Grunderwerbsteuer-Rechner: 3,5-6,5% nach Bundesland
Berechnen Sie die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf in Deutschland — Ländersteuer mit deutlich unterschiedlichen Sätzen von 3,5% (Bayern, Sachsen) bis 6,5% (NRW, Hessen, Thüringen). Geeignet für Käufer, die Nebenkosten kalkulieren wollen, bevor sie den Notarvertrag unterzeichnen, oder Verkäufer bei Preisverhandlungen mit informierten Käufern.
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How the numbers shift across typical situations for this calculator:
| Scenario | Grunderwerbsteuer | Kaufpreis nach Steuer |
|---|---|---|
| 300k € · Bayern 3,5% | 10,500 | 289,500 |
| 400k € · Berlin 6% | 24,000 | 376,000 |
| 500k € · NRW 6,5% | 32,500 | 467,500 |
| 800k € · BaWü 5% | 40,000 | 760,000 |
How This Calculator Works
Geben Sie den Kaufpreis und den Steuersatz Ihres Bundeslandes ein. Der Rechner liefert die Grunderwerbsteuer. ZAHLUNGSWEG: Notar verschickt Vertragskopie ans zuständige Finanzamt. Finanzamt sendet Bescheid an Käufer (4-12 Wochen). Käufer überweist Steuer. Finanzamt sendet UNBEDENKLICHKEITSBESCHEINIGUNG ans Grundbuchamt — erst dann erfolgt die Eigentumsumschreibung. PFLICHT zur Anzeige beim Finanzamt: innerhalb 2 Wochen nach Vertragsabschluss (durch Notar automatisch erledigt). FRIST zur Zahlung: 1 Monat nach Steuerbescheid (auf Antrag mit Stundung möglich).
The Formula
Percentage of an Amount
Amount is the base value, Percentage is the rate applied to it
Worked Example
Wohnungskauf in Berlin für 400.000 €. Berlin-Satz: 6%. GRUNDERWERBSTEUER = 24.000 €. Käufer überweist diesen Betrag ans Berliner Finanzamt nach Erhalt des Bescheids. Gleiche Wohnung in München (Bayern 3,5%): Steuer 14.000 € — ERSPARNIS 10.000 € einfach durch Bundesland. In NRW Düsseldorf (6,5%): Steuer 26.000 € — 12.000 € mehr als München. ERWEITERT um Nebenkosten: Notarkosten ~1,5-2% (6.000-8.000 €), Grundbuchgebühren ~0,5% (2.000 €), Maklercourtage 3,57-7,14% inkl. MwSt (geteilt zwischen Käufer und Verkäufer seit 2020). GESAMTE NEBENKOSTEN beim Kauf 400.000 €-Wohnung in Berlin (6% GrESt + 1,5% Notar + 0,5% Grundbuch + 3,57% Makler): ~46.000 € = 11,5% AUF DEN KAUFPREIS.
Key Insight
Die Grunderwerbsteuer ist der GRÖSSTE Posten bei den Nebenkosten eines Immobilienkaufs in Deutschland — und der Faktor mit der größten regionalen Varianz. Käufer in NRW oder Brandenburg zahlen DOPPELT SO VIEL wie Käufer in Bayern für dieselbe Immobilie. Diese Steuer ist daher ein wichtiger Standortfaktor für Immobilieninvestoren: Eine Wohnung in Bayern hat zusätzlich zur typischen Marktpreisdifferenz auch einen erheblichen STEUER-DISCOUNT von ca. 3 Prozentpunkten vs anderen Bundesländern. Strategische Optimierung: (1) ZUBEHÖR im Vertrag separat ausweisen (Einbauküche, Markisen, Sauna): reduziert Bemessungsgrundlage. Maximal realistische Aufschlüsselung 5-15% des Kaufpreises. (2) ANTEILSKAUF an Personengesellschaften statt direktem Immobilienkauf: bis 90% Anteile ohne Grunderwerbsteuer (Share Deal — seit 2021 verschärft). (3) ERBBAURECHTSGRUNDSTÜCK: nur kapitalisierte Erbpacht versteuert (typisch viel weniger als Grundstückskaufpreis). (4) NACHTRÄGLICHE FAMILIEN-ÜBERTRAGUNG: zwischen Ehegatten und in gerader Linie (Eltern-Kinder) GRUNDERWERBSTEUER-FREI. Kein wesentlicher Hebel bei normalen Käufen — wichtigster Faktor bleibt das Bundesland.
Nebenkosten beim Immobilienkauf: planen Sie 10-15% extra
Die Grunderwerbsteuer ist NUR EIN BAUSTEIN der Erwerbsnebenkosten. Eine realistische Budgetplanung muss alle Nebenkosten berücksichtigen, die typischerweise 10-15% des Kaufpreises ausmachen. Käufer, die nur den Kaufpreis im Auge haben, geraten bei der Notarunterzeichnung in finanzielle Engpässe.
VOLLSTÄNDIGE NEBENKOSTENLISTE. (1) GRUNDERWERBSTEUER: 3,5-6,5% (je Bundesland). (2) NOTARGEBÜHREN: 1,0-1,5% (Beurkundungsgesetz, einheitlich bundesweit, gestaffelt nach Kaufpreis). (3) GRUNDBUCHKOSTEN: 0,5% (Eintragung Eigentumsumschreibung, Hypothekeneintragung). (4) MAKLERCOURTAGE: 3,57-7,14% inkl. MwSt — seit 2020 geteilt zwischen Käufer und Verkäufer (Bestellerprinzip). Beim Selbst-Suchen ohne Makler: 0%. (5) GUTACHTEN/SACHVERSTÄNDIGER: 1.000-3.000 € optional aber empfohlen. (6) FINANZIERUNGSKOSTEN: Bearbeitungsgebühren der Bank (typisch 0,5-1% des Darlehens), Schätzkosten 300-500 €.
BEISPIELRECHNUNG. Wohnungskauf 400.000 € in Berlin (6% GrESt). NEBENKOSTEN: GrESt 24.000 + Notar 5.500 + Grundbuch 2.000 + Makler 14.280 (3,57% Käuferanteil) + Gutachten 1.500 = 47.280 €. PROZENT vom Kaufpreis: 11,8%. GESAMT-INVESTITION: 447.280 €. Käufer braucht EIGENKAPITAL mindestens für Nebenkosten (47k €) + idealerweise 10-20% des Kaufpreises (40-80k €). Banken finanzieren in der Regel max. 100% des Kaufpreises, manchmal mit Aufschlag bis 110%, aber selten die Nebenkosten — diese müssen aus Eigenkapital kommen. PLANUNG. (1) FINANZIERUNGSPLAN: berechne Gesamtbedarf inkl. Nebenkosten. (2) PUFFER 5-10k €: für Umzug, Renovierung, unerwartete Kosten. (3) VERHANDELN: Maklercourtage senken, Verkäufer übernimmt Inventar separat (reduziert GrESt-Bemessungsgrundlage). (4) BUNDESLAND-WAHL: für Wert-orientierte Käufer kann Standort signifikant sparen — aber nicht primärer Treiber.
Die Entwicklung der Grunderwerbsteuer seit 2006
Die Grunderwerbsteuer war HISTORISCH EINHEITLICH bei 3,5% in ganz Deutschland. Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Bundesländer ihre eigenen Sätze festlegen — viele haben aufeinanderfolgend erhöht, um Haushaltslöcher zu stopfen. Diese Entwicklung hat die Immobilienkosten in vielen Ländern erheblich verteuert.
ZEITLEISTE. 2006: alle Bundesländer 3,5%. 2010-2014: erste Erhöhungen in NRW, Schleswig-Holstein, Saarland, Berlin, Bremen, Niedersachsen. 2015-2017: zweite Welle in Brandenburg, Thüringen, Hessen, Sachsen-Anhalt. 2017+: HÖCHSTSÄTZE bei 6,5% in 5 Ländern. BAYERN und SACHSEN: unverändert bei 3,5% (politisch begründet — Förderung Wohneigentum). AKTUELLE DISKUSSION 2024-2025: Forderungen nach FREIBETRAG für Erstkäufer (Eigennutzer), um Wohneigentum zu fördern. Bisher: nur Diskussion, keine Umsetzung.
AUSWIRKUNG AUF IMMOBILIENMARKT. Berechnungen des IW Köln zeigen: höhere GrESt erhöht Kaufpreis-Schwelle für Familien, reduziert Wohneigentumsquote in Hoch-GrESt-Ländern (NRW 41%, Bayern 51% — Differenz teils durch GrESt erklärt). PSYCHOLOGISCHER EFFEKT auf Markt: Käufer suchen in Niedrig-GrESt-Ländern, was Druck auf Immobilienpreise dort erhöht (positive Korrelation mit Marktentwicklung). KAPITALAUFWAND: Familien mit 400k €-Budget für Immobilie haben in NRW 26k € weniger für Anzahlung als in Bayern — entscheidende Differenz bei Finanzierungsentscheidung. REFORMOPTIONEN. (1) FREIBETRAG für Selbstnutzer (Eigentumswohnung bis X €). (2) STAFFELUNG nach Kaufpreis (höhere Sätze für Luxus). (3) RÜCKKEHR zu einheitlichem niedrigem Satz mit Länderausgleich. POLITISCH umstritten: Länder wollen Einnahmen behalten, Bund kann nicht eingreifen ohne Verfassungsänderung.
Steueroptimierung beim Immobilienkauf: realistisches und unrealistisches
Bei der Höhe der Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% des Kaufpreises) gibt es Anreize zur Optimierung. Allerdings ist die Beweislast hoch und das Finanzamt streng. Realistische Strategien werden in der Praxis akzeptiert, unrealistische werden beanstandet und können zu Steuerstrafverfahren führen.
REALISTISCHE STRATEGIEN. (1) ZUBEHÖR-AUFTEILUNG: bewegliche Gegenstände separat im Kaufvertrag ausweisen. AKZEPTIERT: Einbauküche bis 5-10% des Kaufpreises, Saunaanlage 5-15k €, Markisen, Solaranlage falls abnehmbar, Möbel, Geräte. UNRELASTISCH: 20%+ Anteil als Möbel bei Erstausstattung — wird beanstandet. ERSPARNIS bei 400k €-Wohnung mit 30k € als Möbel: 6% × 30k = 1.800 €. (2) ABSCHLUSS VOR JAHRESWECHSEL bei angekündigter Erhöhung: einige Bundesländer kündigen Erhöhungen 6-12 Monate vorher an. Notarvertrag vor Inkrafttreten der Erhöhung sichert alten Satz.
GRENZE: SHARE DEAL UND HOLDING-STRUKTUREN. (1) SHARE DEAL: bei Großdeals (>5 Mio. €) prüfen, ob Erwerb über Beteiligung an Holding wirtschaftlicher ist. SEIT REFORM 2021: max. 90% Anteile übertragbar, restl. 10% mit 10-Jahres-Sperre. BERATUNG NÖTIG: nur lohnend bei Profis-Strukturen, da Compliance-Kosten 20-100k € erreichen. (2) FAMILIENGESELLSCHAFT: Immobilie wird in vermögensverwaltende GmbH übertragen, Anteile später vererbt. Vorteile: keine GrESt bei Anteilsübertragung in gerader Linie, Trennung Privat-/Betriebsvermögen. NACHTEILE: Doppelbesteuerung Kapitalertragsteuer + ESt bei Ausschüttungen, Verlust der Spekulationssteuerbefreiung nach 10 Jahren. NUR FÜR GROSSE PORTFOLIOS sinnvoll (>2-3 Immobilien). RIESIGER FEHLER: Versuch, Kaufpreis künstlich nach unten zu verhandeln und Differenz 'schwarz' zu zahlen. Finanzamt vergleicht mit MARKTWERT und kann nachversteuern + Strafverfahren wegen Steuerhinterziehung einleiten. KEIN HINWEIS RISIKO WERT. ERLAUBT und EMPFOHLEN: ehrliche Verhandlung über realistischen Kaufpreis, klare Aufteilung Zubehör/Immobilie, sorgfältige Dokumentation.
Grunderwerbsteuer nach Kaufpreis und Bundesland
Geschätzte Grunderwerbsteuer für typische Kaufpreise in den wichtigsten Bundesländern. Sätze 2025, jährlich überprüfen.
| Kaufpreis | Bayern 3,5% | Berlin 6% | NRW 6,5% | BaWü 5% |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 7.000 € | 12.000 € | 13.000 € | 10.000 € |
| 400.000 € | 14.000 € | 24.000 € | 26.000 € | 20.000 € |
| 600.000 € | 21.000 € | 36.000 € | 39.000 € | 30.000 € |
| 1.000.000 € | 35.000 € | 60.000 € | 65.000 € | 50.000 € |
| 2.000.000 € | 70.000 € | 120.000 € | 130.000 € | 100.000 € |
Werte basieren auf 2025-Sätzen. Bayern und Sachsen mit 3,5% am günstigsten. NRW, Hessen, Thüringen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5% am teuersten. Differenz zwischen Bayern und NRW: 3% — bei 1 Mio. € Kauf entspricht das 30.000 € mehr.
Frequently Asked Questions
Welcher Steuersatz gilt in welchem Bundesland?
2025-SÄTZE: BAYERN 3,5% (niedrigster), SACHSEN 3,5%. BADEN-WÜRTTEMBERG 5%. HAMBURG 5,5%. BERLIN 6%, BREMEN 5%, MECKLENBURG-VORPOMMERN 6%, NIEDERSACHSEN 5%, RHEINLAND-PFALZ 5%, SACHSEN-ANHALT 5%. NRW 6,5%, SCHLESWIG-HOLSTEIN 6,5%, SAARLAND 6,5%, BRANDENBURG 6,5%, THÜRINGEN 6,5%, HESSEN 6%. Aktuellen Satz BEIM LANDESFINANZAMT prüfen, da Länder Sätze ändern können (in den letzten 10 Jahren mehrere Erhöhungen).
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Grundsätzlich SCHULDEN BEIDE Vertragsparteien (Käufer + Verkäufer) gesamtschuldnerisch. ÜBLICHE PRAXIS: Käufer trägt die Steuer im Vertrag. Wenn nicht vereinbart: Finanzamt zieht zunächst vom Käufer ein. Steuer wird FÄLLIG mit Notarvertragsabschluss (nicht erst mit Eigentumsumschreibung). FRIST zur Zahlung: 1 Monat nach Bescheid. KEINE UNBEDENKLICHKEITSBESCHEINIGUNG → kein Grundbucheintrag → keine rechtskräftige Übertragung. Bei Zahlungsversäumnis: Säumniszuschlag 1% pro Monat + Zwangsmaßnahmen.
Welche Käufe sind grunderwerbsteuerfrei?
STEUERFREI nach § 3 GrEStG: (1) ERBSCHAFTEN (gesetzlich oder testamentarisch — separate Erbschaftsteuer kann fällig sein). (2) Übertragung zwischen EHEGATTEN auch bei Scheidung. (3) Übertragung in GERADER LINIE (Eltern ↔ Kinder, Großeltern ↔ Enkel). (4) ABFINDUNGEN in der Erbauseinandersetzung. (5) Geringfügige Erwerbe bis 2.500 € Kaufpreis. (6) Übertragungen zwischen GESELLSCHAFTERN einer Personengesellschaft (in begrenztem Umfang). SCHENKUNGEN zwischen Familienangehörigen: grunderwerbsteuerfrei, aber Schenkungsteuer kann anfallen (Freibeträge 400.000 € Eltern-Kind, 500.000 € Ehegatten).
Was ist Bemessungsgrundlage?
GRUNDSÄTZLICH der GEGENLEISTUNG (Kaufpreis) entsprechend. Eingeschlossen: Grundstück + Gebäude + alle festen Bestandteile (Heizung, Sanitäreinrichtungen, fest verbaute Küchenmöbel). NICHT eingeschlossen: BEWEGLICHE GEGENSTÄNDE (Einbauküche modular, Markisen abnehmbar, Sauna im Garten beweglich, Möbel) — können im Vertrag separat ausgewiesen werden (typisch 5-15% des Kaufpreises). AUCH: Übernommene Verbindlichkeiten (Hypothek, Erschließungsbeiträge) erhöhen die Bemessungsgrundlage.
Lohnt sich ein Bundesland-Vergleich?
Bei einer 400.000 €-Immobilie sind das DIFFERENZEN von 12.000 € zwischen Bayern (14k €) und NRW (26k €). Für REIN STEUERLICH motivierte Standortentscheidungen: NICHT lohnenswert (Steuer wird einmalig gezahlt, Lebenshaltungskosten und Karriereperspektiven viel wichtiger). Für INVESTOREN mit Auswahl: Bayern und Sachsen attraktiver durch GrESt-Diskount. Für GROSSPROJEKTE (Mehrfamilienhäuser, Gewerbe): Steuer-Differenz kann 100.000+ € erreichen — Standort spielt eine Rolle. INFLATIONSAUSGLEICH: keine Indexierung des Steuersatzes — somit relative Belastung sinkt mit steigenden Immobilienpreisen.
Was ist ein Share Deal?
SHARE DEAL: Käufer kauft NICHT die Immobilie direkt, sondern ANTEILE einer Gesellschaft, die die Immobilie besitzt (üblicherweise GmbH oder GmbH & Co. KG). VORTEIL frühere Jahre: bis 95% Anteile ohne Grunderwerbsteuer übernehmbar. REFORM 2021: Schwelle auf 90% gesenkt, Sperrfrist 10 Jahre (statt 5). Mindestens 10% müssen 10 Jahre beim Verkäufer bleiben. KOMPLEX und nur für GROSSDEALS (>5-10 Mio. €) interessant wegen Beratungskosten, Compliance, steuerliche Folgen für Verkäufer (Kapitalertragsteuer statt regulärer Veräußerungsgewinn). Für normale Privatkäufe: nicht relevant — Steuerberater nötig für Strukturierung.
References & Authoritative Sources
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) — Grunderwerbsteuergesetz Deutschland · consulted May 31, 2026 · Primäre Rechtsquelle — Bemessungsgrundlage, Steuerschuldner, Befreiungen
- Bundesministerium der Finanzen (BMF) — Steuersätze der Grunderwerbsteuer nach Bundesland · consulted May 31, 2026 · Aktuelle Übersicht der Steuersätze in allen 16 Bundesländern
- Bundesnotarkammer — Notarielle Begleitung des Immobilienkaufs · consulted May 31, 2026 · Notargebührenrechner und Verfahren der Steueranzeige durch den Notar
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Methodology & Review
Die Grunderwerbsteuer (GrEStG) ist eine Ländersteuer mit unterschiedlichen Sätzen je Bundesland: Bayern 3,5%, Sachsen 3,5%, Hamburg 5,5%, Berlin 6%, NRW 6,5%, Schleswig-Holstein 6,5%, Saarland 6,5%, Brandenburg 6,5%, Thüringen 6,5%. Übrige Länder zwischen 5-6,5%. Bemessungsgrundlage: Kaufpreis (Grundstück + Gebäude), oder bei Erbbaurecht der kapitalisierte Erbpachtwert. Zahlung an Finanzamt nach Notarvertrag; Eintragung im Grundbuch erst nach Unbedenklichkeitsbescheinigung. KEINE Steuer auf gesetzliche Erbschaft, aber auf Schenkung (Schenkungsteuer separate).
Written by Ugo Candido · Last updated June 1, 2026.