Calcul IFI : Barème Progressif sur le Patrimoine Immobilier

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How the numbers shift across typical situations for this calculator:

How This Calculator Works

Calculez d'abord le patrimoine immobilier net taxable de votre foyer au 1er janvier : valeur des biens immobiliers (résidence principale avec abattement 30%, résidences secondaires, biens locatifs, parts de SCPI, parts de SCI immobilière, biens en démembrement avec règles spécifiques) moins les dettes immobilières (mutui en cours, prêts pour travaux). Indiquez ce patrimoine taxable et le taux moyen estimé selon votre tranche. Le calculateur restitue l'IFI dû. ATTENTION : si le patrimoine taxable est >1,3 M€, le barème s'applique dès 800 000 € (les premiers 800k sont exonérés mais la tranche 800k-1,3M est taxée à 0,5%). C'est un effet de seuil — sous 1,3M€ aucun IFI, juste au-dessus tout le patrimoine entre 800k et 1,3M devient taxable.

The Formula

Percentage of an Amount

Amount is the base value, Percentage is the rate applied to it

Worked Example

Foyer fiscal avec patrimoine immobilier brut 2,5 M€, mutui en cours 300 000 €, résidence principale valorisée 1 M€. Calcul : abattement 30% sur RP = 300 000 €. Patrimoine net taxable = 2,5 M − 300k (mutui) − 300k (abattement RP) = 1,9 M€. Application barème : 0% × 800k + 0,5% × 500k + 0,7% × (1 900 000 − 1 300 000) = 0 + 2 500 + 4 200 = 6 700 €. Taux moyen équivalent : 6 700 / 1 900 000 = 0,35%. Pour patrimoine 3 M€ : IFI ~ 12 200 € (taux 0,41%). Pour 5 M€ : IFI ~ 33 800 € (taux 0,68%). Pour 10 M€ : IFI ~ 92 300 € (taux 0,92%).

Key Insight

L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) remplace depuis 2018 l'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) qui avait été l'impôt français le plus contesté pendant 35 ans (1982-2017). Cette transformation majeure a été l'une des réformes fiscales-phares du premier quinquennat d'Emmanuel Macron. DIFFÉRENCE CLÉ AVEC L'ISF : l'ISF taxait l'ensemble du patrimoine (immobilier ET financier), au-delà du seuil de 1,3 M€. L'IFI ne taxe que le patrimoine immobilier (actifs immobiliers détenus directement ou indirectement via SCPI, SCI, etc.), avec le même seuil de 1,3 M€. Les actifs financiers (actions, obligations, comptes-titres, assurance-vie, livrets) sont EXCLUS du champ de l'IFI. L'objectif déclaré : encourager l'investissement productif et l'épargne financière au détriment de la 'rente immobilière'. CHAMP D'APPLICATION : foyers fiscaux français résidents avec patrimoine immobilier net >1,3 M€ au 1er janvier de l'année. Les non-résidents : taxés seulement sur les biens immobiliers situés en France. Évaluation au prix de marché : la valeur des biens doit refléter le prix de marché auquel ils pourraient être vendus au 1er janvier (parfois sujet à contestation par l'administration en cas de sous-évaluation). ACTIFS IMPOSABLES : (1) résidences principales et secondaires ; (2) terrains à bâtir ; (3) biens locatifs (logements vides ou meublés) ; (4) parts de SCPI, OPCI et autres fonds immobiliers ; (5) parts de SCI ; (6) biens immobiliers détenus via société (à hauteur de la valeur immobilière proportionnée) ; (7) immeubles en construction. ACTIFS NON IMPOSABLES : (1) actifs financiers (actions, obligations, fonds, livrets, assurance-vie) ; (2) biens professionnels (immeuble utilisé pour l'activité professionnelle principale, sous conditions strictes — article 975 CGI) ; (3) bois et forêts (avec engagement d'exploitation durable, 75% d'abattement) ; (4) biens ruraux donnés à bail à long terme (75% d'abattement). ABATTEMENT 30% SUR RÉSIDENCE PRINCIPALE : l'article 973 CGI prévoit un abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale (par foyer fiscal). Pour résidence valorisée 1 M€ : valeur taxable 700 000 €. C'est un abattement protégeant les foyers dont l'essentiel du patrimoine est leur résidence principale. DETTES DÉDUCTIBLES : pour le calcul du patrimoine NET, on déduit les dettes liées aux biens immobiliers : mutui en cours, prêts pour travaux, certaines dettes fiscales liées aux biens. Conditions strictes : la dette doit être contractée pour acquérir ou améliorer un bien imposable IFI. Les dettes contractées pour acquérir des actifs financiers ne sont PAS déductibles de l'IFI. BARÈME 2025 (identique depuis 2018) : 0% jusqu'à 800 000 € ; 0,5% de 800 001 à 1 300 000 ; 0,7% de 1 300 001 à 2 570 000 ; 1% de 2 570 001 à 5 000 000 ; 1,25% de 5 000 001 à 10 000 000 ; 1,5% au-delà de 10 000 000. EFFET DE SEUIL : le seuil de 1,3 M€ est très particulier. Le barème ne s'applique PAS uniquement à la fraction au-dessus de 1,3 M€ : si le patrimoine net dépasse 1,3 M€, le barème s'applique dès 800 000 €. Donc un foyer avec 1,29 M€ paie 0 IFI ; un foyer avec 1,31 M€ paie ~3 050 € (0,5% × 500 000 € + 0,7% × 10 000 €). Décote pour patrimoine 1,3-1,4 M€ : une décote dégressive existe pour adoucir cet effet de seuil (article 977 CGI). PLAFONNEMENT DES IMPÔTS : article 979 CGI. Le total IR + IFI + prélèvements sociaux + contributions exceptionnelles ne peut excéder 75% du revenu de l'année précédente. Si dépassement, dégrèvement de l'IFI à hauteur du surplus. Ce mécanisme protège les contribuables 'patrimoniaux' avec revenus modestes (ex : grand-mère âgée habitant une grande propriété parisienne mais sans revenus significatifs). RÉDUCTION D'IFI POUR DONS : les dons à des organismes d'intérêt général donnent droit à une réduction d'IFI de 75% du montant donné, dans la limite de 50 000 € de réduction (don de ~66 700 €). C'est la principale stratégie d'optimisation pour ceux qui ont vocation de philanthropie. DÉCLARATION : intégrée à la déclaration de revenus chaque année (formulaire 2042-IFI). Paiement : par chèque ou prélèvement automatique. Échéance : 15 décembre généralement. Pour la première année où on devient assujetti : formalités spécifiques sur impots.gouv.fr. Stratégies d'optimisation : (a) détenir patrimoine en bois et forêts avec engagement (abattement 75%) ; (b) démembrement de propriété — la nue-propriété peut être hors IFI dans certaines configurations ; (c) classer un bien comme 'professionnel' si conditions remplies ; (d) faire des dons philanthropiques pour réduire jusqu'à 50 000 € d'IFI.

ISF vers IFI : la révolution de 2018

Le passage de l'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) en janvier 2018 a été l'une des réformes fiscales les plus emblématiques du premier quinquennat Macron. Bien plus qu'un simple changement de nom, c'est une restructuration profonde de la taxation du patrimoine en France.

Différence d'assiette : l'ISF taxait l'ensemble du patrimoine (immobilier + financier + biens divers). L'IFI ne taxe QUE le patrimoine immobilier. Conséquence pour les contribuables : (1) ceux dont le patrimoine était principalement financier (actions, obligations, comptes-titres) ne paient plus d'impôt sur la fortune ; (2) ceux dont le patrimoine est principalement immobilier (résidences, biens locatifs, SCPI) continuent à payer. Estimation officielle : ~250 000 foyers fiscaux étaient assujettis à l'ISF en 2017 ; ~133 000 foyers sont assujettis à l'IFI en 2024. Soit une moitié des anciens redevables ne paie plus.

Objectif déclaré et controverses : la réforme visait à encourager l'épargne financière et l'investissement productif au détriment de la 'rente immobilière'. Les critiques soulignent qu'elle bénéficie principalement aux contribuables les plus riches (les très grandes fortunes ont la plupart de leur patrimoine en financier — actions de leur entreprise, comptes-titres, fonds — pas en immobilier). Pour la classe moyenne aisée avec maison principale + résidence secondaire + biens locatifs : peu d'impact. Pour les ultra-riches avec patrimoine majoritairement financier : baisse drastique de l'impôt. La perte de recettes pour l'État a été d'environ 3-4 milliards d'euros par an depuis la réforme.

Effet de seuil 1,3 M€ : le piège du 'juste au-dessus'

Le seuil de déclenchement de l'IFI à 1,3 M€ a une particularité technique souvent méconnue : le barème ne s'applique pas uniquement à la fraction au-dessus de 1,3 M€, mais à partir de 800 000 €. Conséquence : franchir le seuil de 1,3 M€ génère un saut brutal d'imposition.

Calcul concret : foyer A avec patrimoine net 1,29 M€ → IFI = 0 €. Foyer B avec patrimoine net 1,31 M€ → IFI = 0% × 800k + 0,5% × 500k + 0,7% × 10k = 0 + 2 500 + 70 = 2 570 €. La différence de patrimoine est seulement de 20 000 € (1,5% du patrimoine), mais la différence d'impôt est de 2 570 € (effet 0 à 100%).

Décote dégressive pour adoucir : l'article 977 CGI prévoit une décote pour patrimoines entre 1,3 et 1,4 M€. La décote = 17 500 € − 1,25% × P (où P = patrimoine net). Pour P = 1,31 M€ : décote = 17 500 − 1,25% × 1 310 000 = 17 500 − 16 375 = 1 125 €. IFI réel = 2 570 − 1 125 = 1 445 €. La décote diminue progressivement et s'annule pour P = 1,4 M€. STRATÉGIE pour ceux proches du seuil : si votre patrimoine net est légèrement au-dessus de 1,3 M€, vérifier si vous pouvez le réduire (donation à un enfant, investissement défiscalisant) pour repasser sous le seuil et éviter complètement l'IFI. Pour patrimoine à 1,35 M€ : une donation de 60 000 € à un enfant (totalement abattue dans la limite des 100 000 €) ramène le patrimoine à 1,29 M€ → 0 IFI au lieu de ~1 000 €. Économie immédiate et redistribution patrimoniale dans la famille.

Stratégies d'optimisation : dons philanthropiques et bois-forêts

Pour les contribuables à fort patrimoine immobilier qui souhaitent réduire leur IFI, plusieurs leviers d'optimisation existent. Les deux plus puissants sont les dons philanthropiques (réduction directe de l'IFI) et l'investissement en bois et forêts (abattement de 75% sur la valeur taxable).

Réduction IFI pour dons à organismes d'intérêt général : article 978 CGI. La réduction est de 75% du montant donné, dans la limite de 50 000 € de réduction d'IFI par an. Cela correspond à un don maximum efficace de 66 700 € (66 700 × 75% = 50 025 € de réduction). Au-delà : la fraction excédentaire ne génère pas de réduction supplémentaire. Pour un IFI de 30 000 € : un don de 40 000 € éteint totalement l'IFI (40 000 × 75% = 30 000). Organismes éligibles : fondations reconnues d'utilité publique, associations d'intérêt général agissant dans des domaines spécifiques (lutte contre la pauvreté, aide alimentaire, soins de santé, etc.).

Investissement en bois et forêts : article 793 CGI. Les bois et forêts détenus avec engagement d'exploitation durable (DEFI : Document d'Engagement de Gestion) bénéficient d'un abattement de 75% sur leur valeur taxable IFI. Une forêt de 100 hectares valorisée 500 000 € : valeur IFI taxable = 125 000 € seulement (au lieu de 500 000 €). C'est un placement à long terme avec faible liquidité, mais l'avantage fiscal est important — particulièrement attractif pour les patrimoines très élevés. Investissement minimum typique : 50 000-100 000 € via groupements forestiers ou achat direct. Rendement courant : 1-3% (revenu des coupes de bois, location de chasse), modéré mais stable. Démembrement de propriété : autre stratégie classique pour les seniors. Donner la nue-propriété aux enfants et garder l'usufruit : la valeur fiscale taxable IFI peut être réduite (selon barème article 669 CGI). Plus complexe à mettre en œuvre, généralement via notaire.

IFI estimé selon patrimoine immobilier net taxable

Estimation de l'IFI selon le patrimoine immobilier net taxable du foyer fiscal. Calcul par tranches du barème progressif officiel — décote applicable entre 1,3 et 1,4 M€.

Calcul par tranches du barème progressif IFI 2025. Patrimoine net taxable = patrimoine brut - dettes immobilières - abattement 30% sur résidence principale. Plafonnement total impôts (IR+IFI+PS) à 75% du revenu (article 979 CGI). Réduction IFI possible jusqu'à 50 000 € via dons philanthropiques (75% de réduction).

Frequently Asked Questions

References & Authoritative Sources

• Code Général des Impôts — articles 964 à 983 — Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) · consulted May 31, 2026 · Source législative primaire — disciplinage de l'IFI depuis sa création en 2018
• Loi de Finances 2018 — article 31 — Suppression de l'ISF et création de l'IFI · consulted May 31, 2026 · Loi qui a transformé l'ISF en IFI en janvier 2018
• DGFiP — Documentation IFI — Guide officiel IFI — calcul et déclaration · consulted May 31, 2026 · Guide officiel DGFiP — modalités de calcul, déclaration et paiement de l'IFI

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