmente: mantenimiento, decoración, mobiliario, impuesto predial, agua, luz, teléfono. (4) APORTACIONES VOLUNTARIAS AFORE: deducibles hasta 10% del ingreso anual (tope 5 UMA anuales).
References & Authoritative Sources
- Ley del Impuesto sobre la Renta — Artículo 151 fracción IV LISR — Deducción intereses hipotecarios · consulted May 31, 2026 · Fuente legislativa primaria — deducción de intereses reales por créditos hipotecarios, tope y condiciones
- SAT — Servicio de Administración Tributaria — Guía deducciones personales — declaración anual · consulted May 31, 2026 · Autoridad fiscal — guía de aplicación de deducciones personales, declaración anual, devolución
- CONDUSEF — Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros — Constancia de intereses reales hipotecarios · consulted May 31, 2026 · Organismo regulador — orientación sobre constancias fiscales que emiten bancos y SOFOMs
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Methodology & Review
El artículo 151 fracción IV LISR permite deducir los INTERESES REALES (no nominales) pagados por créditos hipotecarios destinados a casa habitación del contribuyente. INTERESES REALES = intereses nominales − componente inflacionario. Tope: créditos hasta 750 000 UDIS (~MX$ 6 millones en 2025). Casa única (no aplica a segunda vivienda o inversión). Acreditamiento contra ISR de personas físicas en declaración anual. Ahorro fiscal = intereses reales × tasa marginal ISR del contribuyente.
Written by Ugo Candido · Last updated June 1, 2026.