Calculadora ITBI: Imposto sobre Transmissão de Imóveis
Calcule o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) devido na compra de imóvel no Brasil — tributo municipal pago pelo COMPRADOR antes do registro no Cartório de Registro de Imóveis.
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How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | ITBI devido | Valor net imóvel após ITBI |
|---|---|---|
| R$ 400 000 · 3% São Paulo | 12,000 | 388,000 |
| R$ 250 000 · 2,5% BH | 6,250 | 243,750 |
| R$ 600 000 · 0,5% SFH financiado | 3,000 | 597,000 |
| R$ 1 000 000 · 3% imóvel premium | 30,000 | 970,000 |
How This Calculator Works
Indique o valor da operação (ou valor venal, o que for MAIOR) e a alíquota municipal aplicável. A calculadora multiplica para obter o ITBI devido. RECOLHIMENTO: pago integralmente pelo comprador através de DAM (Documento de Arrecadação Municipal) emitido pela prefeitura, ANTES do registro do imóvel no cartório. Cartório de Registro NÃO faz registro sem comprovativo de pagamento do ITBI. PRAZO: geralmente 30 dias após a escritura pública. Apos esse prazo: juros + multa.
The Formula
Percentage of an Amount
Amount is the base value, Percentage is the rate applied to it
Worked Example
Compra de apartamento em São Paulo por R$ 400 000. Alíquota ITBI SP: 3%. ITBI devido: R$ 12 000. Valor líquido após ITBI: R$ 388 000. Para financiamento SFH (Sistema Financeiro Habitação) em São Paulo: alíquota reduzida para 0,5% sobre fração financiada — economia significativa. Para imóvel R$ 600 000 com 80% financiado: ITBI sobre R$ 120 000 não financiado a 3% = R$ 3 600 + ITBI sobre R$ 480 000 financiado SFH a 0,5% = R$ 2 400. Total R$ 6 000 (em vez de R$ 18 000 sem benefício SFH). ECONOMIA R$ 12 000.
Key Insight
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis inter vivos) é o principal tributo municipal sobre transmissão de propriedade imobiliária no Brasil, equivalente ao IMT português ou aos Droits de Mutation franceses. Receita anual nacional: ~R$ 12 bilhões para os 5 568 municípios. CARACTERÍSTICAS: (1) Tributo MUNICIPAL — competência dos municípios definirem alíquota e regulamentação. (2) Limite constitucional: 6% máximo (CF/88 artigo 156), na prática varia 1-4%. (3) Pago pelo COMPRADOR (adquirente) antes do registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. (4) Sem registro de imóvel sem comprovativo do ITBI. BASE DE CÁLCULO — STF TEMA 1113 (2021): após anos de litígios, o STF decidiu definitivamente que a base de cálculo do ITBI é o VALOR REAL DA OPERAÇÃO (preço efetivamente pago), não o valor venal arbitrado pela prefeitura. Esta decisão é favorável ao contribuinte — historicamente prefeituras usavam valores venais elevados (frequentemente acima do preço real) para inflacionar a base. Após Tema 1113: valor declarado em escritura prevalece se preço real, podendo prefeitura apenas iniciar processo administrativo para verificação se houver dúvida fundamentada. Aplicação prática: em muitos municípios ainda há resistência à aplicação da decisão STF — recomendado aos contribuintes manter justificativas do valor real (avaliação, comparativos de mercado). ALÍQUOTAS POR PRINCIPAIS CIDADES: São Paulo 3% standard, 0,5% para financiamento SFH sobre valor financiado. Rio de Janeiro 3%. Brasília 3%. Belo Horizonte 2,5%. Curitiba 2,7%. Salvador 3%. Porto Alegre 3%. Fortaleza 2%. Recife 3%. Manaus 2%. Cidades médias: tipicamente 2-3%. Cidades pequenas (zonas rurais ou turisticas): pode haver alíquotas mais altas como mecanismo de receita. ISENÇÕES E REDUÇÕES: (1) PRIMEIRA AQUISIÇÃO FINANCIADA: muitos municípios oferecem redução para a primeira aquisição com financiamento SFH (Sistema Financeiro Habitação) ou SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). Para SP: 0,5% sobre valor financiado SFH (vs 3% standard). (2) BAIXA RENDA EM PROGRAMAS HABITACIONAIS: Minha Casa Minha Vida (atualmente Casa Verde e Amarela) — frequentemente isenção total ou redução significativa. (3) IMÓVEIS DE INTERESSE SOCIAL: isenções específicas para programas de moradia popular. (4) DOAÇÕES E TRANSMISSÕES GRATUITAS: ITBI NÃO se aplica (só ITCMD — Imposto Estadual de Transmissão por Causa Mortis ou Doação). (5) TRANSMISSÕES DE IMÓVEIS POR INCORPORAÇÃO: para empresas em situações específicas, possível isenção. CÁLCULO COMPLETO DA CARGA TRIBUTÁRIA NA COMPRA DE IMÓVEL. Para compra de R$ 400 000 em São Paulo (não SFH): ITBI R$ 12 000 + escritura pública (~R$ 4 000) + registro de imóvel (~R$ 2 800) + impostos federais escritura (~R$ 200) + Certidões (~R$ 200). TOTAL CUSTOS: ~R$ 19 200 = ~5% do preço. Para financiamento SFH: ITBI R$ 6 000 + outros ~R$ 7 200 = R$ 13 200 = ~3,3% do preço. Para compra de R$ 1 000 000 (imóvel premium): ITBI R$ 30 000 + outros ~R$ 12 000 = R$ 42 000 = ~4,2% do preço. PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO: (a) Verificar elegibilidade ao SFH e aplicar para reduzir ITBI. (b) Para compra em casal: avaliar tributação por COTAS (cada cônjuge paga ITBI sobre sua cota) — possível otimização em alguns municípios. (c) Para venda recente (>30 dias da compra): pode-se questionar valor venal arbitrado pela prefeitura se houve queda no mercado. (d) Para imóveis usados: comparar avaliação fiscal (venal) com avaliação de mercado real — diferença significativa pode indicar oportunidade de redução fundamentada do ITBI a pagar via processo administrativo. CONTROVÉRSIA HISTÓRICA: o ITBI tem sido um tributo com muita litigância. Antes do Tema 1113, prefeituras usavam valores venais arbitrados frequentemente 50-100% acima do preço real, gerando ITBI excessivo. Após Tema 1113: situação melhorada mas algumas prefeituras ainda contestam, criando insegurança. RECOMENDAÇÃO: para compras significativas (>R$ 500 000), consulta a advogado tributarista pode gerar economia significativa identificando possíveis reduções fundamentadas.
STF Tema 1113 (2021): a vitória do contribuinte na base de cálculo
Em 2021, o Supremo Tribunal Federal decidiu o Tema 1113, modificando profundamente o regime do ITBI no Brasil. A decisão estabeleceu que a base de cálculo do ITBI é o VALOR REAL DA OPERAÇÃO (preço efetivamente declarado em escritura), não o valor venal arbitrado unilateralmente pela prefeitura. Esta foi uma das mais importantes vitórias do contribuinte em tributos imobiliários nas últimas décadas.
ANTES DO TEMA 1113: prefeituras usavam o 'valor venal de referência' para o ITBI — valor unilateralmente atribuído pelo município. Em São Paulo: o 'IPTU venal' era usado como base, frequentemente 30-50% inferior ao preço real (favorecendo o contribuinte). Mas em outros municípios o oposto era comum: 'valor venal ITBI' frequentemente 20-50% ACIMA do preço real, inflacionando o tributo. Para imóvel comprado por R$ 400 000 com valor venal arbitrado em R$ 500 000: ITBI 3% sobre R$ 500k = R$ 15 000 (em vez de R$ 12 000 sobre preço real). Diferença injusta de R$ 3 000.
APÓS O TEMA 1113: o STF estabeleceu que o VALOR DA OPERAÇÃO DECLARADA prevalece. A prefeitura só pode contestar se houver indícios fundamentados de subdeclaração (preço muito abaixo do mercado real, sem justificativa). APLICAÇÃO PRÁTICA. Em muitos municípios há resistência à aplicação completa do Tema 1113 — preferem manter a prática anterior arbitrando valores acima do real e esperando que o contribuinte impugne. RECOMENDAÇÃO ao comprador: (1) Declarar SEMPRE o valor real e correto em escritura. (2) Manter justificativa do preço (avaliação independente, comparativos de mercado, notícias sobre imóveis similares). (3) Se prefeitura arbitrar valor acima do declarado e ITBI maior: impugnar administrativamente em até 30 dias com base no Tema 1113 STF + documentação. (4) Se impugnação rejeitada: ação judicial com chances elevadas de êxito. Para compras importantes (>R$ 500 000), consulta com advogado tributarista frequentemente vale a pena.
SFH e alíquotas reduzidas: a vantagem para primeira aquisição financiada
Muitos municípios brasileiros oferecem alíquotas reduzidas para o ITBI quando a aquisição é feita com financiamento SFH (Sistema Financeiro de Habitação) ou SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). É um benefício significativo para primeira aquisição com financiamento bancário, especialmente em cidades grandes.
São Paulo (modelo): ITBI standard 3%. ITBI sobre valor FINANCIADO em SFH: 0,5%. Sobre fração não financiada: 3%. EXEMPLO. Compra R$ 600 000 com financiamento SFH de 80% (R$ 480 000): ITBI sobre R$ 120 000 não financiado a 3% = R$ 3 600 + ITBI sobre R$ 480 000 financiado a 0,5% = R$ 2 400. TOTAL: R$ 6 000. SEM benefício SFH: R$ 18 000. ECONOMIA: R$ 12 000 (66% de redução).
REQUISITOS PARA O BENEFÍCIO. (1) Financiamento via banco oficial (Caixa, BB, Bradesco, Itaú, etc.) no programa SFH. (2) Imóvel destinado a habitação própria do comprador. (3) Em São Paulo: comprador não pode ser proprietário de outro imóvel residencial no município. (4) Limite de valor do imóvel para enquadramento SFH (atualmente R$ 1,5 milhão na maioria das regiões). OUTRAS CIDADES com benefícios similares: Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre, Brasília, Salvador. Verificar regulamento municipal específico antes da compra. PLANEJAMENTO: para primeira aquisição em SP com financiamento SFH, economia de R$ 5 000 - R$ 15 000 é típica. Para compradores marginais (renda apertada), esta economia frequentemente faz a diferença entre conseguir comprar ou não. RECOMENDAÇÃO: pesquisar BENEFÍCIOS MUNICIPAIS antes da compra, especialmente em cidades grandes. Para casais comprando pela primeira vez: muitas vezes mais vantajoso comprar SOLTEIRO inicialmente para usar benefícios e depois transferir cota ao cônjuge (com seu próprio tratamento).
Custos totais da compra de imóvel no Brasil
O ITBI é apenas uma das componentes dos custos totais de aquisição de imóvel no Brasil. Para uma estimativa realista do que o comprador paga além do preço do imóvel, há que somar: ITBI + escritura pública + registro no cartório + certidões + emolumentos diversos. Tipicamente 3-6% do preço para compras médias.
DECOMPOSIÇÃO TÍPICA para compra em São Paulo de R$ 400 000 (financiamento SFH 80%): (1) ITBI: R$ 6 000 (alíquota mista 0,5% SFH + 3% não financiado). (2) Escritura pública: ~R$ 4 000 (variável por cartório, tipicamente 1% do valor). (3) Registro de imóvel no CRI: ~R$ 2 800 (tabela cartorial). (4) Certidões (negativas, vintenária, etc.): ~R$ 300. (5) ITR para imóveis rurais (sem aplicação para urbanos). (6) Pequenos emolumentos: ~R$ 200. TOTAL: ~R$ 13 300 = 3,3% do preço.
SEM benefício SFH (compra à vista ou financiamento SFI): ITBI R$ 12 000 + outros R$ 7 300 = R$ 19 300 = 4,8% do preço. PARA IMÓVEIS PREMIUM (R$ 1+ milhão): proporcionalmente um pouco menor (~4% do preço). PARA IMÓVEIS BAIXOS (<R$ 200k): proporcionalmente maior (~6-7%) devido aos custos cartoriais fixos. FINANCIAMENTO ADICIONAL: para compra a crédito, somar também IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) 0,38% + 0,0082%/dia sobre saldo, tarifa de avaliação imóvel (~R$ 1 000-2 500), tarifa de cadastro do banco (~R$ 800-1 500), tarifa de processo (~R$ 500-1 000), seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel) durante toda a vida do financiamento. TOTAL com financiamento: 5-8% adicionais ao preço. PLANEJAMENTO FINANCEIRO: para compra de R$ 500 000 com financiamento 80%, planejar R$ 100 000 + R$ 30 000-40 000 em custos totais de transação = R$ 130-140 000 cash necessário. Para R$ 1 milhão: R$ 200k entrada + R$ 60-80k custos = R$ 260-280k cash. PARA INVESTIDORES: estes custos reduzem significativamente a rentabilidade nominal aparente dos imóveis. Para imóvel com 'rendimento bruto' anunciado de 6%/ano: rendimento real após custos transação + impostos correntes pode descer para 3-4%/ano.
ITBI estimado por valor do imóvel e alíquota
ITBI calculado sobre maior valor entre operação e venal. Adicionar custos de escritura (~1%) e registro (~0,7%) para custos totais de transação imobiliária.
| Valor | 2% (Fortaleza) | 2,5% (BH) | 3% (SP/RJ/DF) | 0,5% SFH |
|---|---|---|---|---|
| R$ 200 000 | R$ 4 000 | R$ 5 000 | R$ 6 000 | R$ 1 000 (parte SFH) |
| R$ 400 000 | R$ 8 000 | R$ 10 000 | R$ 12 000 | R$ 2 000 (parte SFH) |
| R$ 600 000 | R$ 12 000 | R$ 15 000 | R$ 18 000 | R$ 3 000 (parte SFH) |
| R$ 1 000 000 | R$ 20 000 | R$ 25 000 | R$ 30 000 | R$ 5 000 (parte SFH) |
| R$ 2 000 000 | R$ 40 000 | R$ 50 000 | R$ 60 000 | R$ 10 000 (parte SFH) |
Alíquota SFH 0,5% aplicada apenas sobre fração FINANCIADA com SFH (Sistema Financeiro Habitação). Não financiada: alíquota standard municipal. Para imóveis em Casa Verde e Amarela: frequentemente isenção total. Após STF Tema 1113: base de cálculo é valor REAL da operação. Adicionar escritura (~1%) + registro (~0,7%) + certidões para custos totais transação.
Frequently Asked Questions
O que é o ITBI?
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis inter vivos — tributo MUNICIPAL pago pelo COMPRADOR na aquisição onerosa de imóvel. Limite constitucional 6%, prática 1-4%. Pago antes do registro no Cartório (sem comprovativo, não há registro). Diferente do ITCMD (tributo ESTADUAL para herança ou doação).
Quem paga o ITBI?
O COMPRADOR (adquirente) é o sujeito passivo do ITBI. Vendedor não paga. Recolhimento via DAM (Documento de Arrecadação Municipal) emitido pela prefeitura. Prazo típico: 30 dias após escritura pública. Após prazo: juros e multa. Cartório de Registro de Imóveis exige comprovativo antes do registro.
Qual é a base de cálculo?
STF Tema 1113 (2021): o VALOR REAL DA OPERAÇÃO (preço declarado em escritura), não o valor venal arbitrado pela prefeitura. Decisão favorável ao contribuinte. Antes da decisão: prefeituras usavam valores venais frequentemente superiores ao real, inflacionando ITBI. Aplicação prática: ainda há resistência municipal — manter documentação.
Quais alíquotas típicas?
Variam por município. São Paulo 3% standard / 0,5% SFH financiado. Rio 3%. Brasília 3%. Belo Horizonte 2,5%. Curitiba 2,7%. Salvador 3%. Porto Alegre 3%. Fortaleza 2%. Cidades médias: típico 2-3%. Para financiamento SFH (Sistema Financeiro Habitação) em vários municípios: alíquota reduzida para 0,5% sobre o valor financiado.
Há isenções?
(1) PROGRAMAS HABITACIONAIS POPULARES: Casa Verde e Amarela (ex-Minha Casa Minha Vida) frequentemente isenção total. (2) PRIMEIRA AQUISIÇÃO FINANCIADA SFH: redução significativa em vários municípios (SP: 0,5%). (3) DOAÇÕES: ITBI não se aplica (incidência só ITCMD estadual). (4) HERANÇA: idem ITCMD. (5) IMÓVEIS DE INTERESSE SOCIAL: isenções específicas.
Posso questionar o valor arbitrado pela prefeitura?
Sim, especialmente após STF Tema 1113. Processo administrativo de impugnação na própria prefeitura, com prazo típico de 30-60 dias. Apresentar: avaliação independente, comparativos de mercado, escritura. Se rejeitado: pode-se recorrer judicialmente. Para imóveis com avaliação fiscal muito acima do mercado real: economia possível pode ser de milhares de reais.
References & Authoritative Sources
- Código Tributário Nacional (CTN) — artigos 35-42 — ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis · consulted May 31, 2026 · Fonte legislativa primária — CTN regulamenta a competência e regras gerais do ITBI
- STF — Supremo Tribunal Federal, Tema 1113 (2021) — Base de cálculo do ITBI — valor real da operação · consulted May 31, 2026 · Decisão STF Tema 1113 — base de cálculo do ITBI é valor real da operação, não valor venal arbitrado pela prefeitura
- Constituição Federal — artigo 156 — Competência tributária municipal — ITBI · consulted May 31, 2026 · CF/88 art. 156 — competência dos municípios para instituir ITBI, limite máximo constitucional
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Methodology & Review
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis inter vivos) é tributo MUNICIPAL regulado pelo Código Tributário Nacional e legislação de cada município. Base de cálculo: maior entre valor venal do imóvel (atribuído pelo município) e valor da operação. Alíquotas: variam de 1% a 4% conforme município (típico 2-3%). São Paulo 3%, Rio 3%, Brasília 3%, Belo Horizonte 2,5%, Curitiba 2,7%. Recolhimento pelo COMPRADOR antes do registro no Cartório de Registro de Imóveis. STF (Tema 1113, 2021): base de cálculo é o valor REAL da operação, não o venal mínimo arbitrado pela prefeitura.
Written by Ugo Candido · Last updated June 1, 2026.