Simulador Hipoteca España: Cuota Mensual y Coste Total
Simula la cuota mensual de tu hipoteca a tipo fijo en España y el coste total de los intereses durante toda la vida del préstamo — sistema francés de amortización (cuota constante mensual), utilizado por todos los bancos españoles.
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Year-by-year amortization schedule
Compare Common Scenarios
How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Monthly payment | Total interest | Total of payments |
|---|---|---|---|
| 200 000 € · 3,5% · 25 años | $1,001.25 | $100,374.14 | $300,374.14 |
| 150 000 € · 3% · 20 años | $831.90 | $49,655.14 | $199,655.14 |
| 300 000 € · 4% · 30 años | $1,432.25 | $215,608.52 | $515,608.52 |
| 250 000 € · 3,2% · 25 años | $1,211.70 | $113,509.24 | $363,509.24 |
How This Calculator Works
Indica el importe del préstamo, el tipo de interés nominal (TIN) y el plazo en años. El simulador aplica la fórmula de amortización francesa, convirtiendo el TIN en tipo mensual (TIN/12) y el plazo en número de cuotas mensuales. La cuota resultante cubre capital + intereses, constante durante todo el plazo. Para coste real total añade: seguros obligatorios (vida 15-50€/mes, hogar 10-25€/mes), comisiones (apertura 0-1%, amortización anticipada hasta 0,5%). La TAE en la oferta vinculante integra todos estos costes — único indicador comparable entre bancos.
The Formula
Fixed-Rate Amortization
P = loan amount, r = monthly rate (APR ÷ 12), n = number of monthly payments
Worked Example
Hipoteca de 200 000 € al TIN 3,5% a 25 años: cuota mensual 1 001,25 €. Coste total: 1 001 × 300 = 300 376 €, de los cuales 100 376 € son intereses (~50% adicionales al capital). Para TIN 4% a 25 años: cuota 1 055,67 €, intereses totales 116 700 €. Para 30 años al 3,5%: cuota 898 €, intereses 123 312 € (cuota más baja pero coste total mucho mayor). Para 20 años al 3,5%: cuota 1 159 €, intereses 78 290 €. Regla del 35%: la cuota no debe exceder el 35% de los ingresos netos del hogar.
Key Insight
La hipoteca es el principal instrumento de financiación de vivienda en España: stock superior a 500 mil millones € (Banco de España 2024) con más de 5 millones de hipotecas vigentes. CARACTERÍSTICAS DEL MERCADO ESPAÑOL: (1) PREDOMINIO DEL TIPO FIJO: tras décadas de variable dominante (vinculado al Euribor), el contexto 2022-2025 invirtió la tendencia. Actualmente 60-70% nuevas hipotecas son a TIPO FIJO. (2) PLAZOS LARGOS: plazo medio 25 años, máximo legal 30-40 años. (3) LEY HIPOTECARIA 2019: Ley 5/2019 reforzó protección al consumidor, redujo comisiones, traspasó parte de gastos al banco. PRINCIPALES TIPOS DE HIPOTECA. (1) TIPO FIJO: cuota constante toda la vida del préstamo. Predomina 2023-2025. TIN típico 2,5-4%. Ventaja: previsibilidad total. Desventaja: tipos algo más altos que variable. (2) TIPO VARIABLE: Euribor 12M + diferencial. Euribor revisable cada 6 o 12 meses. Diferencial típico 0,5-1,5%. TIN actual ~3-4% (Euribor ~2,5-3% + 0,8% diferencial). Ventaja: posible reducción si bajan tipos. Desventaja: imprevisibilidad. (3) TIPO MIXTO: tipo fijo primeros 3-10 años, luego variable. Cobertura inicial con flexibilidad posterior. SIGUIENTES NORMAS: la Ley 5/2019 (Ley de Crédito Inmobiliario) reformó profundamente el mercado. PRINCIPALES NOVEDADES: (a) IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (IAJD): ahora a cargo del BANCO (antes hipotecario). Ahorro: ~1-1,5% del préstamo para el cliente. (b) TASACIÓN: a cargo del cliente pero con derecho a elegir tasador. (c) GASTOS DE NOTARÍA, REGISTRO Y GESTORÍA: a cargo del BANCO. (d) COMISIÓN DE APERTURA: solo si efectivamente cobrada por servicios prestados (no automática). (e) AMORTIZACIÓN ANTICIPADA: comisión máxima 0,15% (primeros 5 años) o 0,25% (después de 5 años) para fijo. 0,15% (primeros 3 años) o 0% (después) para variable. (f) PORTABILIDAD: traspaso de hipoteca a otro banco con condiciones más favorables — sin coste de cancelación del primer banco. REGLA DEL 35%: el Banco de España y la mayoría de los bancos comerciales aplican que la cuota hipotecaria + otras deudas mensuales no debe exceder el 35% de los ingresos netos del hogar. Para pareja con 3 000 €/mes neto total: cuota máxima recomendada 1 050 €. LTV — Loan to Value: 80% máximo para vivienda habitual, 70% para segunda residencia. Entrada mínima: 20-30% del precio + 10-13% en impuestos y gastos (IVA o ITP, AJD, Notaría, Registro, gestoría). Para vivienda 250 000 €: necesidad de ahorro mínimo ~75 000-90 000 €. SEGUROS OBLIGATORIOS. (1) SEGURO DE VIDA del titular: el banco lo exige pero NO puede obligar a contratar el suyo (Ley Lemoine francesa equivalente). Cliente puede elegir aseguradora externa — ahorro típico 30-50%. (2) SEGURO DE HOGAR: cubre incendio, daños por agua, responsabilidad civil. Obligatorio. Coste 100-300 €/año. AHORRO POTENCIAL con seguros externos: 500-2 000 € durante la vida del préstamo. SUBROGACIÓN VS NOVACIÓN VS REUNIFICACIÓN. SUBROGACIÓN: cambiar la hipoteca a otro banco con mejores condiciones. Tipos de subrogación: por acreedor (sin entrar el deudor original) o por deudor (cambio en deuda). NOVACIÓN: renegociar condiciones con el banco actual (rebajar tipo, plazo, etc.). En 2023-2024 muchos clientes con variable solicitaron novación a fijo durante el ciclo alcista del Euribor. REUNIFICACIÓN: agrupar varias deudas en una sola hipoteca — para deudores con problemas de liquidez.
Ley 5/2019: la reforma que protegió al consumidor hipotecario
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), transpuso la directiva europea 2014/17/UE y reformó profundamente el mercado hipotecario español. Reforzó significativamente la protección al consumidor con consecuencias económicas importantes para los clientes.
PRINCIPALES NOVEDADES. (1) IMPUESTO AJD A CARGO DEL BANCO: el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados — anteriormente pagado por el cliente al firmar la hipoteca — pasó al banco. AHORRO para el cliente: ~1-1,5% del préstamo. Para hipoteca de 200 000 €: ahorro 2 000-3 000 €. (2) GASTOS DE NOTARÍA, REGISTRO Y GESTORÍA: completamente a cargo del banco. Anteriormente el cliente pagaba todo o gran parte. Ahorro adicional: 500-1 500 €. (3) TASACIÓN: a cargo del cliente pero con derecho a usar tasador independiente (no obligado a usar el del banco). Ahorro potencial: 100-300 €.
(4) COMISIÓN DE APERTURA: solo si efectivamente cobrada por servicios prestados (no automática como antes). En la práctica: muchos bancos siguen cobrándola (0-1%) pero el cliente puede negociar. (5) AMORTIZACIÓN ANTICIPADA: comisiones reducidas a máximos legales (0,15-0,25% según tipo y años transcurridos). (6) VINCULACIÓN: el banco no puede obligar a contratar productos vinculados (planes de pensiones, tarjetas, otros seguros) — solo puede aplicar descuentos voluntarios. AHORRO POTENCIAL ANUAL: 200-500 €. (7) TRANSPARENCIA: oferta vinculante con plazo mínimo de 10 días para reflexión antes de firmar — protege contra decisiones precipitadas. ARSI antes de la firma: visita obligatoria al notario para explicación de condiciones.
Tipo fijo, variable y mixto: cómo elegir en 2024-2025
El contexto 2022-2025 redefinió la elección entre tipo fijo y variable en España. Tras décadas de variable dominante (>70% del mercado), el ciclo alcista del Euribor en 2022-2024 desplazó las preferencias hacia el fijo (60-70% nuevas hipotecas en 2024).
TIPO FIJO. Características: TIN constante toda la vida del préstamo. Cuota mensual fija. TIN actual 2024-2025: 2,8-3,8% (promedio bancos comerciales). Ventajas: previsibilidad total, protección contra subidas Euribor. Desventajas: TIN algo más alto que variable, sin beneficio si Euribor baja. PERFIL ADECUADO: clientes con ingresos estables, baja tolerancia al riesgo, horizonte largo.
TIPO VARIABLE. Características: Euribor 12M + diferencial (típico 0,5-1,5%). Cuota revisable cada 6 o 12 meses. Diferencial decidido al firmar — invariable. TIN actual 2024-2025: 3,0-4,0% (Euribor 2,5-3% + 0,8% diferencial típico). Ventajas: beneficia de futuras bajadas del Euribor (BCE en ciclo de cortes). Desventajas: imprevisibilidad, posible subida si la inflación regresa. TIPO MIXTO. Combinación: tipo fijo en los primeros 3-10 años, luego variable. TIN inicial fijo similar al fijo puro (3-3,5%), después Euribor + diferencial. Ventajas: previsibilidad inicial + flexibilidad después. Desventajas: complejidad, riesgo en la fase variable. ESTRATEGIA 2024-2025. Con Euribor en ciclo bajista (cortes BCE en curso): variable puede beneficiarse pero con riesgo. Fijo en 3-3,5%: probablemente buen 'lock' antes de la subida (improbable a corto plazo pero posible). Mixto: compromiso razonable para 5-7 años fijo + variable después. Para perfiles conservadores: FIJO sigue siendo la opción más prudente. Para perfiles activos que pueden refinanciar: VARIABLE con plan de subrogación a fijo si suben tipos.
Subrogación: la herramienta para mejorar tu hipoteca
La subrogación hipotecaria es la herramienta principal en España para cambiar las condiciones de tu hipoteca cuando el mercado evoluciona favorablemente. La Ley 2/1994 y la actualización en la LCCI 2019 facilitaron significativamente el proceso.
TIPOS DE SUBROGACIÓN. (1) SUBROGACIÓN POR ACREEDOR: cambio de la hipoteca a otro banco con mejores condiciones. El nuevo banco asume la deuda y paga la cancelación al primer banco. Cliente continúa pagando al nuevo banco. (2) SUBROGACIÓN POR DEUDOR: cambio del titular de la hipoteca (por ejemplo, en una venta — el nuevo propietario asume la hipoteca existente). Menos común que la subrogación por acreedor.
COSTES DE LA SUBROGACIÓN. Tasación del inmueble: 250-400 €. Notaría: 100-300 € (reducida por LCCI). Registro: 50-200 €. Posibles costos de cancelación de la hipoteca anterior (cubiertos por la nueva banco generalmente). COMISIONES DE AMORTIZACIÓN ANTICIPADA al primer banco: 0,15-0,25% (LCCI 2019). Total típico: 500-2 000 €. CUÁNDO TIENE SENTIDO. Diferencial mínimo 0,7-1 punto entre TIN actual y nuevo para que la subrogación sea rentable. Para hipoteca con saldo restante 150 000 € a 20 años: subrogar de 4% a 3% genera ahorro de ~12 000-15 000 € en intereses futuros. Frente a costes de 1 500 € de subrogación: ROI ~700% rentable. NOVACIÓN como alternativa. Renegociar las condiciones con el banco ACTUAL — sin cambio de entidad. Costes mucho más bajos (300-500 €). Banco solo acepta si tiene incentivo (evitar perder cliente por subrogación). RECOMENDACIÓN: antes de subrogar, NEGOCIAR con el banco actual — frecuentemente ofrece equilibrar la oferta competidora. Para 2025: con cortes BCE en curso, muchas hipotecas variables alrededor del 4-4,5% pueden ahora subrogarse a fijo 3-3,5% — ahorro masivo en años de elevado Euribor.
Cuota mensual hipoteca según importe, TIN y plazo
Cuota mensual en euros para combinaciones comunes de importe, TIN y plazo. Incluye solo capital + intereses; añadir seguros (vida 15-50€ + hogar 10-25€) y comisiones para coste real.
| Importe | 3% a 25 años | 3,5% a 25 años | 4% a 25 años | 3,5% a 30 años |
|---|---|---|---|---|
| €100 000 | €474 | €501 | €528 | €449 |
| €150 000 | €711 | €751 | €792 | €674 |
| €200 000 | €949 | €1 001 | €1 056 | €898 |
| €300 000 | €1 423 | €1 502 | €1 583 | €1 347 |
| €450 000 | €2 134 | €2 254 | €2 375 | €2 020 |
| €600 000 | €2 845 | €3 005 | €3 167 | €2 694 |
Cuotas para amortización francesa (tipo fijo). Para tipo variable: cuota actualiza cada 6/12 meses según Euribor + diferencial. Añadir 30-100€/mes para seguros obligatorios. La TAE en oferta vinculante integra todos los costes — único indicador para comparar entre bancos. Regla 35%: cuota no exceda 35% ingresos netos.
Frequently Asked Questions
Cómo se calcula la cuota de la hipoteca?
Fórmula amortización francesa: cuota = C × t × (1+t)^n / ((1+t)^n − 1), donde C es el capital, t el tipo mensual (TIN/12) y n el número de cuotas. Ejemplo: 200 000 € al 3,5% a 25 años (300 meses) → cuota 1 001 €. El simulador lo hace automáticamente.
Qué diferencia entre TIN y TAE?
TIN es el tipo de interés nominal puro sobre el capital. TAE (Tasa Anual Equivalente) integra TIN + comisiones + seguros obligatorios + otros gastos asociados al préstamo. Para comparar entre bancos, usa SIEMPRE la TAE, no el TIN. Diferencia típica: 0,3-0,8 puntos entre TIN y TAE.
Cuál es la regla del 35%?
Banco de España y la mayoría de bancos comerciales aplican: cuota hipotecaria + otras deudas mensuales no debe exceder el 35% de los ingresos netos del hogar. Para pareja con 3 000 €/mes neto total: cuota máxima recomendada 1 050 €. El banco puede no aprobar hipotecas que excedan este límite o exigir avalistas adicionales.
Es mejor el tipo fijo o variable?
Depende del contexto. En 2024-2025 con Euribor descendiendo: variable puede beneficiarse de futuras bajadas. Pero el fijo ofrece previsibilidad total. Para perfiles conservadores: fijo. Para perfiles que pueden absorber subidas inesperadas: variable. Mixto ofrece compromiso (fijo inicial + variable después).
Puedo amortizar anticipadamente?
Sí, en cualquier momento. Comisión máxima legal (Ley 5/2019): 0,15% del capital amortizado en los primeros 5 años de hipoteca fija, 0,25% después. Para variable: 0,15% en los primeros 3 años, 0% después. AMORTIZACIÓN ANTICIPADA PARCIAL: opción de reducir plazo (más ahorro intereses) o reducir cuota (alivio mensual). Recomendación: reducir plazo en los primeros años.
Qué seguros son obligatorios?
El banco exige típicamente: (1) SEGURO DE VIDA del titular (cobertura del préstamo). (2) SEGURO DE HOGAR (incendio, daños, responsabilidad civil). Desde Ley 5/2019: NO se puede obligar a contratar el seguro del propio banco — derecho a elegir aseguradora externa. Ahorro típico con externos: 30-50% del coste, 500-2 000 € durante toda la vida del préstamo.
References & Authoritative Sources
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario — LCCI — Reforma hipotecaria española · consulted May 31, 2026 · Ley principal del crédito inmobiliario en España — protección consumidor, transparencia, gastos del banco
- Banco de España — Estadísticas Hipotecarias — Crédito hipotecario en España · consulted May 31, 2026 · Estadísticas oficiales sobre el mercado hipotecario español — tipos, plazos, características del crédito
- Asociación Hipotecaria Española (AHE) — Indicadores del mercado hipotecario español · consulted May 31, 2026 · Asociación profesional con estadísticas e información actualizada sobre el sector hipotecario español
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Methodology & Review
Cálculo basado en la fórmula estándar de amortización francesa (cuota constante), método utilizado por bancos españoles para hipotecas a tipo fijo y mixto. La cuota incluye capital e intereses calculados sobre el TIN (Tipo de Interés Nominal); no incluye comisiones, seguros obligatorios (vida, hogar) ni impuestos asociados (IAJD, Notaría, Registro). Para coste total real comparar siempre la TAE (Tasa Anual Equivalente) que integra todos los costes. En España: tipo fijo dominante actual (60-70% nuevas hipotecas), seguido por mixto.
Written by Ugo Candido · Last updated June 1, 2026.