Calcul Plus-Value Immobilière : 19% IR + 17,2% PS = 36,2%
Calculez l'imposition d'une plus-value immobilière en France — taxation à 36,2% (19% IR + 17,2% PS) après abattements pour durée de détention. La résidence principale est totalement exonérée.
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How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Impôt total (IR + PS) | Plus-value nette |
|---|---|---|
| 50 000 € PV · 36,2% | 18,100 | 31,900 |
| 100 000 € PV · 36,2% | 36,200 | 63,800 |
| 30 000 € PV (>22 ans, PS seul 17,2%) | 5,160 | 24,840 |
| 200 000 € PV · 36,2% | 72,400 | 127,600 |
How This Calculator Works
Indiquez la plus-value imposable (déjà nette des abattements pour durée de détention applicables) et le taux global de 36,2%. Le calculateur restitue l'impôt total dû et la plus-value nette à percevoir. La plus-value brute se calcule comme : prix de vente − prix d'acquisition − frais d'acquisition (notaire, agence, etc.) − travaux d'amélioration documentés (ou forfait 15% si possession >5 ans) − frais de cession (agence, diagnostics). Sur cette plus-value brute s'appliquent ensuite les abattements pour durée de détention. La résidence principale est totalement exonérée (article 150 U II 1° CGI) sans condition.
The Formula
Percentage of an Amount
Amount is the base value, Percentage is the rate applied to it
Worked Example
Bien acheté en 2010 pour 200 000 € (frais inclus 215 000 €), vendu en 2025 pour 350 000 € (frais de vente 10 000 €). Plus-value brute : 350 000 − 10 000 − 215 000 = 125 000 €. Durée de détention 15 ans (2010-2025). Abattement IR : 10 × 6% = 60% (6%/an de la 6e à la 15e année), plus-value imposable IR = 125 000 × 40% = 50 000 €. Abattement PS : 10 × 1,65% = 16,5%, plus-value imposable PS = 125 000 × 83,5% = 104 375 €. IR à 19% sur 50 000 € = 9 500 €. PS à 17,2% sur 104 375 € = 17 953 €. Total = 27 453 €. Note : à 22 ans de détention l'IR sera exonéré ; à 30 ans, les PS aussi (exonération totale).
Key Insight
L'imposition des plus-values immobilières en France est l'un des régimes fiscaux les plus complexes du système, structuré autour d'un principe simple (taxation à 36,2%) mais nuancé par un mécanisme étendu d'exonérations et d'abattements pour durée de détention. CHAMP D'APPLICATION : la taxation concerne toutes les cessions de biens immobiliers détenus par des particuliers (résidences principales et secondaires, biens locatifs, terrains à bâtir, parts de SCPI), à l'exception des cas d'exonération explicite. EXONÉRATIONS PRINCIPALES (article 150 U CGI) : (1) résidence principale au moment de la cession — exonération TOTALE et inconditionnelle, peu importe la durée de détention ou la plus-value réalisée ; condition : le bien doit effectivement constituer la résidence principale au jour de la vente (déclaration de résidence, factures EDF, etc.) ; cas particulier : un délai 'normal' de 12 mois entre départ et vente est généralement toléré, prolongé à 18 mois si l'ancienne résidence principale est mise en vente avant le déménagement. (2) Première cession d'un bien autre que la résidence principale — exonération sous conditions strictes (article 150 U II 1° bis CGI) : non propriétaire de la résidence principale dans les 4 ans précédents, réemploi du prix dans l'acquisition d'une résidence principale dans les 2 ans. (3) Cession de prix inférieur à 15 000 € — exonération. (4) Détention >30 ans — exonération totale (IR + PS) par le mécanisme d'abattement maximal. ABATTEMENTS POUR DURÉE DE DÉTENTION (article 150 VC CGI) : barème séparé pour l'IR et les PS. POUR L'IR (19%) : aucun abattement pour les 5 premières années (calcul plein), puis 6% par an de la 6e à la 21e année, et 4% pour la 22e année. Exonération totale à partir de 22 ans de détention. POUR LES PS (17,2%) : aucun abattement pour les 5 premières années, puis 1,65% par an de la 6e à la 21e année, 1,60% pour la 22e année, et 9% par an de la 22e à la 30e année. Exonération totale à partir de 30 ans. L'écart de durée pour atteindre l'exonération (22 ans IR vs 30 ans PS) crée des situations intermédiaires : entre 22 et 30 ans, le vendeur ne paie que les PS sur le bien. CALCUL DE LA PLUS-VALUE BRUTE : prix de vente net (déduction faite des frais de cession : agence, diagnostics obligatoires) MOINS prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition (frais réels documentés OU forfait de 7,5% du prix d'acquisition) MOINS travaux d'amélioration (factures à conserver, ou forfait de 15% du prix d'acquisition pour les biens détenus depuis >5 ans) MOINS, le cas échéant, charges et indemnités versées au vendeur antérieurement. Cette plus-value brute est ensuite soumise aux abattements. SURTAXE SUR PLUS-VALUES IMPORTANTES (article 1609 nonies G CGI) : pour les plus-values >50 000 € sur cessions de biens autres que terrains à bâtir, surtaxe progressive de 2 à 6% selon la tranche : 2% sur la fraction 50-100k, 3% sur 100-150k, 4% sur 150-200k, 5% sur 200-250k, 6% au-delà. Sur une plus-value imposable de 200 000 €, surtaxe = 4 500 € en plus des 36,2% standard. DÉCLARATION ET PAIEMENT : la plus-value est calculée par le notaire au moment de l'acte de vente, déclarée sur formulaire 2048-IMM et l'impôt prélevé directement par le notaire à l'occasion de l'acte. Le vendeur ne fait pas d'avance fiscale : c'est le notaire qui collecte et reverse à l'administration. La plus-value imposable est ensuite reportée par le contribuable en déclaration de revenus, mais l'impôt est déjà payé. NON-RÉSIDENTS : régime particulier — taxation à 19% IR + 17,2% PS comme les résidents, mais sans abattement progressif possible pour les non-résidents UE et avec représentation fiscale obligatoire pour cessions par non-européens. STRATÉGIES D'OPTIMISATION : (a) attendre 22 ans (exonération IR) ou 30 ans (exonération totale) avant cession ; (b) basculer un bien locatif en résidence principale au moins 2-3 ans avant la vente pour bénéficier de l'exonération totale (attention aux abus visés par l'administration) ; (c) documenter rigoureusement tous les travaux d'amélioration au-dessus de l'abattement forfaitaire 15% (pour bien >5 ans) ; (d) fractionner les cessions si possible (vente progressive de plusieurs lots) pour rester sous les seuils de surtaxe.
Abattements pour durée de détention : le compte à rebours fiscal
Le système français d'abattements progressifs pour durée de détention crée un véritable 'compte à rebours fiscal' pour les propriétaires : plus on détient longtemps, moins on paie d'impôt, jusqu'à exonération totale. Comprendre les barèmes est essentiel pour planifier les ventes immobilières.
Barème pour l'IR (19%) : 0% d'abattement les 5 premières années, puis 6%/an de la 6e à la 21e année (cumul 96%), 4% pour la 22e année (cumul 100% = exonération totale). Donc : 10 ans de détention = 30% d'abattement IR (5 ans à 6%) ; 15 ans = 60% ; 20 ans = 90% ; 22 ans = 100% exonération. Barème pour les PS (17,2%) : 0% les 5 premières années, 1,65%/an de la 6e à la 21e (cumul 26,4%), 1,60% pour la 22e (cumul 28%), puis 9%/an de la 22e à la 30e année (cumul 72%) → 100% exonération à 30 ans. Donc : 10 ans = 8,25% ; 20 ans = 24,75% ; 30 ans = 100% exonération.
Effet pratique : entre 22 et 30 ans de détention, l'IR est exonéré mais les PS de 17,2% restent dues sur la fraction non couverte par les abattements. Sur une plus-value de 100 000 € à 25 ans de détention : exonération IR totale, PS sur ~85% de la plus-value × 17,2% = 14 620 €. Stratégie : si vous pouvez attendre 30 ans (par exemple succession ou détention familiale longue), l'exonération est totale ; si la durée prévue est <22 ans, le calcul d'impôt est significatif et doit être planifié dans la décision de vente.
Calcul de la plus-value brute : majorations et minorations utiles
La plus-value brute n'est pas simplement la différence entre prix d'achat et prix de vente. Plusieurs majorations du prix d'acquisition et minorations du prix de vente sont autorisées par l'administration, qui peuvent significativement réduire l'imposition.
Majorations du prix d'acquisition : (1) frais d'acquisition réels (notaire, droits, agence à l'achat) — environ 7-8% du prix dans l'ancien, à conserver justifiés ; OU forfait de 7,5% du prix d'acquisition (option par défaut si pas de justificatifs). (2) Travaux d'amélioration documentés (rénovation lourde, agrandissement, modernisation) — sur factures uniquement, l'entretien courant n'est pas déductible ; OU forfait de 15% du prix d'acquisition si bien détenu depuis >5 ans (sans condition de justification). Le choix entre frais réels et forfaits est libre : prendre le plus avantageux selon les justificatifs disponibles.
Minorations du prix de vente : frais de cession à la charge du vendeur — diagnostics obligatoires (DPE, amiante, électricité, gaz, plomb selon ancienneté du bien), commission d'agence si à charge du vendeur, frais de mainlevée d'hypothèque. Pas de forfait : ces frais doivent être justifiés. Exemple complet : bien acquis en 2008 pour 180 000 €, vendu en 2025 pour 320 000 €. Frais acquisition forfait 7,5% = 13 500 €. Forfait travaux 15% = 27 000 €. Frais cession 8 000 €. Plus-value brute = 320 000 − 8 000 − 180 000 − 13 500 − 27 000 = 91 500 €. Cette plus-value brute est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention (17 ans = 72% IR + 19,8% PS) → plus-value imposable IR 91 500 × 28% = 25 620 €, plus-value imposable PS 91 500 × 80,2% = 73 383 €.
Surtaxe sur grosses plus-values : tranches et impact
Pour les plus-values immobilières importantes (au-dessus de 50 000 €), une surtaxe progressive s'ajoute aux 36,2% standard (article 1609 nonies G CGI). Elle ne s'applique qu'aux résidences secondaires et biens locatifs (pas aux résidences principales exonérées ni aux terrains à bâtir).
Barème de la surtaxe par tranche de plus-value imposable : 0% jusqu'à 50 000 € ; 2% sur la tranche 50 001-100 000 € ; 3% sur 100 001-150 000 € ; 4% sur 150 001-200 000 € ; 5% sur 200 001-250 000 € ; 6% au-delà de 250 000 €. Calcul typique pour une plus-value imposable de 200 000 € : 50 000 × 0% + 50 000 × 2% + 50 000 × 3% + 50 000 × 4% = 0 + 1 000 + 1 500 + 2 000 = 4 500 € de surtaxe.
Effet cumulé sur une plus-value imposable de 300 000 € : impôt standard 36,2% = 108 600 € ; surtaxe = 1 000 + 1 500 + 2 000 + 2 500 + 50 000 × 6% = 10 000 € ; total = 118 600 € (39,5% du total). Stratégies d'optimisation pour grosses plus-values : (a) fractionner la cession en plusieurs lots vendus à des années différentes (ex : copropriété divisée, cession progressive de parts SCPI) pour rester sous les seuils de surtaxe ; (b) basculer le bien en résidence principale au moins 2-3 ans avant cession pour exonération totale (attention au formalisme de la déclaration et au délai de réalité de la résidence principale) ; (c) recourir à un démembrement (donation de la nue-propriété à enfants pendant que le vendeur garde l'usufruit) qui peut réduire la base taxable de la plus-value future.
Imposition selon plus-value imposable et taux
Imposition totale (IR + PS) en euros pour différentes plus-values imposables (déjà nettes des abattements). Surtaxe progressive 2-6% en plus pour plus-values >50 000 € sur résidences secondaires.
| Plus-value imposable | 36,2% standard | + surtaxe (si applicable) | Total impôt | Net après impôt |
|---|---|---|---|---|
| €20 000 | €7 240 | €0 | €7 240 | €12 760 |
| €50 000 | €18 100 | €0 | €18 100 | €31 900 |
| €100 000 | €36 200 | €1 000 | €37 200 | €62 800 |
| €200 000 | €72 400 | €4 500 | €76 900 | €123 100 |
| €300 000 | €108 600 | €10 000 | €118 600 | €181 400 |
| €500 000 | €181 000 | €25 000 | €206 000 | €294 000 |
Cifres pour résidences secondaires et biens locatifs (résidence principale toujours exonérée). Surtaxe : 2% sur 50-100k, 3% sur 100-150k, 4% sur 150-200k, 5% sur 200-250k, 6% au-delà. Plus-value imposable = plus-value brute × (1 − abattement durée détention).
Frequently Asked Questions
Comment se calcule l'imposition d'une plus-value immobilière ?
Plus-value brute (prix vente − prix achat − frais − travaux) × abattements pour durée de détention = plus-value imposable. Cette plus-value imposable × 36,2% (19% IR + 17,2% PS) = impôt total. À partir de 22 ans de détention l'IR est exonéré ; à 30 ans la PS l'est aussi. Résidence principale toujours exonérée.
Quels sont les taux applicables ?
Taux global 36,2% = 19% impôt sur le revenu (taux forfaitaire) + 17,2% prélèvements sociaux (CSG 9,2% + CRDS 0,5% + prélèvement de solidarité 7,5%). Surtaxe progressive de 2 à 6% sur les plus-values >50 000 € (article 1609 nonies G CGI). Pas d'option pour barème progressif IR (taux forfaitaire imposé).
Comment fonctionnent les abattements pour durée ?
Barèmes séparés. Pour l'IR : 6%/an de la 6e à la 21e année, 4% pour la 22e année → exonération totale à 22 ans. Pour les PS : 1,65%/an de la 6e à la 21e année, 1,60% pour la 22e, puis 9%/an de la 22e à la 30e → exonération totale à 30 ans. Entre 22 et 30 ans : exonération IR mais paiement PS.
La résidence principale est-elle exonérée ?
Oui, totalement et inconditionnellement (article 150 U II 1° CGI). Condition : le bien doit constituer la résidence principale au jour de la vente. Délai de tolérance de 12 mois entre départ et vente (jusqu'à 18 mois si bien mis en vente avant le déménagement). Pas de plafond de plus-value.
Qu'est-ce que la surtaxe sur plus-value importante ?
Surtaxe progressive de 2 à 6% pour plus-values >50 000 € sur résidences secondaires et biens locatifs (article 1609 nonies G CGI). Barème : 2% sur la fraction 50-100k, 3% sur 100-150k, 4% sur 150-200k, 5% sur 200-250k, 6% au-delà. Ne s'applique pas aux terrains à bâtir ni à la résidence principale exonérée.
Qui calcule et paie la plus-value ?
Le notaire au moment de l'acte de vente. Il calcule la plus-value imposable, déclare sur formulaire 2048-IMM, et prélève l'impôt directement sur le prix de vente avant remise au vendeur. Le vendeur n'a aucune avance à faire et reporte la plus-value en déclaration de revenus l'année suivante (cases dédiées sur formulaire 2042-C).
References & Authoritative Sources
- Code Général des Impôts — articles 150 U à 150 VH — Imposition des plus-values immobilières des particuliers · consulted May 31, 2026 · Source législative primaire — exonérations, abattements durée détention, calcul de la plus-value
- Article 1609 nonies G CGI — Surtaxe progressive sur plus-values immobilières >50 000 € · consulted May 31, 2026 · Surtaxe de 2 à 6% applicable aux résidences secondaires et biens locatifs
- BOFiP — Plus-values immobilières — Documentation administrative officielle · consulted May 31, 2026 · Bulletin Officiel des Finances Publiques — interprétations administratives des règles de plus-values immobilières
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Methodology & Review
L'imposition de la plus-value immobilière (articles 150 U à 150 VH du CGI) combine impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% et prélèvements sociaux à 17,2%, soit 36,2% global. La résidence principale est exonérée. Pour les autres biens : abattement progressif pour durée de détention — exonération totale d'IR à partir de 22 ans, exonération totale de PS à partir de 30 ans. Surtaxe de 2-6% sur plus-values >50 000 € pour résidences secondaires. Le calculateur applique le taux global 36,2% sur la plus-value imposable (après abattements).
Written by Ugo Candido · Last updated June 1, 2026.