Calcul Taxe d'Habitation : Résidence Secondaire et Majoration
Estimez la taxe d'habitation sur votre résidence secondaire en France — maintenue après la suppression de 2023 pour les résidences principales, avec possible majoration jusqu'à 60% en zone tendue.
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| Scenario | Taxe d'habitation annuelle (estimation) | Valeur locative résiduelle |
|---|---|---|
| VLC 5 000 € · 15% standard | 750 | 4,250 |
| VLC 8 000 € · 24% Paris (majo 60%) | 1,920 | 6,080 |
| VLC 3 000 € · 10% petite commune | 300 | 2,700 |
| VLC 12 000 € · 35% zone tendue | 4,200 | 7,800 |
How This Calculator Works
Indiquez la valeur locative cadastrale de votre résidence secondaire (visible sur l'avis de taxe foncière reçu en septembre) et le taux global d'imposition applicable à votre commune (commune + EPCI, +majoration éventuelle pour zone tendue). Le calculateur restitue l'estimation de la taxe d'habitation annuelle. POUR RÉSIDENCE PRINCIPALE : la taxe d'habitation a été progressivement supprimée entre 2018 et 2023, et n'est plus due depuis 2023. POUR RÉSIDENCE SECONDAIRE : entièrement maintenue, et avec majoration possible jusqu'à 60% en zone de pénurie de logement (article 1407 ter CGI, étendu à 2 263 communes en 2024).
The Formula
Percentage of an Amount
Amount is the base value, Percentage is the rate applied to it
Worked Example
Résidence secondaire avec valeur locative cadastrale 6 000 € dans une commune au taux 15% standard : taxe d'habitation 900 €/an. Dans une commune en zone tendue avec majoration 60% (Paris, Côte d'Azur, certaines villes de bord de mer) : taux effectif 24% → taxe 1 440 €/an. Pour une grande résidence secondaire à valeur locative 12 000 € en zone tendue à taux 25% + majoration 60% = 40% effectif : taxe 4 800 €/an. La majoration sur les résidences secondaires est devenue un outil important des municipalités en zone tendue pour décourager les résidences secondaires sous-utilisées (Airbnb saisonnier, maisons de vacances inhabitées la majorité de l'année).
Key Insight
La taxe d'habitation a connu une réforme majeure entre 2018 et 2023 : suppression progressive pour les résidences principales (article 16 LFI 2020), aboutissant à une exonération totale en 2023. Cette mesure phare du quinquennat Macron a réduit de ~22 milliards d'euros les recettes fiscales locales annuelles, compensées par l'État via transferts directs aux collectivités. MAINTIEN POUR RÉSIDENCES SECONDAIRES ET LOGEMENTS VACANTS : la suppression ne concerne PAS les résidences secondaires (un logement où on ne vit pas habituellement et qui n'est pas la résidence principale, ex : maison de vacances, pied-à-terre, appartement étudiant des parents inoccupé) et les logements vacants (inhabités et non meublés depuis au moins 1 an). Pour ces catégories : la taxe d'habitation est entièrement maintenue, avec en outre la possibilité pour les communes de voter une majoration. DÉFINITION RÉSIDENCE SECONDAIRE : logement habitable mais ne constituant pas la résidence principale du contribuable. Critères : résidence principale = lieu où on habite effectivement la majorité de l'année et où on a son centre d'intérêts (familial, professionnel, etc.). Pour les couples vivant séparément : chacun peut avoir sa résidence principale propre. Pour les locataires propriétaires d'une autre maison : leur maison louée à eux-mêmes est résidence secondaire pour eux, principale pour l'utilisateur. MAJORATION ZONE TENDUE : article 1407 ter CGI (introduit en 2014, élargi en 2024). Les communes situées en 'zone tendue' (où la demande de logement excède l'offre disponible) peuvent voter une majoration de 5% à 60% de la part communale de la taxe d'habitation pour les résidences secondaires. Une 'zone tendue' était initialement définie par décret listant 1 100 communes (zones A bis, A, B1) ; en 2024, la liste a été étendue à 2 263 communes incluant désormais les villes côtières en pénurie touristique. La décision de majoration et son taux est annuelle, votée par le conseil municipal. Communes en pointe : Paris (60% majoration depuis 2017), Lille (60% depuis 2022), Bordeaux, Lyon, Marseille, Nice, Cannes, Saint-Tropez, etc. CALCUL DE LA VALEUR LOCATIVE : identique à la taxe foncière. Valeur locative cadastrale fixée par l'administration, mise à jour annuellement par coefficient forfaitaire (~3-7%/an selon inflation). Réforme générale des valeurs locatives des locaux d'habitation en cours, déploiement progressif d'ici 2028-2030 — peut générer des hausses significatives dans les zones où les valeurs cadastrales sont historiquement sous-évaluées par rapport à la réalité (centres-villes attractifs, zones gentrifiées). POUR L'AVENIR : (1) les majorations sur résidences secondaires devraient continuer à se développer dans les communes en pénurie de logement (objectif politique : libérer du logement habité pour résidence principale, désincentiver les Airbnb spéculatifs). (2) La réforme des valeurs locatives devrait aboutir entre 2028-2032, pouvant générer des chocs sur les taxes d'habitation en zones où les valeurs sont les plus sous-évaluées. (3) Des projets législatifs sont débattus pour étendre les majorations au-delà de 60% (jusqu'à 100-200%) dans les zones les plus tendues — politiquement contestée. PAIEMENT : avis émis en septembre-novembre, échéance mi-novembre généralement. Mensualisation possible. Pour les résidences secondaires en location saisonnière (Airbnb) : malgré l'utilisation commerciale, la taxe d'habitation reste due par le propriétaire occupant principal — la location saisonnière ne fait pas perdre la qualification de résidence secondaire. POUR LES NON-RÉSIDENTS : les propriétaires de résidences secondaires en France qui résident à l'étranger sont également soumis à la taxe d'habitation, avec représentation fiscale possible. La majoration en zone tendue s'applique de manière équivalente. EXONÉRATIONS LIMITÉES : personnes âgées (>60 ans) en situation modeste exonérées de la taxe d'habitation sur la résidence principale (qui n'existe plus quasiment depuis 2023) — exonération étendue parfois aux secondaires occupées par des seniors modestes selon décision locale. Personnes en RSA, AAH : exonérations possibles selon situation. Sinon pas d'exonération générique pour les résidences secondaires.
Suppression de 2023 pour résidences principales : la grande réforme
La suppression progressive de la taxe d'habitation pour les résidences principales (loi de finances 2020, article 16) est l'une des grandes réformes fiscales du premier quinquennat Macron. Mise en œuvre sur 5 ans (2018-2022 puis 2023 pour les 20% les plus aisés), elle a totalement supprimé cet impôt pour les résidences principales fin 2023.
Calendrier de suppression : 2018 = -30% pour les 80% des foyers les plus modestes (seuil RFR €27 432 personne seule). 2019 = -65%. 2020 = -100% pour les 80% les plus modestes. 2021 = -30% pour les 20% restants (foyers aisés). 2022 = -65% pour les 20% aisés. 2023 = -100% pour TOUS les contribuables sur résidence principale. Coût pour l'État : ~22 milliards d'euros annuels, compensés par transferts directs aux collectivités locales.
Conséquences politiques et économiques : (1) Soulagement majeur pour les foyers occupants leur résidence principale (gain typique 300-1500 €/an selon valeur locative et commune). (2) Maintien de la taxe pour résidences secondaires et logements vacants : signal politique fort vers la 'rente locative inutilisée'. (3) Compensation budgétaire aux collectivités par transferts d'État : mais celles-ci perdent l'autonomie de vote de l'impôt — passage d'un impôt local 'voté par la commune' à un transfert centralisé. (4) Inégalité géographique : les foyers en résidence secondaire dans communes touristiques restent fortement taxés, ceux en résidence principale partout dans le pays sont exonérés.
Majoration zone tendue : l'arme anti-Airbnb des municipalités
L'extension de la liste des communes éligibles à la majoration zone tendue en 2024 (de 1 100 à 2 263 communes) a transformé cet outil en arme stratégique pour les municipalités voulant lutter contre la pénurie de logement pour résidence principale, particulièrement face à la spéculation Airbnb dans les zones touristiques.
Communes en pointe sur la majoration 60% maximum : Paris (depuis 2017), Lille (depuis 2022), Bordeaux (2022), Lyon (2022), Nice, Cannes, Saint-Tropez, La Baule, Biarritz, Arcachon, Annecy, Strasbourg. Ces communes ont vu leur ratio résidences secondaires/principales fortement augmenter ces dernières années (parfois 40-60% en centre-ville historique vs 5-10% au niveau national), au détriment de l'offre pour les habitants permanents.
Effet pratique : pour une résidence secondaire avec valeur locative 8 000 € à Saint-Tropez (taux 17,5%), taxe standard = 1 400 €/an. Avec majoration 60% : 1 400 × 1,60 = 2 240 €/an. Sur 30 ans de détention : 24 000 € de différence sur la résidence — peut décourager certaines acquisitions spéculatives. Pour les très grandes propriétés en stations balnéaires (VLC 30k-50k €) : taxe d'habitation majorée peut atteindre 10-20k €/an, impôt non négligeable. Stratégie possible pour propriétaires : (a) transformer la résidence secondaire en location à l'année (locataire devient redevable de la taxe d'habitation — mais la TH est supprimée pour résidence principale du locataire, donc personne ne paye, perte sèche pour la commune) ; (b) déclarer comme résidence principale (avec implications professionnelles, fiscales et administratives), mais une seule résidence principale par foyer fiscal.
Différence avec la taxe foncière : qui paie quoi
La taxe foncière et la taxe d'habitation, bien que toutes deux locales, ont des destinataires et bases de calcul différents qui méritent compréhension claire — particulièrement depuis la suppression de la TH pour résidence principale.
TAXE FONCIÈRE : due par le PROPRIÉTAIRE au 1er janvier (même si vacant ou loué). Concerne résidences principales ET secondaires ET logements vacants. Base imposable = valeur locative cadastrale × 50% (abattement bâti). Taux global commune+EPCI+département, moyenne nationale ~36%, fourchette 15-60%. Maintenue intégralement après la réforme 2020 (pas supprimée comme la TH).
TAXE D'HABITATION : due par l'OCCUPANT au 1er janvier (en pratique : propriétaire si résidence secondaire ou logement vacant, locataire si location à l'année où le locataire est résident principal). Base imposable = valeur locative cadastrale COMPLÈTE (pas d'abattement 50%). Taux global commune+EPCI, moyenne ~15%, fourchette 5-25%. SUPPRIMÉE pour résidences principales depuis 2023. MAINTENUE pour résidences secondaires et logements vacants. Avec majoration possible jusqu'à 60% en zone tendue. Cas concrets : (1) Vous habitez votre maison principale : pas de TH, payez taxe foncière 2 000 €/an. (2) Vous avez une résidence secondaire vide en zone tendue : payez TH 1 200 € + taxe foncière 1 500 € = 2 700 €. (3) Vous louez votre appartement à l'année à un locataire qui en fait sa résidence principale : pas de TH (locataire en résidence principale, exonéré), payez taxe foncière 1 800 €. (4) Vous mettez en Airbnb saisonnier votre résidence secondaire : payez TH 1 200 € + majoration 60% + taxe foncière 1 500 € = 3 420 €. La fiscalité incite donc clairement la location à l'année à un résident principal vs la résidence secondaire ou la location saisonnière.
Taxe d'habitation résidence secondaire estimée
Estimation de la taxe d'habitation pour résidence secondaire selon valeur locative et taux applicable (commune + majoration éventuelle).
| Valeur locative | Taux 10% | Taux 15% (moyenne) | Taux 25% (avec majoration modérée) | Taux 40% (zone tendue 60% majo) |
|---|---|---|---|---|
| €3 000 | €300 | €450 | €750 | €1 200 |
| €5 000 | €500 | €750 | €1 250 | €2 000 |
| €7 500 | €750 | €1 125 | €1 875 | €3 000 |
| €10 000 | €1 000 | €1 500 | €2 500 | €4 000 |
| €15 000 (grande propriété) | €1 500 | €2 250 | €3 750 | €6 000 |
| €25 000 (très grande) | €2 500 | €3 750 | €6 250 | €10 000 |
Estimation. Taux moyen national ~15%. Majoration zone tendue : jusqu'à +60% de la part communale (article 1407 ter CGI). 2 263 communes éligibles à la majoration depuis 2024. Frais de gestion 3% ajoutés. À ajouter à la taxe foncière (toujours due par le propriétaire) pour le coût total de détention annuel.
Frequently Asked Questions
La taxe d'habitation existe-t-elle encore en 2025 ?
POUR LES RÉSIDENCES PRINCIPALES : NON, supprimée depuis 2023 pour tous les contribuables (achèvement progressif débuté en 2018). POUR LES RÉSIDENCES SECONDAIRES : OUI, entièrement maintenue. Pour les LOGEMENTS VACANTS : OUI, avec taxe spécifique TLPV. Les municipalités peuvent aussi voter une MAJORATION jusqu'à 60% sur les résidences secondaires en zone tendue.
Comment se calcule la taxe d'habitation résidence secondaire ?
Valeur locative cadastrale × taux global d'imposition (commune + EPCI) + majoration éventuelle (zone tendue, jusqu'à 60% de la part communale). Exemple : VLC 6 000 €, taux 15%, sans majoration : 900 €/an. En zone tendue à 60% de majoration : taux effectif ~24%, taxe 1 440 €/an.
Qu'est-ce que la 'majoration zone tendue' ?
Article 1407 ter CGI : majoration de 5% à 60% de la part communale de la taxe d'habitation pour résidences secondaires en zones où la demande de logement excède l'offre. Liste étendue à 2 263 communes en 2024 (Paris, métropoles, villes côtières). Votée annuellement par la commune. Vise à décourager les résidences secondaires sous-utilisées.
Quelle est la différence avec la taxe foncière ?
(1) La taxe d'habitation est due par l'OCCUPANT (en pratique le propriétaire d'une résidence secondaire). La taxe foncière est due par le PROPRIÉTAIRE. (2) Base de calcul : VLC × 50% pour taxe foncière, mais VLC complète pour taxe d'habitation. (3) Taux différents votés séparément par la commune. Les deux taxes apparaissent souvent dans le même avis fiscal.
La location saisonnière (Airbnb) fait-elle perdre la qualification de résidence secondaire ?
Non. La location saisonnière (Airbnb, Booking) ne change pas la qualification fiscale du bien si vous l'utilisez comme résidence secondaire (vous-même) pendant l'année. Vous restez assujetti à la taxe d'habitation comme résidence secondaire, avec éventuellement majoration zone tendue. Différent d'une location nue à l'année où le LOCATAIRE serait l'occupant pour la taxe d'habitation.
Comment sera la taxe d'habitation à l'avenir ?
Probable extension des majorations zone tendue (jusqu'à 100-200% selon projets législatifs en débat). Réforme générale des valeurs locatives d'habitation prévue 2028-2030, pouvant générer hausses significatives dans les zones où les valeurs cadastrales sont sous-évaluées (centres attractifs, gentrification). Pas de retour annoncé de la taxe pour résidence principale.
References & Authoritative Sources
- Code Général des Impôts — articles 1407 et suivants — Taxe d'habitation · consulted May 31, 2026 · Source législative primaire — disciplinage de la taxe d'habitation, maintenue pour résidences secondaires
- Loi de Finances 2020 — article 16 — Suppression progressive de la taxe d'habitation sur résidence principale · consulted May 31, 2026 · Réforme phare du quinquennat Macron — suppression totale de la TH pour résidences principales en 2023
- Article 1407 ter CGI — Majoration zone tendue — Majoration jusqu'à 60% pour résidences secondaires · consulted May 31, 2026 · Disposition permettant aux communes de majorer la TH des résidences secondaires en zone tendue — extension 2024 à 2 263 communes
Related Calculators
Methodology & Review
La taxe d'habitation a été progressivement supprimée pour les résidences principales (article 16 LFI 2020), achevée fin 2023. Elle est cependant MAINTENUE pour les résidences secondaires et les logements vacants. Base imposable = valeur locative cadastrale × taux global voté par la commune (5-25% selon commune). Majoration possible jusqu'à 60% en 'zone tendue' (article 1407 ter CGI) pour résidences secondaires, pouvant être votée annuellement par la commune. Le calculateur applique le taux global à la valeur locative pour estimation.
Written by Ugo Candido · Last updated June 1, 2026.